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주택 거래는 줄지만, 가격은 유지될 것
04/21/2020 09:30
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코로나19가 휩쓴 주택시장의 2분기(4~6월) 전망에 관심이 커지고 있다. 거래는 늘어날지, 가격은 오를지, 이자율 변화는 어떨지 많은 이들의 관심이다. 개인 재정정보 전문 웹사이트 ‘뱅크레이트’는 2분기 주택 및 모기지 시장의 5대 트렌드를 예견하며 코로나19가 단연 최대 변수가 될 것으로 내다봤다.

요약하면 봄철 매수세는 둔화하겠지만, 가격대는 유지되고, 모기지 금리가 추가로 떨어지면서 재융자 수요는 꾸준히 늘며, 거래 과정에서 비접촉 기술이 일반화될 것이란 설명이다. 5가지 트렌드를 하나씩 짚어본다.

■ 봄철 매수세 둔화

전문가들은 최소한 여름까지도 매수세가 둔화할 것을 점쳤다. 이미 수많은 미국인이 자택 대피령 속에서 지내면서 불가피한 현상이다. 지난달 말 기준 모기지 신청 건수는 전주대비 10% 줄었고 전년 대비 24% 감소했다. 반면 재융자 신청은 26% 증가해 대조를 이뤘다.

현재 전체 미국인의 75% 이상인 2억5000만 명가량이 자택 대피령 가운데 포함된다. 바이어와 셀러는 물론 부동산 거래에 필요한 각급 정부 기관도 업무 차질이 불가피한 상황이다.플로리다주 탬파 ‘아메리칸 모기지’의 하이디 롬바르디 론 오피서는 “만약 타이틀 컴퍼니가 파트너 정부 기관의 업무 공백으로 서류를 완료하지 못하면 대출은 이뤄지지 못한다”며 “감정사와 인스펙터도 마찬가지”라고 말했다.

다만 팬데믹 이전의 주택 시장이 왕성했던 점에 비춰 타격은 단기간에 그칠 것이라고 보는 이가 많다. 전국부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “2008년과 달리 서브프라임 사태나 공급 과잉 등이 없는 상황”이라며 “거래는 줄겠지만, 가격은 유지될 것으로 팬데믹 상황이 진정되는 하반기에는 늦춰졌던 거래들이 되살아날 것”이라고 말했다.

■ 가격 유지 전망 우세

최근 수년간 주택 가격은 꾸준히 상승해 지난해 홈 오너가 자신의 집에 쌓아둔 가치인 홈 에퀴티는 전체적으로 5.4% 늘어 4890억 달러를 기록했다. ‘코어로직’ 분석에 따르면 전국적으로 홈 오너 당 평균 17만7000달러의 홈 에퀴티를 보유했다는 설명이다. 궁금증은 코로나19가 홈 에퀴티에 어떤 영향을 미칠까 하는 것인데 정답은 위기 상황이 얼마나 오래갈지에 따라 달라진다는 점이다. 단기간에 그친다면 가격은 유지되겠지만, 장기간으로 번지면 문제는 커질 수 있다.

‘윌리스턴 파이낸셜 그룹’의 팻 스톤 회장은 “감염자 숫자 등이 향후 4~6주 사이에 급감하면 경기침체는 6~9개월 정도에 끝나고 영향은 제한적일 것”이라며 “그러나 바이러스가 더 오래 지속하면 부동산 가격 하락세는 보다 거세질 것”이라고 말했다.

다만 긍정적인 시그널도 있는데 낮은 모기지 이자율이 바이어를 자극한다는 점이다. ‘애텀 데이터 솔루션스’의 토드테타 분석가는 “2분기 거래량은 줄겠지만, 가격에는 큰 영향을 미치지 못할 것”이라며 “일부 셀러들이 패닉에 빠져 가격을 내릴 수도 있지만, 대다수는 기다릴 것”이라고 말했다.

■ 모기지 이자율 추가 하락

낮아진 모기지 이자율로 재융자 신청이 쇄도하면서 모기지 대출기관들도 난관에 봉착했다. 통상 대출을 해주고 확보하는 주택저당증권(MBS)을 팔아야 하는데 관련 시장이 멈춰 서면서 리스크 헤지 수단이 사라진 까닭이다. 이에 연방준비제도(이하 연준)가 양적 완화에 나서 MBS 매입에 나섰고 관련 정책은 효과를 발휘하고 있다는 평가다.

전문가들은 연준의 등장으로 모기지 금리가 2분기 내내 3% 선에서 지켜질 것으로 보고 있다. 코어로직의 셀마 헵 부 수석 이코노미스트는 “연준이 추진하는 여러 정책은 경제 활동이 지속하고 시장의 유동성이 유지되는 것을 목표로 삼기 때문에 모기지 금리는 향후 수개월 간 낮은 수준을 보일 것”이라고 말했다. 최근 모기지 금리의 변동성이 심했지만, 하향 안정화 추세를 밟을 것이란 설명이다. 헵 이코노미스트는 “커진 불확실성 때문에 전망이 쉽지 않은 것은 사실”이라며 “그러나 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 3%대를 유지할 것”이라고 말했다.

■ 재융자 수요 점증 예상

모기지 금리 하락의 혜택을 보기 위한 재융자는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 모기지 데이터 분석업체 ‘블랙 나이트’는 모기지 금리가 3%가 되면 전국적으로 1940만 명의 주택 오너들이 재융자를 받을 상황이 펼쳐질 것으로 분석했다.

게다가 재융자에 따른 이득이 점점 커지는 추세다. 현재 전체 모기지 대출액 중 50%는 이자율이 4% 이상으로 설정돼 있고, 이 중 24%는 이자율 4.5% 후반대에 대출을 받은 경우이다. 뱅크레이트의 그렉 맥브라이드 이코노미스트는 “이들을 중심으로 2분기 내내 재융자 신청 쇄도는 계속 이어질 전망”이라고 말했다. 홈 에퀴티가 많은 주택 오너 중 코로나19로 경제적인 타격을 입은 경우라면 캐시 아웃 재융자를 시도할 것이다. 집에 쌓인 자산은 많은데 저축이 부족하다면 흔히 생각할 수 있는 옵션이란 설명이다.

■ 일반화될 디지털 기술

셀러와 바이어, 대출기관 모두 사회적 거리 두기를 강화하면서 거래를 하는데 원격 기술에 의존하는 비중이 커질 것이다. 이런 까닭에 민간은 물론, 정부 기관도 광범위한 온라인 방식을 개발하고 도입하게 될 전망이다.

여기에는 전자식 서명, 모바일 이미지 캡처, 디지털 문서, 자동 감정 모델, 원격 온라인 공증 시스템, 이클로징(e-closings) 등이 속한다.

비디오 기술을 활용해 집을 보여주고, 살펴보는 기술도 진화할 전망이다. ‘첫 주택 구매자가 물어야 할 100가지 질문’을 쓴 저자 일라이스글링크는 “비디오 투어는 그 여느 때보다 인기”라며 “클로징을 하면서도 온라인을 통하거나 차에서 내리지 않기도 하는데 이런 현상은 2분기 이후에도 점차 늘어날 것”이라고 말했다.

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