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투자 부동산의 다양한 장점
03/16/2020 11:04
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부동산 가격 상승으로 투자 이익 기대 효과
렌트비로 수입 생기고 세금 감면도 큰 장점

개인적으로 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 가장 좋은 점은 투자한 부동산의 가격이 상승하여 얻을 수 있는 재산 증식이다. 또한 건물을 임대하고 받게 되는 렌트 수입을 생활비로도 쓸 수 있어 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 것이다.

특히 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 전부가 필요한 것이 아닌 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는데 부동산 투자의 가장 큰 매력 중 하나라고 생각된다.

가령 100만 달러 아파트를 35만 달러 다운하고 샀는 데 3년 후 아파트 가격이 135만 달러 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 굳이 융자를 할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다. 그리고 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러가지 다양한 혜택을 볼 수 있다. 그 중 하나가 행복한 고민이 되겠지만 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제혜택을 받을 수 있다.

우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제 할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제 할 수 있다. 그리고 또 다른 세금 혜택이 감가상각인데, 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게한다. 즉 매년 부동산의 가치가 하락한 것으로 간주해 감가상각을 하여 그만큼 세금을 적게 낼 수 있다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게되고 그만큼 재투자의 기회도 많아진다.

또 큰 혜택 중의 하나가 많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이다. 모든 투자 부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생된 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 부동산을 매매하면 비용을 뺀 실제 수입에서 많게는 35%이상까지 양도소득세를 내야하지만 매매한 건물에서 나온 돈을 다운하고 더 큰 다른 부동산을 구입한다면 세금을 미루어준다. 즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금 연장법인데 많은 투자자들이 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇년 후 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복한다. 그리고 1031교환에 의한 세금연장은 다음 팔 때 까지이지만 다시 팔 때에도 다시 연장할 수 있기 때문에 그 때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 재산증식의 속도에 가속이 붙게 된다.

그리고 요즘과 같은 안정기이거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 땐 건물 가격의 인상폭보다는 수익형 부동산에, 즉 투자 대비 연수익이 얼마나 되는지 관심을 가져야 한다. 그래서인지 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요가 많다.


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