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부동산 거래 망치는 실수 유형
11/07/2017 12:35
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모든 계약은 문서로 작성… 디파짓은 거래가격의 3~5%


주택 장만이 예전 같지 않다는 하소연이 많다. 나온 매물이 워낙에 적어 바이어들 간 경쟁이 치열해졌기 때문이다. 치열한 경쟁에서 승리하려면 주택 구입을 철저히 준비하는 수밖에 없다.


그래도 어디서 발생할지 모를 실수 때문에 주택 거래가 하루아침에 물거품이 될 때도 많다. 불필요한 실수만 줄여도 내집 마련시 절반의 성공은 거둘 수 있다. 안 그래도 힘든 주택 구입을 망치지 않기 위해 주의해야 할 실수 유형을 온라인 부동산 업체 ‘리얼터 닷컴’이 짚어봤다.


■ 내가 제일 잘 나가


수년간 셀러스 마켓 현상이 주택 시장을 주도하면서 집을 직접 파는 셀러가 많아졌다. 


집을 팔 때 가장 큰 비용인 수수료 비용을 절약하려는 것이 직접 집을 내놓는 가장 큰 목적이다. 그러나 바이어의 입장은 다르다. 주택 거래시 발생하는 수수료 비용은 대부분 셀러가 지불하기 때문에 바이어는 수수료 비용을 걱정할 필요가 없다. 그럼에도 불구하고 에이전트를 거치지 않고 과감하게 ‘솔로’로 주택 구입에 나서는 바이어가 있다. 첫 주택을 구입할 때는 물론, 재구입시에도 안전한 주택 구입을 위해 반드시 에이전트의 도움을 받으라고 전문가들이 조언한다. 가급적이면 셀러측 에이전트를 거치지는 것보다 바이어만 대행하는 에이전트를 거쳐서 주택 구입에 나서는 것이 더욱 안전하다.


에이전트 없이 주택 구입에 나설 때 가장 많은 실수를 저지르게 될 때가 바로 계약서 작성과 관련된 과정이다. 수많은 계약서를 제때 작성해서 셀러측에 전달해야 하는데 바이어 혼자 감당하기란 거의 불가능하다.


■ 투 머치 토커(Talker)


유리한 조건으로 주택을 구입하려면 주택 거래가 완료되는 순간까지 입조심을 해야 한다. 말이 많으면 실수도 많아지는 법이다. 주택 구입시 말실수로 당하게 되는 가장 큰 피해는 협상력이 약해질 수 있다는 것이다. 가장 입조심해야 할 때는 집을 보러가서다.


셀러측 리스팅 에이전트나 셀러가 있는 곳에서 ‘이집 너무 마음에 드네요’라고 말하면 스스로 협상력을 깎아내리는 행위다. 바이어의 관심이 많다는 것을 파악하게 되면 셀러측은 거래를 까다롭게 이끌고 가려는 반응을 보이기 쉽다. 반대로 매물 조건이 마음에 들지 않더라도 입 밖으로 꺼내지 않는 것이 좋다. 앞으로 있을 셀러와의 협상에서 유리한 고지를 차지하려는 의도로 매물 흡집 잡기를 시도하면 오히려 거래를 망치는 행위다. 


자신의 재정 상황을 쉽게 말하는 행위도 피해야 한다. ‘저희가 찾는 가격대보다 비싸네요’, ‘주변 시세보다 가격이 낮은 것 같아요’ 등의 언급은 셀러측의 협상력만 키워주는 언급이다.


■ 디파짓은 입금 지체


바이어와 셀러가 주택 구입 계약서에 서명을 한 다음에는 바이어가 계약서에 명시된 금액의 디파짓을 납부해야 한다. 가주의 경우 디파짓은 거래 가격의 3%이내이고 지역별로 5%까지 되는 곳도 있다. 주택 구입 계약서에 디파짓 조항이 포함되는 것은 바이어가 주택을 구입할 의도가 있음을 보여주기 위해서다.


디파짓 금액이 많으면 의도가 강한 것으로 파악돼 셀러들이 선호하는 구입 조건이다. 반대로 금액이 낮으면 셀러측의 수락을 받는 것도 힘들어진다. 디파짓은 구입 계약서에 양측이 서명한 뒤 일정 기간 내에 정해진 에스크로 업체로 납부해야 한다. 가주의 경우 대개 약 3일 이내, 버지니아주의 경우 5일 이내 등 지역에 따라 조금씩 차이는 있다. 만약 이 기간내에 디파짓이 입금되지 않으면 서명된 계약서는 효력을 잃고 셀러는 다른 바이어와 새로 구입 계약을 체결할 수 있다.


주택 거래 가격이 높으면 디파짓 금액만 수만달러가 넘기 쉽다. 계약서 서명 뒤 바이어의 마음이 바뀌었거나 디파짓이 금액 갑자기 준비가 안된 경우 등 여러 이유로 기간 내 디파짓이 입금되지 않을 수 있다. 만약 디파짓 입금이 지체되면 힘든 협상 과정을 통해 서명된 주택 구입 계약이 모두 물거품이 될 수 있다.


■ 디스클로져 검토 무시


주택 구입절차 중 주택 상태를 점검하는 절차가 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션은 바이어가 실시하는 절차로 외부 점검 업체를 통해 집 상태를 확인하기 위한 목적으로 실시된다. 그러나 홈 인스펙션을 통해서도 발견하기 힘든 문제점도 있다. 이런 경우에는 누구보다 집 상태를 잘 알고 있는 셀러의 입을 통해서 설명을 들어봐야 한다.


주택 구입 계약이 체결되면 셀러측은 바이어에게 주택 상태를 공개해야 할 의무가 있다. ‘주택 상태 공개서’(Property Disclosure)를 통해 살면서 발생한 결함이나 수리 여부 등 알고 있는 문제점들을 공개해야 한다. 셀러가 공개한 주택 상태를 먼저 검토한 뒤에 홈 인스펙션을 실시해야 집 상태가 더 잘 보인다. 홈 인스펙션 결과만 기대한 나머지 셀러측 공개 사항 검토를 소홀히 하는 것도 주택 구입에 도움이 되지 않는 행위다.


■ 구두 약속을 믿는 행위


주택 구입시 처음부터 끝까지 철저하게 서면 계약이 이뤄져야 한다. 그럼에도 불구하고 일부 바이어는 셀러측의 구두 약속을 철석같이 믿었다가 나중에 낭패를 보게 될 때가 많다. 서면이 아닌 구두로 이뤄진 약속의 경우 셀러측의 이행 의무 증명이 쉽지 않은 것이 문제다. 따라서 셀러측의 약속을 반드시 서면 계약서 형태로 받아 두는 것이 안전하다.

신규 주택을 구입할 때 구두 약속에 따른 피해가 많이 발생하는 편이다. 신규 주택 구입시 바이어측 에이전트를 거치지 않고 건설 업체측이 고용한 에이전트를 통하는 경우가 많다.


분양 사무실에 상주하는 에이전트는 건설 업체측의 이익을 대변하는 에이전트라는 점을 명심하고 바이어만 대행하는 에이전트를 통하거나 서면 계약을 작성하도록 하는 방식으로 주택 구입에 나서야 한다.


준 최 객원 기자


한인타운 투자부동산, 인컴유닛, 플립 전문

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