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부자가 부동산에 투자하는 진짜이유
07/23/2013 16:18
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부자가 부동산에 투자하는  진짜 이유  (1) 

워렌버핏의 투자 철학은 나의 다국적기업 지사장 시절과 유수의 성공하신 분들을 수행하던 시절 나에게는 없어서는 안 될 투자 바이블이었으며 세월이 흐르며 성공적인 투자와 실패를 경험하며 터득한 나만의 성공요소 정리노트에 근간을 이루고 있다.

 

미국 1위의 위상 있는 콜드웰벵커 부동산에 일을 하며 그 중에도 액션이 가장 많은 미국최고 베버리힐즈  프리미어 오피스 전문 부동산 투자  브로커인  나에게   부동산투자의 매력은 아마 어려서부터 자연스럽게 부동산 부자들에게서 습득한 것이며 이에 부자들의 부동산 투자비법을    조금이나마 소개하며 나누고자 한다.

 

나의 주변 부동산 부자들은 거의 자신만을 많이 믿는분 들이셨다.  펀드나 주식투자는 눈에 보이지 않는 무형의 운영권 없는 투자라며 꺼려했다.   그래서 늘 Asset Porfolio  중 가장큰 부분은 부동산 이었고 부동산 타이밍 중 부동산 투자적기 웨이브를  아시는 분들이셔서 늘 부동산쪽은  투자목록중  효자 였다. 

 

부자가 거의 안심하고 투자하는 부동산은 Tangible Asset (유형자산) 이며  운영과 메니지를 직접 전문인과 할 수 있는 직접적인 콘트롤 에쎗 포트폴리오 이므로 무보다 안정감이  있어서 이다.     부동산에만 집중 투자하는 큰손 투자가들의 첫째 부동산 투자의 비유티가 무엇이냐 묻는다면  적은 다운패이 부동산을 구입하고 100% 이윤창출과  최고의 투자율 (yield) 을 보는 레버리지 (Leverage를 꼽지 않을까 한다.   또한 부동산의 세금혜택인 융자지불 금액 공제, 부동산 경비 공제, 감가상각혜택, 1031 exchange 세금혜택은 부자가 부를 더욱 크게 증가시키는 요소이다인컴유닛 (Income Unit)의 매달 들어오는 현금파워는  그흐름이  무서울 지경이었고, 다음의 투자를위한 미리준비 하고   크레딧 유지를 철저하게하며   은행의 A + 크레딧 유지는 필수다.  매월  자동 입금된 은행 융자  경비  +  부동산에 연결된  메니지먼트 경비등을 모두  해결하고도  큰 돈을 순수익금으로

매달 saving 으로  저금이 되었다.   

 

부동산 흐름을 아는 또  욕신을 버리고  언제 투자회수를 하는 시기를 잘 파악하는 부자  투자가들에게  부동산 투자가  더 매력적인것은  순수입 외에 손에 잡히는  자산  (Equity Gain)이다.      자산은 부동산을  팔때마다 놀라운 실적은 보였다.   하지만 여기서 중요한것은 욕심은 금물이라는점이다.  조금더 오른뒤...내년에......하던분들은 오히려  예상치 못한 큰손해를 볼수있다.     

 

더 똑똑한  부동산 투자 이점은 부자가 더부자가되는  EQUITY  GAIN 즉 자산이 혼자서 늘어나는것이다.  이자산은 투자 타이밍만 좋으면  밤에잠을 잘때도 혼자서 늘어나는 자산인데  결국 "홈런" 투자가 될수가 있다.  이 EQUITY GAIN  자산구축 다른말로 Appreciation  이 며 부자들이 부동산 투자에서 얻는 가장큰 이익이며  출구전략 Exit Strategy 이다.  부자들은 팔기전 살 매물을 미리보는데   성공적인 투자로 익금을 남기고  파는데 늘 한부분의  수익금은 적금으로  남기시고  (Net Profit )  순이익 의  정해진 액수를  다시 더큰 투자로 연결 하셨다.    놀운것은 브로커들은 늘 오셔서 새로운 물건을 보여주셨는데  아무리 바빠도 물건을 직접 보시고 전문가들의 조언을

, 부동산 전망에대해  대화하는것을 늘 엔조이 하셨다.   또한 부자들은 융자에도 능통하신분들인데 늘어난 자산으로 또 다른더큰 부동산 투자로 이어지기 때문이며 메이저 은행에서 최고의 VIP 들이셨다.       


나는 그 동안 부동산 부자들과 일을 아주 가까이 수행하다 보니 어느새   성공한 사람들에겐 늘 뭔가 특별한 점이 있었다.   

