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[스크랩] '코로나 주택시장' 금융위기 때와는 다르다
06/11/2020 13:56
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리세션이면 주택 가격 안정세 등 주택시장 단기 회복할 수 있지만 디프레션이면 주택 차압 사태 재연에 집값 25% 하락할 수 있다는 전망이 제기됐다.

리세션이면 주택 가격 안정세 등 주택시장 단기 회복할 수 있지만 디프레션이면 주택 차압 사태 재연에 집값 25% 하락할 수 있다는 전망이 제기됐다.

코로나 19 여파가 경제에 미치는 영향은 막대하다. 유례없는 상황에 코로나바이러스 이후 경제 전망도 경기후퇴(Recession)와 공황(Depression)으로 엇갈리고 있을 정도다.

침체와 공황 비슷한 느낌인데 과연 차이는 무엇일까. 특히 침체와 공황에 따른 주택시장이 받을 타격에 대한 관심이 쏠린다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 온라인 부동산 거래 사이트 ‘리얼터닷컴’이 최근 내놓은 보고서를 정리해봤다.

▶경기후퇴 vs. 공황

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경기 둔화를 의미한다는 점에서 리세션과 디프레션이 혼용된다. 이 둘에 대한 경제학자마다 정의가 다소 차이가 있다.

많은 경제학자가 정의하는 리세션은 2분기 연속 혹은 그 이상 국내총생산(GDP)이 역(-)성장을 하는 걸 가리킨다. 이 기간에 대량 실업으로 인한 높은 실업률에다 재정난에 저축과 집을 잃는 일들이 발생할 수 있다. 하지만 리세션을 정의하는 기준으로 실업률이나 다른 요인들이 명확하게 반영되지 않아서 제한적이라는 지적이다.

그렇다면 경제적 의미의 디프레션은 무엇일까. 경제학자들 사이에서 합의된 정의는 찾기 어렵다. 1930년대의 대공황(Great Depression)을 보면 1933년에 최고 실업률이 25%까지 치솟고 경기 회복 기간도 10년이나 걸렸다. 금융위기가 촉발한 다른 디프레션의 경우는 2009년 말 실업률이 10%였고 1년 반 정도 계속됐다. 이 기준으로 본다면 디프레션이 리세션보다 더 심각한 상황임을 가늠할 수 있다.

다만 경제학자들은 코로나 19사태는 전례가 없는 상황이라며 잠시 경제성장은 잠시 멈추리라는 것은 알 수 있지만 회복하는데 걸리는 기간을 예측하기란 쉽지 않다고 설명했다. 특히 연방준비제도(Fed)가 공격적으로 시장에 개입하고 연방 정부도 경기부양 자금과 사업체 지원 조치를 시행함에 따라 회복 기간 단축도 예상된다.

▶주택시장 변화

주택시장은 1930년대의 대공황에 황폐해졌다. 당시에는 모기지 부실 대출, 부동산 투기, 주택 과잉공급 등의 3대 악재가 겹쳤기 때문이다. 경제학자들은 1930년 대공황의 ‘재앙’이라고 표현할 정도였다.

무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 경제학자는 “1930년대 디프레션과 2009년 금융위기 때의 주택시장과 비교하면 현재 상황은 훨씬 낫다”고 진단했다. 리세션 지속으로 거래 주택 수가 거의 없어도 경기가 회복하면 바로 따라잡을 것이라는 게 그의 분석이다.

리세션 기간 셀러는 한파가 지나가길 기다리고 매물 부족인 상황은 더 악화하기 때문에 주택 가격의 변동은 금융 위기 발 공항 때처럼 큰 폭 하락은 없다고 진단했다. 그에 따르면, 2005~2011년 전국 주택 중간가는 30%나 떨어졌지만, 코로나 19 리세션에는 1~2%포인트 하락에 그칠 것이라고 덧붙였다.

리세션이 아닌데 디프레션으로 되면 문제는 심각해진다. 소비자들이 공황이라고 느끼기 시작하고 경제 회복이 장기화하면 2008년의 대공황 때와 비슷하게 집값이 25%까지 떨어질 수 있다. 잔디 수석 경제학자는 “경기회복이 장기화하면 아예 주택 구매 수요가 없어질 수 있지만, 현재 상황으로 판단하면 현실화 가능성은 매우 적다”고 지적했다.

이렇게 되면 실업률이 고공행진하고 모기지 납부 유예 조치가 만료되면 차압 사태로 이어지게 된다.

경제 연구소 메이어 리서치의 알리 울프 디렉터는 “1년 동안 모기지 납부 유예 기간에 직업을 찾고 정상 납부가 되길 바라야 한다”며 “현재는 차압 사태가 벌어질 가능성은 없다”고 전망했다.

▶경제 회복 기간

경제 회복 양상이 리세션보다 디프레션에 가깝다는 경제학자가 더 많은 상황이다.

리얼터닷컴의 경제학자들은 "불행하게 아무도 경기 회복에 걸리는 기간을 예측할 수 없다”고 말했다.

코로나 19사태가 진정되고 고용시장이 반등한다면 리세션에 가까워지리라는 것밖에 현재로는 말할 수 없다고 덧붙였다.

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