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한국부동산상속-한국의 부동산 법제의 쉬운 이해-월간부동산비즈니스기고문(2020년 6월)
05/27/2020 11:49
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월간부동산 기고문3

기고자:

김희연 변호사 (미국 텍사스 및 대한민국)

Korus Legal Professional Corporation / Trinity Title of Texas Fee Office

3010 LBJ Fwy Ste 225, Dallas TX 75234 / KorusLegal@KorusLegaltx.com

김희연 변호사는 고려대학교 경영학과를 졸업하고 2002년 제44회 사법시험 합격(사법연수원 34) 후 한국 대형로펌의 부동산/건설 팀에서 경력을 쌓았으며, 미국 텍사스 오스틴 소재 University of Texas at Austin Law School을 거쳐 텍사스주 및 한국 변호사로서 현재 타이틀(Title), 한국-미국간 Cross-Border 업무, 미국/한국 투자 분야에 대하여 집중적으로 법률서비스를 제공하고 있다.

 

* 본 기고문은 일반 독자들이 부동산 법제에 대하여 상식의 수준에서 가볍게 읽을 수 있도록 작성된 것으로 법률자문을 구성하지 않습니다. 본 기고문에 대한 저작권은 필자에게 있으며 필자의 사전 동의 없이 사용할 수 없습니다.

 

3: 한국의 부동산 법제의 쉬운 이해 ? 부동산의 상속에 대한 이해

 

이번 회에서는 한국에 있는 부동산에 대하여 상속에 따른 효과가 어떻게 이루어지는지에 대하여 살펴보고자 한다.

 

먼저, 한국에 있는 부동산에 대한 권리의 변동, 즉 소유권의 이전은 일반적으로 알려져 있고 경험한 바와 같이 부동산등기가 완료되어야만 그 효력이 발생하는 것이 원칙이다. 이러한 부동산에 대한 물권변동의 효력의 근거는 바로 민법 제186조에 있는데, 민법 제186조에서는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 있다고 규정하고 있기 때문에등기를 하여야만 효력이 발생하게 되는 것이다. 따라서 매도인과 매수인이 서로 매매계약을 체결하고 실제로 매매대금을 지급하고 수령하며 부동산을 매도인이 매수인에게 인도하기까지 하였다고 하여도 등기소에 매매계약에 따른 소유권이전등기를 경료하지 않는 이상 해당 부동산의 소유권은 매수인에게 이전되지 않게 된다.  

 

그런데, 필자가 질문을 다수 받는 내용 중에는 한국에서 부모님이 돌아가셨는데 부모님의 재산인 부동산의 등기가 자손에게 이전되지 않은 상태이므로 해당 부동산의 소유권을 취득하지 못한 것이 아닌가 하는 내용이 있다. 결론부터 이야기를 하자면, 상속의 경우에는 소유권이전에 대한 등기, 즉 상속등기가 이루어지지 않아 부모님 사후에 계속하여 부모님 명의가 등기부에 남아 있어도 그 소유권은 부모님의 사망시에 이미 상속으로 인하여 상속인인 자손에게 이전이 되어 있는 상태가 된다.

 

참고로, 한국의 민법에 따르면 상속은 피상속인의 사망시에 즉시로 그 효력이 발생하는 것이 원칙이고, 만약 상속인이 이러한 상속의 효과를 변경하기 위하여는 일정한 기간 내에 한정승인이나 상속포기 신청을 하여야 한다. 한편, 미국에서는, 개별 주법마다 다소 차이가 있지만 일반적으로, 피상속인이 사망하는 경우 피상속인의 재산이 바로 상속인에게 배분되는 것이 아니라 별도의 재산(Estate)을 형성하게 되고 그 재산(Estate)에 대한 정산과정(Estate Administration)을 거친 후 남은 재산(, 적극재산)이 있는 경우 상속인에게 상속이 이루어지기 때문에 한국과 미국은 상속의 효력과 상속재산의 처리에 있어 많은 차이가 있다.

 

이는 상속의 경우에는 위에서 설명한 민법 제186, 즉 물권의 득실변경은 등기를 하여야만 효력이 있다는 조항이 적용되지 않고 대신 그 다음에 이어 규정된 민법 제187조가 적용되기 때문이다. 민법 제187조는 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득이라는 제목하에 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있기 때문에 상속의 경우에는 등기를 하지 아니하여도 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

 

다만, 이와 같이 상속받은 부동산을 처분하기 위하여는 위 민법 제187조 후단의 규정에 따라 등기를 하여야만 하기 때문에 등기를 하고 매도 등 처분에 따른 등기를 하게 된다. 따라서 실무에서도 상속받은 부동산을 제3자에게 매도하는 경우에는 상속등기를 하여 돌아가신 부모님(피상속인)의 명의로부터 자손(상속인)의 명의로 이전을 하고 그 다음에 상속인으로부터 매수인에 대한 소유권이전등기를 경료하게 된다.

 

정리를 하면, 피상속인이 사망한 경우 피상속인 소유의 부동산은 상속인이 상속등기를 경료하지 않는 경우에도 그 소유권은 피상속인의 사망시에 상속인에게 이전이 되고, 다만 상속인이 상속받은 부동산을 처분하고자 하는 경우에는 상속등기를 먼저 경료하고 처분에 따른 이전등기 등을 경료하여야 하는 것이다.

 

[다음 회에 계속]


[아래 링크 30-31면]


https://issuu.com/mremagazine/docs/texas_monthly_business_magazine__062020






한국부동산, 부동산, 상속, 상속등기, 소유권이전
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