고수들인 부동산 부자들은  서로 신뢰할지라도 절대 브로커만을  믿지 않는다.  그들에겐  투자의 성공은 투자가와 브로커의 좋은 팀워크가 필요할 뿐이다.  한쪽에서 완벽한 실력을 발휘해도 어느 다른 한쪽이 진행하는 투자 건에 정확한 이해가 없다면 순간적으로 큰 실수를 할 수가 있다. 부동산 부자들은 부지런하다. 고급정보를 모니터링하고 투자관련 자신이 직접 깊이 있게 조사하며 전문 브로커와 협상을 진행한다. 그들은 부동산  시장을 읽고 경제지표를 주도면밀하게 읽으며 분석을하고 향후경제의 흐름을 점친다.   그럼 부동산 갑부들이 보고 듣는 투자가의 조언은 과연 누구인가? 투자의 귀재 워렌버핏 이다.   그들에겐   

워렌버핏의  " 투자시 주의해야할 사항"  같은것은   유념해야 할 기본 부동산 투자 상식이다. 부자들이 아는 기본상식, 그들이 이해하는 워렌버핏의 투자전략엔, 

 

첫째자신이 투자에 대한 완벽한 이해와 질문에 질문을 거듭하여 현명한 답을 낼 줄 알아야 한다오랫동안 꿈꾸어 왔던 주택 구입이 자칫 악몽으로 이어질 수도 있으므로 자신의 자금상태를 정확하게 판단하여 올바른 예산을 세울 있도록 한다.    부자들은 예산을 정하는 프로다.  

둘째좋은 물건을 알아보고 분석할 알아야 한다그냥 '좋은 ' 아닌 'good deal' 물건 물건과 가격 모두 만족스러운 것을 말한다낮은 가격으로 구입하면 낮게 팔아도 이윤창출이 된다는 워렌버핏의 투자법칙에서 사항을 유출해 있다.  지금은 최고의 좋은 가격 과 초 저금리로 살 수 있어 굿딜의 청신호 시즌이다.셀러 또한 인벤토리 (Inventory) 부족으로 리스팅 (listing) 시 걱정하는 것 보다 훨씬 좋은 가격을 받을 수 있다.   부자들은  “굿 딜에 능하고   굿 딜”을 위해 베팅 하는순간  그들은  샤크 (shark/상어) 가 되어 버린다.           

 

그들은 신뢰할 있는 회사와 능력 있는 브로커를 선택한다.  Fee 를 깍지않아도 더무서운 그린라이트된 딜을 (perform) 성사 시켜야만 다음딜이 보장된다.     그들은 늘 부동산 서류는 이중 스크린을 한다.   나의 중요한 직책은 부동산 브로커, 변호사, 회계사, 에스크로, 타이틀,   등의 서류를  다시 정검하며, 읽고,  질문하고,  기록하며 이중 스크린을 하는것이엇다.    부자 10명중 9명은 아무리 친해도  절대 브로케에게 100%  모든걸 맏기지 않으며 남을 100% 믿지도 않는다.    그렇다고 그분들이 결코 인격이 나쁜분들은 전혀 아니었다.  그들은 그들의 부지런함, 올바른 정보,  그리고  딜을 잘 마무리해주는 "운' 을  믿는다.    

 

부동산  사업 인맥엔,  부자들 기본철칙 중, 신용 있는 회사와  신뢰할수 있는  브로커들로만 라인업을한다.

그 브로커들은 고객에게  로열하고,  세련된 커뮤니케이션을 알고,  딜이 엎어지고  뒤집어저도, 때론 딜이 거꾸로 세워저있어도  바로잡아 놓을줄 아는  프로들이었다.  어려서부터 난 그들사이에서 자라며  난 나의 부동산 관련사업의  미래를  꿈꾸었다.    노력하고 늘 배우는  깨어잇는 파워 브로커,  나는 부동산 바닦부터 가장큰딜까지 메니지 해본사람.  난 나의 고객께  진정한 프로이길  원하며  어디서나 최선을 다한 굿딜성사 라고 당당할수 있다.   

 

내가 나의 고객들께 말씀드리는것은  최고 부동산 회사의 네트워크를 이용하라는것이다.  . 큰 회사의 인벤토리파워 (Inventory Power를 이용 해야한다.    파워브로커라면 당신에게 더좋은 옵션을 라인업 하고 제시할수 있으므로 큰회사의 큰딜을 해본사람, 아는사람과 진행을 바란다.   큰 회사는 프라임 로케이션의 인벤토리를 콘트롤하고 리스팅/팔때 모든 네트워크의 힘을 이용한다.      리스팅시 모든 콜드웰브로커는 콜드웰 리스팅이 

직접  전해진다.    예를 들면 콜드웰 브로커가 콜드웰 브로커의 물건을 사고 팔 때 훨씬 딜 성공률이 높다.  직업으로 철저한 부동산투자 전문 교육을 받은 사람은 손수 관리하는 인벤토리 리스트도 막강하고 하는 일이 최근 인벤토리 점검에 또 정검이다. 그들은 손끝 하나로 당신 앞에  (행콕팍, 베버리힐즈, 벨에어, 다운타운) 70개 이상의 프라임 로케이션 굿딜 집과 인컴유닛 물건을  컴퓨터 손끝 하나로  최신 물건을 펼쳐 보일수 있는 최고의 전문교육을 받은 컴퓨터 SAVVY  프로 들이다.  딜을해본  시즌 된 프로들이다.    

 



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Joyce H. Kim
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