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[스크랩] 오퍼는 리스팅 가격만큼 써야 성공 확률 높아
04/05/2018 15:31
조회  293   |  추천   0   |  스크랩   0
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집을 팔기위해 리스팅 에이전트를 선정할 때는 인터뷰를 통해 결정하는 것이 좋다.

집을 팔기위해 리스팅 에이전트를 선정할 때는 인터뷰를 통해 결정하는 것이 좋다.

봄이 되면서 본격적인 주택 거래 성수기가 다가 오고 있다. 올 봄이나 여름에 집을 매매할 계획이 있는 셀러와 바이어들은 지금부터 서서히 준비하는 것이 좋다.

일단 집을 팔기로 결정했다면 셀러가 해야 할 일들이 한 두 가지가 아니다.

에이전트를 선정해야 하고 집안에 결함이 있다면 수리 작업도 해야 한다. 바이어라면 융자를 어떻게 할 것인지도 결정해야 한다

셀러와 바이어들이 가장 궁금해 하는 내용을 골라서 어떻게 대처하는 것이 좋은지 알아봤다.

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▶자잘한 수리 미리 할까 나중에 할까

집은 세월이 가면 여기 저기 고칠 곳이 생기게 된다. 집 주인이 아무리 잘 관리를 해도 인스펙션을 하게 되면 몇 가지 지적사항은 나오게 마련이다.

이때 셀러는 고민에 빠진다. 미리 고치고 집을 마켓에 내놓을까 아니면 나중에 바이어가 요구하면 그때가서 고쳐 줄까다.

가장 좋은 방법은 눈에 보이는 자잘한 수리는 집 주인이 먼저 손을 보는 것이다. 그리고 좀 더 큰 수리 작업은 일단 에스크로가 오픈된 다음에 인스펙션 결과를 보고 고쳐 주거나 크레딧을 주는 방식으로 수리 문제를 해결하는 것이 좋다.

▶리스팅 에이전트는 어떻게 선택할까

대부분의 셀러들은 그냥 아는 에이전트한테 리스팅을 주는 경우가 대부분이다. 같은 교인 선후배 친구 배우자의 지인 사돈의 팔촌까지 아는 인맥을 이용해서 리스팅을 주게 된다.

물론 일부이기는 하지만 여러 에이전트를 놓고 저울질을 하는 셀러들도 있다.

부동산 전문가들은 3명 정도의 에이전트를 정해 놓고 인터뷰를 해서 결정하는 것이 좋다고 말한다.

이때 터무니 없이 리스팅 가격을 높게 부르는 에이전트가 있다면 그런 사람은 제외시키는 것이 좋다. 리스팅 욕심 때문에 일단 가격을 높게 불러서 리스팅을 가져간 다음에 집이 팔리지 않으면 나중에 가격을 내리려는 심산이기 때문이다.

단순히 아는 관계보다는 적정수준의 리스팅 가격을 제시하고 성실하게 일 할 것으로 판단되는 에이전트를 고르면 된다.

▶집을 팔고 살까 아니면 사고 나서 팔까

셀러가 집을 팔고 다른 집을 살 계획이라면 주택 매매 순서를 잘 결정해야 한다.

상당수 셀러들은 이사 갈 집을 먼저 보러 다닌다. 내가 갈 곳을 정해야 내 집을 팔 겠다는 생각이다. 하지만 살고 있는 집이 팔려야 에스크로를 끝낼 수 있다는 조건을 걸면 이 오퍼를 받아 줄 셀러는 아무도 없다. 언제 집이 팔릴 지 예측이 힘들기 때문이다.

따라서 가장 좋은 순서는 지금 살고 있는 집을 먼저 팔고 이사갈 집을 찾는 것이다.

대신 아무런 조건 없이 집을 파는 것이 아니라 이사갈 집을 구입 할 때까지 2~3달정도 렌트백(Rent Back)을 하면 된다.

셀러는 렌트백 기간 동안 새로 이사오는 바이어의 월 페이먼트를 내주면 된다. 즉 모기지 페이먼트에 재산세와 보험료를 월별로 계산해서 지불하는 것이다.

이런 식으로 집을 팔면 이사 갈 집을 찾는데 있어서 시간적인 부담감에서 벗어날 수 있게 된다.

▶오퍼 가격은 어떤 수준으로 정할까

바이어스 마켓 상황에서는 리스팅 가격에서 10% 이하로 오퍼를 쓰는 경우가 많았다. 100만달러짜리 주택이라면 90만달러에 오퍼를 쓰는 것이다.

하지만 지금은 셀러스 마켓이므로 이러한 후려치기 전략은 통하지 않는다. 지금은 거의 리스팅 가격에 맞춰서 오퍼를 써야 내 집이 될 가능성이 높아진다.

지난 2월 기준 가주에서 팔리는 주택은 리스팅 가격 대비 99.2%에 거래되는 것으로 집계됐다.

이 말은 매물로 나온 주택이 적정수준의 가격으로 리스팅이 됐다면 거의 그 가격에 팔린다는 것을 뜻한다.

실제로 거래되는 주택의 상당수가 리스팅 가격보다 높게 팔리는 경우도 많으므로 오퍼를 쓸 때는 셀링 에이전트의 조언을 받아서 결정하는 것이 바람직 하다.

▶일반 융자냐 FHA융자냐

바이어가 집을 구입할 때 선택할 수 있는 옵션은 크게 두가지다. 일반 렌더들이 제공하는 융자를 이용 할 것인가 아니면 연방정부가 보증하는 FHA론을 신청 할 것인가다. 두가지 융자의 가장 큰 차이점은 다운페이먼트 비율과 모기지 보험이다.

일반 융자는 20% 다운을 해야하지만 모기지 보험과 같은 추가적인 비용 부담이 없다는 게 장점이다.

FHA융자는 다운해야 하는 비율이 3.5%로 매우 낮지만 모기지 보험료를 매월 내야한다는 것은 단점이다. 보험료는 융자금액의 0.5~1.0% 수준으로 40만 달러를 빌린다면 연간 2000~4000달러나 된다. 바이어는 본인의 재정상태를 잘 확인해서 모기지 융자를 선택하는 것이 좋다.

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