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첫 주택 구매자가 빠지기 쉬운 6가지 실수
02/27/2020 09:30
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집부터 찾았다

많은 초보자가 모기지 렌더를 찾기 전에 집부터 찾는 경우가 많다. 현재 대부분의 주택 시장에서는 공급보다 수요가 많아 주택 매물이 부족한 상황이기 때문에 좋은 집을 먼저 찾고 싶은 점은 이해가 된다.

그러나 캘리포니아 미션 비에호의 ‘무브먼트 모기지’ 소속 알프레도 아르테가 론 오피서는 “당연히 경쟁이 극심한 시장에서는 모기지 사전 승인 없이 집을 사겠다고 덤볐다가는 패배하기 딱 좋다”고 강조했다.

모기지부터 고려하지 않고 있다가 마음에 드는 집이 실제 매물로 나온 뒤에는 대부분 본인이 동원할 수 있는 수준을 넘어선 비싼 집이었다는 사실을 깨닫고 좌절하기 쉽다.

주거래 은행하고만 상의했다

그래서 모기지를 받으러 나섰는데 주거래 은행과 상의하고 결론지으면 손해다. 경험이 없어 편한 주거래 은행 또는 처음 방문한 모기지 렌더로부터 모기지를 받는 경우가 많은데 이는 손해로 직결될 수 있다는 설명이다.

아르테카 론 오피서는 “좋은 모기지 론 오피서는 대출 신청자의 상황을 분석하고 향후 집을 사는 과정에서 어떤 돌발변수가 생길지 예측해 조언해 준다”며 “주거래 은행이 무조건 좋은 대출자라고 보기는 힘들다”고 말했다.

당연히 마음이 맞는 모기지 렌더를 찾기 위해서는 더 많은 전문가를 만나야 비교를 통해 더 나은 조건, 더 낮은 금리의 모기지를 찾을 수 있다. 따라서 최소한 3곳 이상의 모기지 렌더를 찾고 다양한 상품을 취급하는 모기지 브로커도 만나야 한다.

너무 서둘렀다

집을 사는 과정은 복잡하다. 특히 모기지 승인 과정에 접어들면 더욱 그렇다. 메릴랜드주 록빌에 있는 ‘타워힐 리얼티’의 닉 부시 리얼터는 “서두르다 보면 나중에 대가를 치를 수 있다”고 경고했다.

이와 관련해 첫 주택 구매자가 저지르는 가장 큰 실수는 주택을 사기로 결정한 뒤 실제 구매와 관련해서는 구체적인 계획이 부족한 점이다. 서두르면 충분한 다운페이를 마련할 시간도 부족하고, 크레딧 점수를 챙길 여력도 없으며, 시장을 예측할 여유도 없다. 대안은 최소한 1년 이상 여유를 두고 계획을 짜는 것이다. 재정 상황을 개선하고, 크레딧 점수를 올려놓고, 다운페이를 장만하는 등 모기지를 보다 유리하게 받을 수 있는 준비가 필수다.

저축한 돈을 ‘몰빵’했다

집만 사면 된다는 생각에 저축해 둔 돈을 다운페이와 클로징 비용으로 다 쓰는 것도 많은 이들이 저지르는 실수다. 일리노이주 거니에 위치한 ‘체리 크리크 모기지’의 에드코나키 모기지 플래너는 “어떤 사람은 전 재산을 긁어모아 다운페이를 마련하는데 이후에 별도로 필요한 비용이 없어 곤란을 겪기도 한다”고 말했다.

물론 당장 20% 다운페이를 하면 모기지 보험에 가입하지 않아도 되고 그만큼 월 보험료 부담을 벗어날 수 있지만, 그보다는 처음 사는 집이니 3~6개월 비상금을 챙겨두는 편이 안전하고 무엇보다 은퇴 저축까지 사용하는 일은 피해야 한다는 조언이다.

집에 빠져 동네를 간과했다

당연히 집을 사는 것이니 집이 마음에 들어야 한다. 그러나 너무 집에만 빠져 동네를 제대로 보지 못했다가 나중에 후회하는 경우도 많다. 집만 마음에 들 뿐 정작 동네에는 정을 붙이지 못할 수도 있다.

