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한국의 부동산 법제의 쉬운 이해-월간부동산비즈니스기고문(2020년4월)
04/27/2020 12:31
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월간부동산/비즈니스 기고문

기고자:

김희연 변호사 (미국 텍사스 및 대한민국)

Korus Legal Professional Corporation / Trinity Title of Texas Fee Office

3010 LBJ Fwy Ste 225, Dallas TX 75234 / KorusLegal@KorusLegaltx.com

김희연 변호사는 고려대학교 경영학과를 졸업하고 2002년 제44회 사법시험 합격(사법연수원 34) 후 한국 대형로펌의 부동산/건설 팀에서 경력을 쌓았으며, 미국 텍사스 오스틴 소재 University of Texas at Austin Law School을 거쳐 텍사스주 및 한국 변호사로서 현재 타이틀(Title), 한국-미국간 Cross-Border 업무, 미국/한국 투자 분야에 대하여 집중적으로 법률서비스를 제공하고 있다.

 

* 본 기고문은 일반 독자들이 부동산 법제에 대하여 상식의 수준에서 가볍게 읽을 수 있도록 작성된 것으로 법률자문을 구성하지 않습니다. 본 기고문에 대한 저작권은 필자에게 있으며 필자의 사전 동의 없이 사용할 수 없습니다.

 

1: 한국의 부동산 법제의 쉬운 이해

 

필자는 미국에 거주하시는 한국분들을 위하여 부동산에 대한 여러 주제에 대하여 앞으로 기고를 하고자 한다. 부동산 법제는 미국과 한국이 서로 매우 다른데, 이번 회부터 한국의 부동산을 구매하고자 하는 분들을 위하여 한국의 부동산관련 법률시스템 중 부동산 구매 및 관리와 관련된 범위에 한정하여 개략적 고찰을 하고자 한다.

 

한국의 부동산의 기본이 되는 법은 민법(民法)이다. 민법은 현재 무려 1,118개의 조문으로 구성되어 있으며 한국의 모든 법의 사실상 절반을 차지할 정도로 많은 내용을 담고 있다. 민법은 크게 제1편 총칙, 2편 물권(物權), 3편 채권(債權) 총칙 및 각칙(증여, 매매, 임대차 등), 4편 친족(혼인, 이혼, 가족, 후견, 상속, 유언 등)으로 구성되어 있으며, 이중 부동산은 주로 물권편에서 다루고 있다.

 

위 용어가 생소할 수 있는데, 물권은 이미 법으로 정해져 있어서 개인들이 마음대로 만들어 낼 수 없는 종류의 법적 권리로(이를 물권법정주의’, 에서 한 것만이 물권으로 허용된다는 원칙이라 하고 이에 따라 개인이 임의로 만들어 낼 수 없다), 계약자유의 원칙(개인이 독립된 자율적 인격을 가진 권리주체로서 타인과의 법적 생활을 영위해나감에 있어서 법의 제한에 부딪치지 않는 한, 계약에 의한 법률관계의 형성은 완전히 각자의 자유레 맡겨지며 국가와 법도 그러한 자유의 결과를 될 수 있는 대로 승인한다는 원칙)에 따라 개인들이 자유롭게 만들어 낼 수 있는 법적 권리인 채권과 대비가 되는 개념으로 이해가 된다.

 

민법의 물권편에서는 실제로 점유를 하는 사실을 권리로 보는 점유권, 일반적으로 부동산을 사고 판다고 할 때 사용되는 개념과 같은 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리인 소유권을 규정하고, 다음으로 타인의 토지에 건물 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리인 지상권, 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용할 수 있는 권리인 지역권, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하고 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리인 전세권을 규정하고 있고, 이어서 담보의 확보를 위한 권리로서 타인의 물건을 점유한 자가 그로 인하여 생긴 채권이 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물권을 유치할 수 있는 권리인 유치권, 채권의 담보로 채무자 또는 제삼자가 제공한 동산을 점유하여 그 동산에 대하여 다른 채권자보가 자기채권에 대하여 먼저 우선변제를 받을 수 있는 권리인 질권, 마지막으로 일반적으로 익숙한 용어로 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에 대하여 자개채권에 대하여 우선변제를 받을 수 있는 권리인 저당권이 있다. 위와 같이 법이 정해 놓은 물권들이 있으나, 사실상 우리가 일반적으로 부동산을 매매하면서 접하게 되는 물권은 소유권과 저당권이다.

 

위에서 언급한 전세권과 관련하여 이를 오해하고 있는 많은 분들이 계신데, 우리가 일반적으로 언론에서 접하는 전세’, 즉 전세가 올랐다느니 내렸다느니 하거나, 월세와 전세가 섞인 반전세라느니와 같이 사용되는 의미의 전세는 위 민법상 전세권이 아니라 채권편의 임대차계약을 의미하는 것이다. 민법에서 정한 용어가 위와 같이 널리 잘못 쓰이다 보니 민법상 전세는 물권적 전세로 일반적으로 잘못 사용되는 전세는 채권적 전세로 구분하는 경우도 있다. 결론적으로, 부동산등기부등본에 전세권설정의 등기를 하여야만 인정이 되는 것이 민법상 전세권이고, 부동산등기부등본에 전세권설정의 등기가 없는 경우는 모두 임대차계약에 해당한다. 그리고 이러한 임대차계약상 임차인을 보호하기 위하여 주택의 경우는 주택임대차보호법, 상가인 경우에는 상가건물 임대차보호법이 민법에 대한 특별법으로서 추가로 적용된다. 참고로, 예전에는 법률명이 아무리 길어도 하나의 법이라는 취지에서 띄어쓰기를 하지 않고 붙여 썼으나 지금은 바뀌어 법률명도 띄어쓰기를 하고 있다.

 

위와 같은 물권은 우리가 잘 알고 있는 바와 같이 부동산등기부등본에 기록이 된다. 부동산등기부등본은 크게 ()’구와 ()’구로 구성이 되며, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기재된다. 따라서 AB로부터 부동산을 사는 경우 부동산등기부상 갑구에서 표시가 ‘A’에서 ‘B’로 변경이 되고, 여기에 BC은행으로부터 대출을 받아 대금을 지급하는 경우 을구에서 ‘C’명의의 저당권이 설정이 된다. 행정부가 부동산에 관한 권리에 대한 서류들을 관리하는 다른 나라들과 달리 한국은 법원, 즉 사법부가 부동산등기부를 관리하며 (따라서 등기소가 법원 소속으로 되어 있다) 이러한 부동산등기부는 공시가 되기 때문에 누구든지 법원 등기소로부터 원하는 부동산의 부동산등기부를 발급받아 그 내용을 확인할 수 있다.

 

다만, 법률적으로는 부동산등기부, 즉 등기의 공신력(등기에 의하여 공시된 내용을 신뢰하여 거래한 자에 대하여 그가 신뢰한 대로의 효력을 발생시키는 힘)이 인정되지 않기 때문에, 예를 들어 부동산등기부에 소유자가 A로 표시되어 있어서 B가 이를 믿고 부동산을 매수하고 갑구의 소유자표시를 B로 변경하였다고 하여도 A가 진정한 소유자가 아닐 수 있음을 유의하여야 한다. 

 

[다음 회에 계속]


[아래 링크 22-23면]


한국부동산, 부동산법제, 전세, 월세, 저당권
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