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[스크랩] 집값 상승 둔화 전국으로 확산 시작  | 부동산 뉴스
10/15/2019 10:12
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테크 산업 도시에서는 집값 상승이 멈추고 상승 둔화가 전국적으로 확산되기 시작하면서 부동산 시장에 대한 우려도 커지고 있다.

테크 산업 도시에서는 집값 상승이 멈추고 상승 둔화가 전국적으로 확산되기 시작하면서 부동산 시장에 대한 우려도 커지고 있다.

가주 부동산 시장이 피크는 지났지만 급락보다는 안정세를 유지할 것이라는 전망이 우세하다. 하지만 부동산 붐이 끝났다는 데 초점을 맞추고 그 이후의 시장에서 대안을 찾아야 한다는 주장도 나오고 있다.

이런 주장이 나온 배경은 부동산 붐이 끝났다는 현실이다. 집값 상승이 가장 가파른 지역 중 하나였던 샌프란시스코 지역의 경우 5년 전 부동산에 투자하고 올해 팔았다면 렌트 수입을 제외하고도 일반적인 수익률은 50%다. 하지만 1년 전 투자를 하고 지금 팔았다면 수익률은 거의 없다.

문제는 투자 수익이 거의 없는 부동산 시장의 현실은 지난 1년의 일로 끝나지 않을 것이다. 앞으로도 그럴 가능성이 높다. 이 경우 수익은 없지만 렌트 수입을 기대할 수 있다. 시장이 횡보하는 것까지는 시장의 충격이 크지 않을 수 있다. 더 큰 문제는 집값이 하락하는 경우다. 이럴 경우 대안이 필요하다. 그 대안의 하나로 지목되는 것이 애리조나나 네바다 텍사스 플로리다처럼 부동산 시장이 호황인 다른 지역에 투자하는 것이다. 다른 지역은 꼭 타주만은 아니고 가주에서 집값 하락의 영향이 적은 곳일 수도 있다.

대체지를 찾는다는 대안의 전제 조건은 부동산 침체가 시장 전반에 걸친 것이 아니고 지역에 따라 다른 수준에 그쳐야 한다는 것이다. 경기 부진이 부동산 이외의 다른 경제 부문으로 확산되지 않거나 확산 되도 그 여파가 크지 않아야 한다.

가주에서 부동산 시장 정체는 샌프란시스코 지역이 가장 두드러지지만 LA 등 남가주 지역에서도 정도가 약할 뿐 눈에 띈다. LA의 경우 지난 1년 동안 집값은 3% 상승했지만 그 이전 1년엔 9% 올랐다. 지난 5년간 집값이 40% 오른 것과 비교하면 부동산 붐이 가라앉고 있는 방향성은 분명하다.

부동산 붐이 가장 크게 일었던 곳은 IT 기업으로 대표되는 테크 산업 도시였다. 이런 지역에서는 지난 12개월 동안 집값 상승세가 이전 기간과 비교해 크게 떨어졌다.

<도표 참조>

하지만 테크 산업의 영향력이 상대적으로 덜한 LA를 비롯한 남가주 지역에서도 집값 상승이 둔화된 것은 부동산 시장 횡보가 테크 산업과 연관성에서 벗어나 일반화하고 있는 것으로 해석할 수 있다.

또 가주 대부분 지역에서 집값은 소득 대비 20~30% 높다. 소득보다 집값이 높았을 경우 예외 없이 조정이 뒤따랐다. 과열이 조정되는 현상은 텍사스에서 있었던 에너지 붐과 셰일 가스 붐 닷컴 붐도 마찬가지였다.

전국적으로 보면 테크 산업 비중이 높은 시애틀과 덴버 보이지 오스틴 프로보에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 시애틀은 샌프란시스코와 상황이 매우 흡사한 지역으로 꼽힌다. 시애틀의 집값은 지난 1년 1% 상승에 그쳤다.

이에 비하면 다른 테크 도시의 집값 상승은 양호하다. 같은 기간 집값 변동을 보면 덴버는 5% 오스틴은 6% 프로보는 9% 보이지는 12% 상승했다. 집값이 적지 않게 올랐다.

이 지역에서는 테크 산업이 확장세에 들어간 점도 있지만 다른 지역보다 상대적으로 저비용으로 성장하고 있기 때문이기도 하다. 이런 차이는 평균 집값에서 확연히 드러난다.

평균 집값은 샌프란시스코 100만 달러 시애틀 50만 달러지만 보이지와 프로보는 30만 달러다. 이들 지역의 집값 상승세가 탄탄한 것은 앞으로도 성장 가능성이 크다는 것을 보여준다. 하지만 성장세가 오래 지속할 것이고 낙관할 수는 없다. 소득 대비 집값 상승세가 30%대인 점은 시장을 낙관적으로만 볼 수 없는 불안 요소이기 때문이다. 또 마이애미처럼 외국 투자가 몰리면서 집값 거품을 만든 지역은 급락 가능성을 염두에 둬야 한다.

집값 상승 둔화가 테크 산업 비중이 덜한 지역으로 확산되는 현상은 전국적으로 나타나기 시작했다. 피닉스와 포틀랜드 마이애미 탐파 휴스턴 찰스턴 솔트레이크시티 등 부동산 붐이 이어지던 지역에서 집값 상승세는 1년 사이에 크게 둔화됐다. 하지만 이런 지역에서 부동산 경기 둔화는 상대적으로 약하게 나타나고 있고 지역 경제가 여전히 탄탄해 부동산 시장을 강하게 받치고 있는 것으로 평가된다.

테크 도시를 제외한 도시들은 결국 경제 전반의 건전성이 부동산 시장을 좌우한다. 부동산은 지역성이 강하지만 상승에서 하락으로 하락에서 상승으로 시장의 방향이 바뀔 때는 국가 경제와 연관성이 강하게 작용한다. 국가 경제가 내려가면 아무리 지역성이 강하다고 해도 로컬 경제의 특성만으로 버티기 어렵다.

그 대표적인 것 중의 하나가 신규 일자리 증가다. 올해 초만 해도 2%였던 신규 일자리 증가율은 1.5%까지 떨어졌다. 아직 부동산 시장 성장세가 양호한 지역에서도 불안 요소가 될 수 있다. 2008년 금융위기 때 거의 모든 지역에서 집값이 50%까지 하락한 것이 대표적인 예다.

물론 지금이 그때와 같은 상황은 아니다. 경기침체 우려가 있지만 설사 경기침체가 와도 금융위기 같은 급락 가능성을 점치는 전문가는 거의 없다. 가장 일반적인 전망은 경기가 서서히 둔화되고 집값이 급등한 지역에서도 완만한 하락세를 보이거나 일부 횡보한다는 것이다.

다만 집값 상승이 꺾이는 현상이 전국으로 확산되는 방향성을 보인다는 점에서는 투자자들의 우려가 커지고 있다.

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