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[스크랩] 이자율 차이 1% 안 돼도 재융자 고려해 볼만
12/27/2019 07:46
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모기지 이자율이 다시 4%대에 육박하는 오름세를 보이자 주택소유주 중에서는 재융자 여부를 놓고 고민하는 사람이 늘고 있다.

모기지 이자율이 다시 4%대에 육박하는 오름세를 보이자 주택소유주 중에서는 재융자 여부를 놓고 고민하는 사람이 늘고 있다.

올해 하반기 들어 하락세로 돌아섰던 모기지 이자율이 다시 상승세로 방향을 바꾸는 조짐이 나타나고 있다. 이에 따라 그동안 재융자 시기를 엿보다 기회를 놓친 주택소유주들이 아직 30년 고정 모기지 이자율이 4%를 넘기지 않고 있는 현시점을 마지막 기회로 생각하며 재융자에 나설까 고민하고 있다. 재융자와 관련해 가장 일반적인 판단 기준은 이자율 차이가 1% 이상 날 때라는 말을 많이 듣는다. 하지만 남가주의 경우 대부분 융자액이 수십만 달러를 넘어 이자율이 1%를 넘지 않는다 해도 상황에 따라서는 재융자를 하는 것이 필요할 수도 있다. 그 외에 목돈이 필요한 경우 재융자를 하기도 한다. 혹시라도 재융자를 망설이고 있다면 평균적으로 재융자에 드는 비용은 어느 정도이고 주의해야 할 점은 없는지 살펴본 뒤에 결정하는 것이 바람직하다.

▶재융자가 필요한 사람

일반적으로 재융자는 최근 모기지 이자율보다 최소 0.75% 이상 더 높은 이자율의 모기지 융자를 얻어 집을 소유한 사람은 혜택을 보는 것으로 알려져 있다. 30만 달러를 4.75% 이자율로 융자를 얻으면 월 페이먼트는 1564달러이다. 이를 1%포인트 낮은 3.75%로 재융자하게 되면 월 페이먼트는 1389달러가 된다. 175달러 차이가 난다. 만약 2%포인트 차가 난다고 가정하면, 즉 이자율이 5.75%에서 3.75%로 변경되면 월 페이먼트는 1760달러에서 1389달러로 371달러나 달라진다. 중형 세단 월 페이먼트가 충분한 액수다. 융자 액수가 크면 이자율 하락에 따른 월 페이먼트 액수는 더욱 커진다. 융자 액수가 50만 달러일 경우 2%포인트 낮으면 월 600달러 이상 격차가 벌어진다.

만약 융자 월 페이먼트를 계속 같은 액수로 낸다면 융자 상환 기간을 단축하는 효과를 볼 수도 있다. 40만 달러를 30년 고정으로 융자한 사람이 4.75%에서 3.75%로 갈아타면 월 페이먼트가 2086달러에서 1852달러로 떨어져 234달러를 절약한다. 하지만 예전과 똑같은 월 페이먼트를 내겠다고 하면 상환 기간은 30년에서 21년 10개월로 8년 이상 짧아진다. 기간이 줄면서 절약하는 이자 액수도 거의 9만3000달러에 달한다.

▶필요한 서류

주택 구매 시 제출했던 서류와 거의 같다. 소득과 고용 관련 서류, 크레딧 기록, 주택 감정 자료 등이 요구된다. 월급을 받는 직장인이면 월급 명세서, 세금 보고서, 부채 증명 서류, 자산 증명 서류를 준비해야 한다. 재융자를 하기로 결정했다면 이 같은 서류는 미리 준비해두는 것이 시간을 절약할 수 있는 방법이다.

이자율은 재융자 신청인의 크레딧 기록과 재정 상황에 의해 결정된다. 집을 살 당시와 비교해 소득이 줄었거나 빚이 많아진 경우, 또 크레딧 점수가 하락했다면 재융자 신청이 어려울 수도 있다.

▶비용

모기지 융자 때 비용이 있듯 재융자에도 비용이 발생한다. 융자 금액에 따라 차이가 있지만, 일반적으로 3000~4000달러 정도 필요하다. 여기에는 융자회사, 에스크로 회사, 주택 감정사, 공증인, 타이틀 관련 행정 수수료 등 여러 가지 비용이 포함된다. 하지만 모기지 이자나 재산세, 집 보험료는 재융자와 무관하며 별도로 계산된다.

언론매체에 나오는 융자 광고를 보면 ‘노 포인트, 노 클로징 코스트’라며 마치 별도 비용 없이 무료로 재융자를 해주는 것 같은 문구가 눈길을 사로잡기도 한다. 하지만 말 그대로 포인트나 클로징 비용은 없지만 대신 이자율이 더 높다고 보면 된다. 은행 등 융자기관은 먼저 융자 비용을 받지 않고 이에 상응하는 금액을 이자율 상승으로 대체하는 방식이다.

▶기간

최근에는 자동화 융자 심사 절차를 도입한 온라인 융자기관이 늘면서 재융자 기간도 대폭 단축되고 있다. 온라인 융자업체의 경우 재융자 서류가 완비되고 자격에 큰 문제가 없다면 2주 정도면 재융자를 받을 수 있다. 전통적인 방식을 통한다 해도 30일 정도면 마무리된다. 하지만 재융자 신청자가 밀리는 시기라면 45일 정도로 처리 기간이 길어질 수도 있다. 요즘은 직접 대출은행이나 융자회사, 에스크로 회사를 찾지 않고 온라인으로 서명하고 서류를 보내는 업체도 증가하고 있어 예전보다 절차가 훨씬 간편해졌다.

▶고려 사항

재융자 시 가장 주의할 점은 수천 달러에 달하는 비용과 관련 서류를 준비해야 하는 번거로운 과정을 거칠 충분한 이유가 있느냐는 점을 잘 따져보는 것이다. 월 페이먼트를 줄이는 것이 목적인지 아니면 목돈이 필요한 것인지, 현재 사는 집에서는 얼마나 더 오래 거주할 것인지, 절약한다면 그 액수는 얼마나 되고 혜택을 보는 시기는 언제부터인지 등을 확인해야 한다. 재융자를 통해 여윳돈이 생겼지만 새로 융자하면서 융자 상환 기간이 다시 늘어나는 문제도 고려 대상 가운데 하나다.

부동산이나 융자 전문가들은 만약 모기지 상환 기간이 얼마 남지 않았다면 재융자를 피하는 것이 좋다고 조언한다. 특히 은퇴 시기가 가깝다면 고정 수입이 줄 것이기 때문에 오히려 부채를 줄이는 것이 바람직하다.

재융자 과정에서 또 하나 신경 써야 할 부분은 이자율 고정(lock-in) 옵션을 잘 활용하는 것이다. 대출 은행이 제시한 이자율이 낮다고 판단되면 해당 이자율로 묶어 달라고 요청하는 제도다. 이자율을 고정하면 그 이후에 이자율이 더 오르더라도 묶어둔 이자율로 대출받을 수 있다. 이자율이 낮아지면 낮아진 이자율을 선택하면 된다. 하지만 이자율 고정을 이용하면 고정 기간에 따라 이자율이 달라질 수 있다. 일반적으로 10일부터 60일까지 5개 정도로 구분되는데 고정 기간이 길수록 이자율이 높다. 15일 고정과 60일 고정 사이의 이자율 차이는 최소 0.125%에서 최고 0.5%까지 벌어지기도 한다.

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