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[스크랩] 물류 부동산 투자 열기 뜨겁다
05/21/2019 10:01
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전자상거래가 활성화되면서 대도시 주변에 대규모 물류창고 사업이 번창하고 창고 사업에 대자본이 투자되고 있다.

전자상거래가 활성화되면서 대도시 주변에 대규모 물류창고 사업이 번창하고 창고 사업에 대자본이 투자되고 있다.

전자상거래가 활성화되면서 고객들에게 효율적 서비스를 제공하기 위해 대도시 근처의 대형 물류창고에 대한 수요가 뜨겁다. 대규모 자본이 물류 부동산으로 계속 흘러 들어오고 있다. 라스트 마일 배송이 이커머스의 격전장이기 때문이다.

리얼딜닷컴은 물류창고를 구입하여 아마존에 리즈를 주는 방법을 투자가치를 극대화하는 방법으로 소개했다. 워싱턴DC 소재 MRP 리얼티는 2017년 말 2560만 달러를 주고 웨어하우스를 구입했다. 600만 달러를 들여 리모델을 한 후 작년에 아마존과 리스 계약을 맺었다. 작년 말 메릴랜드 소재 물류회사인 리얼텀 로지스틱스는 1억1500만 달러를 주고 브롱크스에 있는 웨어하우스를 구입했다. 인근 지역의 산업용 프로퍼티는 스퀘어 피트당 평균 240달러지만 웨어하우스는 스퀘어피트당 300달러를 지불했다.

토론토 소재 상업용 부동산 서비스회사인 에비슨 영과 부동산 및 물류서비스 회사인 CBRE 그룹도 글로벌 물류 부동산에 대한 분석을 잇달아 발표했다.

가장 수요가 많은 시설은 첨단기술로 완전 자동화된 맞춤형 빌딩이다. CBRE의 최근 조사결과에서 전자상거래 및 물류회사들이 최적의 장소를 찾기 위해 웨어하우스 임대 비중이 커지고 있는 것으로 나타났다.

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에비슨 영 CEO 마크 로즈는 "온라인 소매판매의 증가와 함께 물류, 유통, 보관을 위한 창고 건물의 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 비어 있는 대형 소매점이나 오래된 빌딩들이 용도변경을 통해 웨어하우스로 사용되고 있는 추세"라고 밝혔다.

전자상거래는 미국이 주도하고 있지만 세계 7개국(캐나다, 미국, 멕시코, 폴란드, 루마니아, 영국, 한국)의 64개 시장에서 웨어하우스 수요가 강력하여 공급부족을 겪고 있다. 때문에 임대료 상승과 낮은 공실률을 기록하고 있다.

로즈는 또 "산업분야에 대한 투자자의 관심이 계속 늘고 있어 올해에도 물류 부동산의 자산가치의 상승으로 이어질 것"이라고 덧붙였다.

보고서에 따르면 미국의 산업 공실률은 5%로 일 년 전에 비해 변하지 않았다. 마찬가지로 캐나다의 산업 공실률은 올 1/4분기에 전년 동기대비 70%포인트 하락한 3%로 역사적으로 낮은 기록을 유지하고 있다.

프라이트웨이브즈닷컴도 세계 곳곳에서 물류 부동산 투자가 활기를 띠고 있다고 보도했다. 대형 기관 투자가들이 전세계에 걸쳐 물류 부동산의 자산가치를 추적하고 있다. 인컴 프로퍼티의 가치를 평가하는 순수익률(Cap Rate)이 최저수준까지 떨어졌다.

부동산 및 물류서비스 회사인 CBRE 서비스사의 3월말 보고서에 따르면 63개의 글로벌 마켓 중에서 47개가 2017년 대비 2018년에 낮은 수익률을 기록한 것으로 나타났다. 부지가 부족하고 수요가 많은 물류의 대표적 시장인 홍콩은 세계시장 중에서 가장 낮은 비율인 3.4%를 기록했다. 그 뒤를 이어 밴쿠버와 브리티시 컬럼비아가 3.75%, 도쿄 3.9% 순이었다. 그 다음으로 미국을 포함함 6개 시장이 4%를 기록했으며, 토론토는 4.25%로 톱10에 들었다.

