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부동산 양도 증서의 종류와 조건
08/03/2017 14:00
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“부동산 양도증서의 종류와 조건”


아들이 도박에 빠져 아버지 집문서도 팔아먹었다는 일화는 이제 전래동화에 나올 법한 이야기가 되었다. 한국에서 흔히 집문서라고 불리는 등기필증은 재발급이 안되기 때문에 과거에는 집문서 보관이 중요했다. 하지만, 각종 공공기관의 전산 시스템이 널리 보급된 지금은 등기필증이 없더라도 부동산 소유권 증명의 절차가 그리 까다롭지 않다.


미국에서는 어떠한 문서를 통해 부동산 소유권을 인정받고, 이러한 문서들은 어떠한 조건을 통해 법적 효력을 갖게 되는지 살펴보자. 기본적으로, 선물, 유산, 매매 등을 통해 부동산을 양도받게 되면, 크게 다음과 같은 세가지 양도증서 중 하나를 통해 소유권을 인정받는다. 보증 양도증서 (General Warranty Deed), 특별 보증 양도증서 (Special Warranty Deed), 그리고 권리 양도증서 (Quit Claim Deed).


첫째, 보증 양도증서란 소유권을 양도하는 사람이 해당 부동산이 자신의 소유임을 보증하고 그 부동산에 어떠한 결격 사유도 없다는 것을 명시하는 증서이다. 이 증서에는, 만약 소유권 분쟁이 생겼을 경우, 양도자가 양도 받는 사람의 소유권을 전적으로 보호하며, 양도 이후 본인이 소유권을 다시 갖게되는 경우에도 그 소유권을 그대로 이전하겠다는 약속 또한 포함된다.


둘째, 특별 보증 양도증서는, 보증 양도증서와 같은 보증을 하지만, 이 보증은 본인이 해당 부동산을 소유하고 있던 기간에만 국한되며 그 이전의 결격 사항에 대해서는 어떠한 보증도 하지 않는다. 보증 양도증서와 특별 보증 양도증서를 통해 부동산이 양도될 경우 문서의 성격상 대부분 타이틀 회사가 이를 처리한다.


마지막으로 권리 양도증서는, 위의 두가지 양도 증서에 있는 어떠한 보증도 하지 않고, 단지 양도자가 양도하는 시점에서 갖고 있던 권리만을 그대로 이전하는 증서이다. 따라서, 만약 소유권에 결함이 있다 하더라도 이 결함이 그대로 이전된다고 볼 수 있다. 권리 양도증서는 양도자의 보증이 포함되지 않기 때문에 일반적으로 타이틀 회사를 통하지 않고 당사자 간에 직접 거래의 형태로 이루어진다.


이러한 양도증서가 법적 효력을 갖기 위해 다양한 조건들이 요구되지만, 기본적인 사항은 다음과 같다. 양도증서는 반드시 서면으로 작성되어야 하고 양도자의 서명과 공증 절차가 있어야 한다. 양도 받는 사람의 서명은 필요하지 않다. 서명과 공증이 완료된 증서가 법적 효력을 갖기 위해서는 반드시 양도받는 사람에게 전달이 되어야 하고, 승낙이 되어야 한다.


다만, ‘전달’을 위해 양도자가 증서를 직접 건넬 필요는 없고, 어떠한 경로로든 양도받는 사람이 증서를 소유하고 있으면 ‘전달’의 요건은 충족된다. 마지막으로, 양도증서는 해당 부동산이 위치한 카운티 (County) 등기소에 등록이 되어야 한다. 일리노이 주는 Race-Notice Statute 등기법을 따르기 때문에, 온전한 법적 보호를 받기 위해 양도증서의 등기는 필수다.


배 겸 변호사 
전화 : 1-847-777-1882



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