부동산 전략 회사 ‘서버번 정글’의 앨리슨 번스타인 대표는 “가족이 추구하는 가치가 잘 통하는 동네여야 한다”며 “욕실을 늘리거나, 지하실을 고치는 건 나중에라도 할 수 있으니 동네를 보다 신경 써서 살펴야 한다”고 말했다. 따라서 해당 지역의 범죄율과 학교 평가를 점검하고, 일터까지 운전 시간을 파악하며, 여유를 두고 다양한 시간대에 해당 지역을 방문해서 직접 보고 확인해야 한다.

‘유니콘’ 을 기다렸다

상상 속에서만 존재하는 유니콘은 부동산 세계에도 존재하지 않는다. 완벽한 조건을 갖춘 부동산을 찾는 건 선택의 폭을 좁힌다. 좀 더 나은 후보가 나타날 것이란 기대감에 어쩌면 좋은 대안을 놓치는 경우도 허다하다.

시카고의 ‘컴파스 부동산’ 제임스 다스티스 에이전트는 “완벽한 대상을 찾는 건 더 많은 시간에 걸리게 하고, 더 비싼 값을 치르게 한다”며 “시야를 넓히고 주택 구매 후 약간의 노력을 더 할 생각을 갖는 것이 현명하다. 일부 모기지 프로그램은 수리비까지 포함해서 대출되는 것도 있으니 전문가와 상의하면 될 것”이라고 말했다.

실패한 주택 구매의 경제학

주택 구매를 산수, 수학, 경제학으로 볼 필요도 있다. 잘못된 개념과 정보 부족, 계산 착오는 치명적인 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 주택 구매 시 유의해야 할 산술적인 실수들을 소개한다.

가장 흔하고 치명적인 실수는 ‘감당할 수 없는’ 집을 사는 것이다. 집값이 계속 오를 것으로 예상할 때 빠지기 쉬운 실수다. 그러나 조금이라도 본인의 재정 상태에 변수가 생기면 어렵게 산 집을 잃을 수도 있어 낙관론은 피해야 한다.

해법은 모기지 대출이 가능한 액수보다 본인이 감당할 수 있는 월 페이먼트에 집중하는 것이다. 예컨대 50만 달러 모기지가 가능한 것이 이를 상환할 월 페이먼트를 감당할 수 있다는 의미는 아니기 때문이다. 본인이 감당할 수 있는 페이먼트를 따질 때는 크레딧 리포트 등에 나타나지 않는 개인적인 부분까지 스스로 고려해야 한다.

숨은 비용을 잘못 계산하는 실수도 잦다. 매달 내야 하는 원리금 상환액에 놀라기에 앞서 집주인이 되는데 드는 다른 비용들도 고려해야 한다. 재산세, 모기지 보험료, 홈오너 보험료, 수리비, 유지비와 유틸리티 등 종류도 다양하다.

‘뱅크레이트’에 따르면 미국인 평균 홈오너가 연간 지불하는 수리비만도 2000달러다. 집을 갖고 이제 숨차게 모기지를 갚아야 하는데 기타 비용이 들어갈 점을 염두에 두지 않고 여유를 두지 않았다면 곤란해질 수밖에 없다. 해법은 집값의 1~3%씩 각종 비용 용도로 여윳돈을 마련하는 것뿐이다.

마지막으로 잘 알려지지 않은 홈 바이어 리베이트를 놓칠 수도 있다. 소위 커미션 리베이트로 불리는데 세인트루이스 ‘클레버 부동산’의 벤 미즈스 대표는 “최대 집값의 1%로 바이어 측 에이전트가 받는 커미션에서 나온다”고 말했다.

다만 모든 주에서 통용되는 것은 아니고 알래스카, 앨라배마, 아이오와, 캔자스, 루이지애나, 미시시피, 미주리, 오클라호마, 오레건, 테네시 등 10개 주는 금지하고 있다. 이 밖의 주라면 클로징할 때 에이전트와 논의해 볼 수 있다.

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