미주지역은 물류 프로퍼티 수익률이 전년대비 24포인트 하락한 5.47%를 기록했다. 라틴 아메리카를 제외하면 평균 수익률은 4.7%였다. 리포트에 따르면 임대료는 미국 7.4%, 캐나다 10.8%로 증가한 것으로 나타났다.

유럽, 중동 및 아프리카(EMEA)는 캡 레이트가 35%포인트 가파른 하락을 보였으며, 수익률도 최저인 5.41%를 기록했다. 주거 및 상업용 부동산과 치열한 경쟁으로 상대적으로 뒤처진 아시아 태평양 지역은 전년대비 16%포인트 감소한 5.97%의 수익률을 기록했다.

CBRE 보고서에 인용된 리얼 캐피털 애날리틱의 데이터에 따르면, 물류 부동산에 대한 글로벌 투자는 2018년 1536억달러였으며, 전년대비 5.3% 증가했다. 물류 부동산에 포커스를 맞춘 CBRE 보고서는 중 하위 계층시장보다는 지리적 이점과 인구적 이점을 가진 상위 계층시장을 분석했다.

빅3 지역의 2019년 프라임 수익률은 전자상거래 시장의 성장에 힘입어 안정적으로 유지될 것으로 기대된다고 CBRE는 전했다. 특히 아시아 태평양지역은 고급 물류 프로퍼티가 부족하여 최상의 기회를 맞고 있다.

CBRE의 산업 및 물류연구 부문의 매튜 월라스젝 디렉터는 "미국 시장이 주기가 늦기는 하지만 많은 사람들이 생각하는 만큼 늦은 것은 아니다. 물류 부동산의 강세는 경기침체 이후 2010년부터 시작됐으며 2012~2013년 전자상거래가 본격화되면서 함께 급성장했다. 미국경제의 10년 주기설과 관련해 볼 때 현재 사이클은 그다지 길지 않을 것으로 보인다"고 평가했다.

물류 부동산에 의한 수요가 미국시장에만 국한되지는 않는다. 캐나다, 유럽, 그보다 적지만 아시아 태평양 지역도 전자상거래가 급성장하고 있다. 이 지역은 글로벌 자본이 풍부하며 로봇이나 기타 첨단기술로 선적처리량을 향상시키는 투자로 자산가치를 높이고 있다.

2017년 360억 달러에 달했던 글로벌 물류 자동화시장은 기업이 물류 비용을 줄이고 수익을 향상시키기 위한 노력의 일환으로 2023년까지 연평균 12.5%씩 성장할 것으로 예상된다.

리서치 앤드 마켓닷컴에 의하면 물류 자동화시장은 1년 기준 단위로 볼 때 2022년까지 시장규모가 723억 달러에 달할 것이라고 한다. CBRE의 한 관계자는 전자상거래 시장의 성장을 뒷받침하기 위한 더 큰 시설의 수요가 급증하고 있다. 전자상거래에서 취급하는 제품이 다양해지고 즉시 엑세스할 수 있어야 하므로 기존 웨어하우스보다는 최대 3배 이상 큰 공간을 필요로 한다. 글로벌 투자자들은 포트폴리오에 이런 산업용 부동산을 추가하는데 열중하고 있다.

높은 이자율로 인하여 물류 부동산 시장은 최근 몇 달 동안 주춤했었다. 그러나 비용이 증가함에도 불구하고 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 특히 전자상거래의 성장에 따라 미국시장에서의 수요가 증가하고 있다.

월라스젝은 렌트비가 비싸더라도 고급 물류시설에 대한 투자경쟁이 이어지고 있다고 말했다. 투자가 줄잇는 이유는 프로퍼티 점유가 중요함과 동시에 총예산에서 비교적 적은 부분을 차지하기 때문이다. 그는 그 비용이 대기업 연간 예산의 3~6%를 차지한다고 추정했다. 이와는 대조적으로 운송은 50%, 인건비는 20.5%를 차지한다.

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