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하우스 플리핑 제1원칙 “70% 룰을 지켜라”
03/27/2020 08:14
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투자비는 판매가의 70% 미만
예산 파악 후 컨트랙터 구하기
시장·소비자 취향 반영 고쳐야

주택을 구매해 수리한 뒤 되팔아 이익을 남기는 하우스 플리핑을 하고 싶다면 미리 완벽한 체크리스트를 갖춰야 한다.

탄탄하고 현실적인 재정 계획을 세우고, 최적의 투자 매물을 찾아야 하며, 멋지게 고친 뒤 시장에서 높은 프리미엄을 받고 되파는 기본에 충실하면 된다.하우스 플리핑을 위한 주택 물색과 보수까지 점검해야 할 사항들을 소개한다.

1. 예산부터 파악해야

동원할 수 있는 예산의 범위를 우선 정해야 한다. 여기에는 구매 비용과 수리비, 클로징 비용, 다운페이, 비상금 등이 모두 포함된다. 투자가 끝난 뒤 되팔 때까지 원하는 시간보다 더 오래 걸릴 수도 있으니 재정적인 쿠션이 충분해야 함은 더 설명할 필요가 없다.

만약 현금으로 오퍼를 한다면 미리 계좌에 준비해 둬야 한다. 대출을 끼고 도전한다면 미리 모기지 쇼핑을 하고 사전승인을 받아둬야 한다. 통상 낮은 가격대에 매물로 나오는 플리핑 구매 경쟁에서는 전쟁에 나서듯 보다 철저히 준비해야 한다.

2. 로컬 시장 분석하기

장단기 전망으로 어느 동네가 성장할 곳인지 따져봐야 한다. 학군도 알아봐야 하고, 인근의 개발 계획도 파악해야 한다. 집 자체는 아무리 잘 고쳐도 상품성이 좋아지는 데 한계가 있다고 해도 동네가 좋다면 덩달아 좋은 시세를 인정받을 수 있기 때문이다.

목표물을 찾았다면 인근의 가격 등을 비교할 수 있는 자료를 구해 어떤 형태의 집이 인기가 있는지, 어떤 편의시설이 제값을 하는지 알아봐야 한다. 혼자가 힘들면 로컬의 부동산 에이전트에게 도움을 청해도 된다.

3. 컨트랙터 활용해 협상하기

부동산 에이전트만큼 컨트랙터와 인스펙터도 잘 활용해야 한다. 함께 집을 방문해서 진단을 받고 어떤 부분을 고쳐야 하는지 조언을 들을 수 있다면 최고다. 컨트랙터를 통해서는 소요되는 비용과 시간까지 포함해 견적을 받을 수도 있다. 이를 바탕으로 셀러에게 제시할 오퍼를 만든다면 보다 높은 완성도를 추구할 수 있다.

전문가들은 플리핑으로 돈을 벌고 싶다면 ‘70% 룰’을 따라야 한다고 조언한다. 즉, 수리 후 인정받을 수 있는 집 가치의 70% 이상을 투자해서는 안 된다는 것이다. 모든 비용을 따져 최종적으로 100에 팔 수 있는 집인데 셀러가 원하는 가격이 75라면 협상을 통해 최소한 65 미만으로 낮춰야 수리비 등을 포함해 총비용이 70을 넘지 않는다.

4. 바이어 취향 반영하기

로컬 주택 시장을 이해하는 것과 별개로 바이어의 취향도 읽어야 한다. 어떤 형태의 집이 인기인지, 어떤 기능을 갖춰야 하는지 등을 조사해야 한다. 어떤 집으로 변신시켜야 완성된 집을 내놨을 때 화제를 불러 모으며 비싼 값에 팔릴지 연구해야 한다.

원하는 집을 얻게 되면 주택 수리와 개조 계획을 구체화해야 한다. 어떻게 고칠지, 언제까지 완성할지 등을 미리 정해둬야 한다. 컨트랙터는 평판과 면허와 보험 등을 점검해서 결정한다. 과거에 실제로 의뢰해본 경험담도 반드시 들어봐야 한다. 계약을 맺은 뒤에는 스케줄을 정하고 지급 일정도 합의하며 진행 과정에 따른 상세한 사항 등을 정하면 된다.

