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재건축 투자 ‘3원칙’
10/23/2019 18:59
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도로 사선 규정 폐지 수혜 단지 투자 ‘1순위’, 재건축 연한 단축 지역도 ‘주목’


예전의 재건축은 강남권 아파트의 전유물로 여겨졌다. 완공된 지 최장 40년이 지나야 재건축이 가능했던 만큼 1990년 이후 지어졌던 아파트들은 2030년대에나 재건축이 가능했기 때문이다. 이 때문에 재건축 사업이라고 하면 1970년대나 1980년대 초반에 주로 지어졌던 강남권 아파트들만의 이슈였던 것이다. 하지만 2014년 9·1대책 이후 재건축 가능 연한이 30년으로 줄어들면서 사정이 바뀌었다. 1980년대 후반에 완공된 아파트는 물론 1990년대 초반에 지어진 아파트들도 재건축 사정권에 들어온 것이다.
하지만 연한이 다 됐다고 자동적으로 재건축 사업이 시작되는 것은 아니다. 재건축이 시작되려면 그 아파트 단지 소유주의 4분의 3이 동의해야 한다.  그런데 소유주마다 경제력의 차이도 있고 처한 사정이 모두 다르기 때문에 재건축에 대한 생각이 모두 같을 수는 없다. 추가 부담금을 내더라도 새 아파트에서 살고 싶은 사람도 있지만 추가 부담금을 조달할 여력이 없어 그냥 낡은 아파트에서 살기를 원하는 사람도 많다. 이 때문에 재건축 사업에서 소유주의 상당수가 매력을 느낄 만한 수익이 보장되지 않는다면 재건축 사업은 시작하기조차 어렵다. 그러므로 재건축 투자라는 것은 연한이 다 된 낡은 아파트에 투자하는 것이 아니라 수익이 날 만한 낡은 아파트에 투자하는 것이라고 할 수 있다.
그러면 어떤 곳이 여기에 해당할까. 첫째, 주변 집값과의 차이가 많이 나는 곳이 유리하다. 재건축 대상 아파트에 투자했다는 의미는 그 아파트가 깔고 있는 대지, 정확하게는 대지 지분에 투자했다는 뜻이다. 이때 낡은 건물은 어차피 철거할 것이기 때문에 가치가 없다고 봐야 한다. 그 대신 그 낡은 아파트가 재건축 후 새 아파트가 되기 위해서는 새 건물을 짓기 위한 건축비가 들어간다. 건설사나 재건축 조합에서 통상 쓰이는 계약 면적 기준으로는 더 낮지만 일반인들이 주로 아는 분양 면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 650만 원 정도 들어간다. 추가 부담금의 대부분은 바로 건축비다. 예를 들어 어떤 낡은 66㎡(20평) 아파트를 5억 원에 사서 99㎡(30평) 새 아파트로 입주하는 데 추가 부담금이 2억 원이 들어갔다면 총 투자금은 7억 원이 된다. 땅값이 5억 원, 건축비가 2억 원 정도 들어갔다고 보면 된다.

인근 아파트가 비싸면 재건축 수익 높아
그런데 인근 새 아파트 값이 8억 원이라면 인근 새 아파트보다 1억 원 만큼 싸게 산 것이 된다. 그러므로 ‘재건축 투자 이익=인근 새 아파트 시세-투자하려는 낡은 아파트 시세-예상 추가 부담금’이다. 이때 추가 부담금의 대부분을 차지하는 건축비는 지역과 상관없이 비슷하다. 자재 값이나 인건비는 어디든 비슷하기 때문이다. 그러므로 중요한 것은 인근 새 아파트 시세에 비해 투자하려는 낡은 아파트 가격이 쌀수록 투자 수익이 늘어나는 것이다.
이 때문에 인근 새 아파트 시세가 높게 형성된 곳의 낡은 아파트들도 시차를 두고 가격이 오르는 것이다. 반포 래미안 퍼스티지나 반포 자이 시세가 높게 형성되자 반포동이나 인근 잠원동의 낡은 아파트 값이 덩달아 오른 것이나 다음 달 입주를 앞두고 있는 대치동 래미안 대치청실 아파트 인근 낡은 아파트 값이 같이 오르고 있는 것이다. 이 때문에 인근 새 아파트의 시세가 높게 형성된 곳일수록 재건축 수익이 커질 수 있다.
둘째, 같은 지역이라면 기존 용적률이 낮을수록 수익이 크다. 기존 아파트 용적률이 낮을수록 증축의 폭이 크기 때문이다. 예를 들어 어떤 지역이 용적률 240%까지 재건축이 가능한 지역이라고 하면 기존 용적률이 150%인 A단지는 90% 포인트만큼 증축이 가능하지만 기존 용적률이 200%인 B단지는 40% 포인트만큼밖에 증축할 수 없기 때문이다. 예를 들어 두 단지 모두 대지 지분이 66㎡라고 가정하면 기존 용적률이 150%였던 A단지는 106㎡(32평)까지 재건축이 가능한데 반해 기존 용적률이 200%였던 B단지는 79㎡(24평)까지밖에 재건축할 수 없다. 이때 106㎡형과 79㎡형의 건축비는 5200만 원(8평×650만 원)밖에 차이가 나지 않는다. 하지만 시세는 훨씬 차이가 난다. 예를 들어 3.3㎡당 가격이 1000만 원인 지역이라면 26㎡(8평)는 8000만 원의 차이가 나 건축비를 감안하면 2800만 원 정도 용적률이 낮은 단지가 유리하다. 그런데 3.3㎡당 가격이 4000만 원인 지역이라면 26㎡는 3억2000만 원의 차이가 나 건축비를 감안하면 2억6800만 원 정도 용적률이 낮은 단지가 유리하다. 결국 어떤 경우든 용적률이 낮은 A단지가 용적률이 높은 B단지보다 수익이 높은데, 그 지역이 고가 지역일수록 이러한 차이는 더 벌어진다.
이때 주의해야 할 것이 있다. 단순히 기존 용적률이 낮다는 이유만으로 기계적으로 투자해서는 곤란하다. 단지마다 특성이 다르기 때문에 용적률에 대한 제한이 다르다. 그 단지가 1종 주거지인지, 2종 주거지인지, 3종 주거지인지에 따라 다르다. 보통 전철역 근처는 용적률을 높게까지 허용해 주는 3종 주거지일 경우가 많고 역에서 멀리 떨어진 지역은 2종 주거지일 가능성이 높다. 산자락 아래는 1종 주거지인 경우가 많다. 2종 주거지와 3종 주거지의 차이는 재건축 후 허용 용적률이 50% 포인트나 차이가 난다.

