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[스크랩] 부동산 투자가 인플레이션 극복 비결
05/28/2019 08:39
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부동산 가치가 해마다 3~5% 상승하는 상황에서 부동산 투자가 인플레이션을 극복하는 방법으로 떠오르고 있다.

부동산 가치가 해마다 3~5% 상승하는 상황에서 부동산 투자가 인플레이션을 극복하는 방법으로 떠오르고 있다.

포브스 카운슬은 최근 웹사이트를 통해 부동산 투자를 통해 인플레이션을 극복하는 방법을 소개했다.

인플레이션이란 재화와 용역의 가격이 지속적으로 상승하는 것을 말한다. 좀 더 쉽게 표현하면 시간이 흐르면서 인플레이션율이 오르면 같은 양의 돈으로 구매력이 점점 줄어든다는 것을 뜻한다. 90년대 중반에는 100만 달러면 여생을 위한 충분한 은퇴자금이 됐었다. 그러나 2019년에는 충분한 자금이 되지 않는다.

예를 들어보면 1995년에 1000달러에 살 수 있었던 물건이 현재는 1650달러에서 1700달러를 지불해야 한다. 이는 24년 동안 65%의 누적 인플레이션율 때문이다. 끔찍한 일이다.

더 큰 금액으로 예를 들면 1995년에 25만 달러에 구입한 주택을 2019년에 구입하려면 41만9000달러 이상의 금액이 필요하다. 이는 단지 달러의 가치와 소비력을 단순 비교한 것이다. 문제는 어떻게 하면 인플레이션으로부터 이익을 얻을 수 있는가이다.

대답은 부동산이다.

먼저 전통적인 투자를 했을 때 인플레이션으로 인한 실질적인 손실을 평가해 보자.

대부분의 사람들이 현재 라이프 스타일을 기준으로 은퇴해야 할 때 필요한 것이 무엇인지 계산한다. 만약 당신이 일 년에 10만 달러를 벌고 있다면 투자를 시작하고 우리가 생각하는 기준에 따라 계정을 개설한다.

그러나 1989년에 연봉 10만 달러를 염두에 두고 퇴직연금 계좌를 개설한 경우 2019년에는 실제로 20만9910달러 82센트가 필요하다. 지난 30년간 109%의 누적 인플레이션율 때문이다. 그 외에도 은퇴 계좌를 관리하는데 부과되는 다양한 수수료는 인플레이션을 따라잡기 위해 필요한 자금을 갉아먹는다.

어떤 금융 전문가가 말했듯이 가격이 꾸준히 상승한다고 하더라도 구매력이 함께 상승한다면 문제 될 것이 없다. 그러나 그렇지가 않다. 인플레이션을 해결할 수 있는 유일한 방법은 돈을 더 많이 버는 것이다. 그러나 미국 근로자들의 실질 임금은 수십 년 간의 인플레이션과 대비하여 정체되거나 더 떨어졌다.

이제 부동산을 인플레이션에 대처하고 현재와 은퇴할 때 현금 흐름을 창출하는 도구로 평가하자. 부동산 투자는 종종 인플레이션 헤지펀드로 간주된다. 인플레이션 헤지펀드란 일정 기간 동안 가치가 상승하거나 적어도 가치를 유지하는 자산을 말한다.

부동산이 인플레이션에 대처하는 훌륭한 도구로 만드는 세 가지 측면 즉 가치 상승 소득(임대료) 증가 부채 감가상각에 대해 알아보자.

▶가치 상승

부동산의 가장 중요한 혜택은 가치 상승이다. 질로에 따르면 평균적으로 프로퍼티의 가치는 매년 3~5% 상승한다. 올해의 경우 오하이오주 데이턴과 신시내티와 같은 일부 시장에서는 6~10%의 상승이 일어나기도 한다.

예를 들어 10만 달러짜리 주택을 구입하고 그 집이 매년 6% 상승한다면 10년 후에는 17만9000달러의 가치를 가진 프로퍼티로 변한다. 더 낮게 4%로 계산해도 14만8000달러의 가치를 지닌 프로퍼티를 갖게 된다.

인플레이션과 비교해 볼 때 2009년부터 2019년까지 19%의 인플레이션이 있었다. 10만 달러짜리 주택을 10년 만에 다시 구입한다면 11만9000달러를 지불해야 한다. 이처럼 부동산 투자는 인플레이션을 잡을 뿐만 아니라 투자에 대한 가치 상승을 얻을 수 있다.

▶소득 증가(임대료)

턴키 부동산을 소유하거나 바이 앤드 홀드 전략의 가장 중요한 측면은 테넌트로부터 발생하는 현금 흐름이다. 렌털 프로퍼티에 대한 투자는 대출금 이자 세금 보험료(PITI) 등의 매월 경비를 충당해 줄 뿐만 아니라 매월 100~400달러의 현금 흐름을 만들어 준다. 렌털 프로퍼티가 현명하게 관리된다면 매년 임대료가 인상되어 원래 투자보다 더 많은 현금 흐름을 창출할 수 있다.

만약 한 달에 1000달러의 임대료를 받는 부동산을 보유하고 있으며 10년 동안 일 년마다 20달러를 인상하면 매월 200달러의 추가적인 현금 흐름이 발생한다. 세금이나 보험료와 같은 일부 비용은 시간이 지남에 따라 증가할 수 있다. 그러나 인상된 렌트 수입은 그 경비를 충당하고 현금흐름을 추가할 수 있게 해준다. 임대료가 증가함에 따라 세금 보험 유지 보수 비용에 영향을 줄 수 있는 인플레이션에 대처할 수 있다.

▶부채 감가상각

부동산 가치가 상승하는 것과 마찬가지로 부동산에 대한 부채도 인플레이션율에 따라 가치가 하락한다.

단순화해 보면 750달러의 모기지 페이먼트는 일 년 내에서는 750달러이지만 10년 동안 인플레이션을 적용하면 그 빚은 훨씬 덜 부담스럽다. 일관성을 위해 2009년부터 2019년까지 동일한 인플레이션을 적용해 보면 2009년도 모기지 페이먼트가 750달러라면 2019년에는 그 가치가 640달러로 떨어진다.

레버리지나 파이낸싱을 이용하여 부동산에 투자하면 부채 감가상각은 더 적어진다. 물론 매월 페이먼트는 동일하다. 매월 750달러의 페이먼트를 지출해도 그 가치는 시간이 지남에 따라 계속 낮아질 것이다.

인플레이션은 불가피하다. 높고 낮은 비율로 꾸준하게 이어간다. 경기가 안 좋았던 2009년부터 2012년 사이에도 인플레이션은 평균 2%를 유지했다. 인플레이션을 극복하고 게임에서 이기는 방법은 부동산 매입해서 장기간 보유하는 인플레이션 헤지 펀드 투자다.

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