5. 수리 준비 작업하기

집 열쇠를 받자마자 할 일은 전기, 수도 등 유틸리티를 되살리는 것이다. 앞으로 할 일이 많은데 일일이 비용을 내기 힘들 수 있기 때문에 자동 지급되도록 지정해 두는 것이 안전하다. 이후 수리를 하는데 전기나 물이 안나와 곤란을 겪거나, 연체료를 내는 불필요한 낭비를 막을 수 있을 것이다.

컨트랙터가 일할 수 있도록 필요한 자제와 설비도 주문해야 한다. 쓰레기통과 이동식 화장실도 마련해야 한다. 인부들이 현장을 떠나는 시간을 줄이고 집중력을 갖고 일할 수 있도록 필요한 준비를 해둬야 한다.

6. 필요한 승인 받아내기

보수 과정에서 필요한 시 정부 등의 승인이 늦거나 거절당하면 전반적인 스케줄에 차질이 생기고 수익에도 악영향을 끼칠 수 있다. 미리 신청하고 받아두는 것이 중요한데 경험을 갖춘 컨트랙터는 이럴 때 큰 도움이 된다. 어떤 승인을 어떤 곳에 신청해서 받는지 잘 알기 때문이다.

이런 믿음직한 전문가팀을 고용했다고 해도 투자자 본인이 작업 과정에는 참관하는 것이 좋다. 일주일에 최소한 몇 차례는 방문하고 정기적으로 보고도 받아야 한다. 이런 과정을 통해 이후에 또 다른 플리핑을 할 수 있는 경험치를 쌓을 수 있다.

최고가로 팔기 위해선 적정한 가격 정해야…바이어도 잘 골라야 성공

집은 역시 꾸며 놔야 팔 때 비싼 값을 받을 수 있다. 부동산 회사 ‘레드핀’에 따르면 비어 있는 집은 현재 사람이 사는 집보다 전국적으로 평균 1만1000달러 낮은 가격에 거래됐다. 막판 최소한의 투자로 집에 가구 등을 들여 두면 투자 효과를 극대화할 수 있다.

바이어들이 가장 관심을 두는 곳은 거실, 주방, 안방이니 가능한 한 넓어 보이게 꾸며두면 된다. 동시에 깨끗하게 청소도 해둬야 한다. 큰 공사를 마친 뒤라 보이는 곳은 잘 치웠겠지만 구석구석 잘 보이지 않는 곳은 청소를 잊었을 수 있다는 점을 잊어서는 안 된다.

마케팅을 위해 에이전트 등을 통해 전문 포토그래퍼를 고용해도 좋다. 비디오 투어나 인터액티브 플로어 플랜을 제작할 수 있으면 바이어들 사이에서 더욱 좋은 반응을 얻을 수 있다.

물론 이후 가장 중요한 점은 최적의 가격을 정하는 것이다. 주변 시세와 비교해 최대한 빨리 여러 바이어를 끌어들일 만큼 매력적이어야 하고, 동시에 투자자 본인에게는 최고의 수익성을 보장하는 수준이어야 한다. 당연히 에이전트의 지식과 노하우가 필요한 부분으로 수익만 생각하다가 너무 비싸면 정하면 팔리는 기간이 길어지고 그만큼 모기지, 유틸리티 등의 비용 부담을 질 수 있다는 점을 잊어서는 안 된다.

복수의 바이어가 나타났다면 그중에 한명을 잘 골라야 한다. 모기지 사전승인을 받았는지 점검하고, 다운페이와 계약금은 어느 정도인지도 비교해야 한다. 어떻게 자금을 마련했는지 알아보고, 어느 쪽과 거래하는 것이 안전한지 따져봐야 한다.

결과적으로 투자 대비 높은 수익을 올린다면 이를 발판으로 이후 또 다른 플리핑에 나설 수 있게 된다. 그러나 반대라면 손해를 보는 것은 물론, 플리핑에 대한 두려움도 생길 수 있으니 최종적으로 바이어를 고르는 과정까지 빈틈없이 진행해야 한다.


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