기존 단지의 용적률은 낮아야
그런데 앞에서 예로 들었던 A단지나 B단지 모두 2종 주거지라고 가정해 보자. 같은 2종 주거지인데 왜 A단지는 기존 용적률이 150%밖에 되지 않을까. 처음에 분양할 때 A단지도 B단지처럼 200%의 용적률로 분양했다면 (건설사로서는) 수익이 컸을 텐데 왜 150%의 낮은 용적률로 분양했을까. 그 단지의 용적률을 제한하는 또 다른 규제가 있었기 때문이다. 대표적인 것이 도로 사선 제한 규정이다. 도로 사선 제한 규정은 어떤 건물과 접하고 있는 도로 너비의 1.5배 이내에서 건물의 높이를 제한하는 법이다. 이 때문에 도로에 접한 동은 건물의 층수를 높일 수 없다. 결국 도로 사선 제한 규정 때문에 그 단지에 허용된 용적률보다 낮게 지을 수밖에 없었던 것이다. 다행히도 도로 사선 제한 규정은 2015년 4월 말 공식 폐지됐다. 53년 만에 대못이 하나 더 빠진 것이다. 그러므로 과거 도로 사선 제한 규정 때문에 용적률 제한을 받았던 단지가 수혜 단지라고 할 수 있다. 이런 단지들은 대로변에 접해 있으면서 단지의 규모가 작은 곳일 가능성이 높다. 단지가 크다면 도로에 접한 동만 낮게 설계하고 도로에 접하지 않은 동은 높게 설계하면 그 단지에 허용된 용적률을 꽉 채워 지을 수 있는 반면 단지가 작다면 그럴 만한 공간이 없으므로 허용 용적률을 채우지 못한 것이다.
셋째, 재건축 연한이 짧아진 곳을 노리는 것이 좋다. 재건축 사업은 부동산 투자에서 오래된 테마주이기 때문에 호재가 이미 시세에 선반영된 곳이 많다. 특히 재건축이 임박한 곳일수록 일반 분양가에 수렴하는 경향이 있다. 하지만 재건축 연한이 남아 있는 곳은 그 호재가 시세에 거의 반영되지 않은 곳이 많다. 특히 9·1 대책으로 재건축 연한이 짧아진 곳은 아직까지 시세에 반영되지 않은 곳이 많다. 1987년 이후 입주된 단지들이 여기에 해당한다. 9·1 대책의 영향으로 재건축 가능 시기가 단축됐지만 용적률 등의 차이로 재건축이 실제로 가능한 단지와 그렇지 않은 단지 간에 시세 차이가 거의 나지 않는 곳이 많다. 이를 감안하면 재건축 연한이 단축된 지역에서도 아직까지 재건축 호재가 반영되지 않은 단지가 많다는 것을 알 수 있다.
결국 재건축은 인근 시세가 높을수록, 기존 단지의 용적률이 낮을수록 수익이 높을 수 있다. 하지만 이런 곳은 이미 그런 호재가 가격에 반영됐을 가능성이 있으므로 지난해 9·1 대책으로 연한이 축소된 곳이나 올해 도로 사선 제한 규정 폐지로 혜택을 받는 단지를 찾는 게 좋은 투자 전략이라고 할 수 있다.

아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net
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