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[스크랩] 적정가격 주택 부족, 세대·정책·건축비 얽혀
06/07/2019 12:35
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적정가격 주택 부족은 인구 구성과 정부 정책, 건축비 상승 같은 여러 가지 문제가 복합적으로 작용하면서 발생한 문제로 그만큼 해결도 어려운 상황이다.

적정가격 주택 부족은 인구 구성과 정부 정책, 건축비 상승 같은 여러 가지 문제가 복합적으로 작용하면서 발생한 문제로 그만큼 해결도 어려운 상황이다.

전국 세입자의 약 3분의 2는 집을 살 경제력이 없다. 다운페이먼트 저축이 어려운 상황도 이른 시기에 호전될 가능성이 높지 않다. 집값이 임금보다 두 배 빠르게 오르기 때문이다.

최근 홈1 조사에 따르면 전국적으로 1100만 명은 렌트비가 임금의 50% 이상을 차지한다. 하버드대학의 2016년 조사에 따르면 세입자의 절반 가까이가 임금의 30% 이상을 렌트비로 지출했다. 1960년에는 이런 세입자는 20%에 그쳤다. 전국저소득주택연합에 따르면 주 40시간을 일하고 최저임금을 받는 세입자가 2베드 아파트의 렌트비를 낼 수 있는 카운티는 단 한 곳도 없었다.

금융위기에서 경제가 회복되고 주택 시장이 회복된 이후 소득 격차는 더 벌어졌다. 임금 상승은 정체되고 주거비는 계속 오르면서 부담 없이 주거비를 지출할 경제적 능력이 가진 이들이 줄고 있다.

렌트비 고공행진에 대한 단순한 해법은 물론 집을 더 짓는 것이지만 현실은 훨씬 복잡하다. 적정가격 주택 공급은 주택난 해결에서 빠지지 않고 등장하는 해법이지만 이도 쉽지 않다. 인구 구성과 오랜 주택 정책, 시장 상황이 뒤섞였기 때문이다.

◆세대마다 얽힌 주택 사정

55세 이상의 베이비부머 세대는 이전 세대보다 수명이 길고 독립적이다. 이혼도 늘었고 혼자 사는 이들도 많다. 노년층의 사망이나 양로시설 입주로 시장에 나오는 주택의 수가 줄었다. 베이비부머 세대는 집을 줄여 이사하면서 오히려 낮은 가격대의 주택을 놓고 젊은 세대와 경쟁하는 양상을 띠면서 집값 상승의 원인이 되고 있다.

낮은 가격대 주택 시장에는 X세대도 가세하고 있다. X세대는 2008년 부동산 시장 폭락의 직격탄을 맞은 이들이다. 이제 중년이 된 이들은 당시의 충격을 회복하고 세입자에서 벗어나 다시 주택 시장으로 돌아오고 있다. 전통적으로는 이미 집을 소유했을 이들이 집을 다시 장만하려 시장으로 돌아오면서 낮은 가격대 주택은 그만큼 더 매물 부족과 집값 상승 압력을 받고 있다. 이들은 또 2008년 이후 임대주택으로 몰리면서 렌트비 상승에도 일조했다.

밀레니얼 세대는 구직에 어려움을 겪으면서 부모와 사는 기간이 그 어느 세대보다 길다. 독립한 밀레니얼 세대는 낮은 가격대 주택을 놓고 베이비부머 세대와 X세대와 경쟁하는 처지가 됐다.

◆적정가격 주택 정책

존슨 행정부는 1965년 연방주택도시개발부(HUD)를 빈곤과 인종 간 불평등과 싸우는 복지제도 시행의 전면에 내세웠다. 하지만 닉슨 행정부는 공공주택 건설 정책을 폐기했다.

그 영향력은 지금도 계속돼서 공공주택은 기존의 주택을 대체할 때만 가능하다. 이후 레이건 행정부는 HUD의 임대주택 지원 예산을 대대적으로 삭감해 홈리스 문제를 고착시켰다는 비판을 받는다. 이후 정부에서는 HUD의 정책 우선순위는 내 집 마련 지원과 저소득층 세입자 지원 사이를 오갔고 연방 정부는 저소득층 세입자와 노년층, 장애인보다는 중산층 주택 소유자를 지속적으로 지원했다.

연방 정부의 주택 지원 정책의 한계를 잘 보여주는 것은 예산 집행이다. 2018 회계연도의 경우 주택 정책 예산에서 가장 큰 비중을 차지한 것은 모기지금리 세제 혜택 지원금으로 407억 달러였다. 저소득층 주거비 세제 혜택 지원은 89억 달러였다.

◆노동력 부족과 자잿값 상승

노동통계청에 따르면 2008년 금융위기 이후 원자재 가격은 20.2% 올랐다. 지난해 가격이 등락하긴 했지만 여전히 높은 수준이다. 목재 가격의 경우만 봐도 최근 등락이 심했다.

월간 목재 가격 지수에 따르면 2008년도 가격의 2배까지 오르기도 했다.

목재는 주택 건축비의 5~10%를 차지하고 미국과 캐나다 사이의 10년 무역 분쟁의 결과를 반영하는 것이어서 가격 변동이 집값에 큰 영향을 미칠 수 있다.

미국에서 주택 건축에 사용되는 목재의 3분의 1은 캐나다산인데 나무를 48시간 안에 고사시킬 수 있는 소나무좀과 산불로 목재 공급에 차질이 빚어질 수도 있다. 또 도널드 트럼프 대통령이 무역을 둘러싸고 캐나다와 설전을 계속하고 있어 목재 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 있다.

또 다른 건축비 상승 요인은 지속적인 노동력 부족이다. 지난해 전국주택건설협회(NAHB)의 설문조사에서 회원사의 84%는 건축비 상승과 노동력 부족을 가장 심각한 문제로 꼽았다.

이런 현상은 결과적으로 건설사들이 적정가격 주택보다는 고가 주택 건축을 선호하는 현상을 낳고 있다. 원자재 가격이 오르고 노동력이 부족한 상황에서 이윤이 적은 적정가격 주택보다 이윤 폭이 큰 고가 주택 건설에 집중하는 것이다. 결과적으로 주택 건설 상황이 적정가격 주택 부족을 부추기고 있다.

◆교통 문제까지 가세

적정가격 주택이 부족하면 집값이 싼 외곽지역으로 가는 이들이 증가할 수밖에 없다. 문제는 출퇴근 거리가 멀어지면서 교통비 지출이 늘어난다.

주거비 상승에 더해 교통비도 늘어나면 상대적으로 집값이 비싼 도심이나 도심에 가까운 집을 살 수 있는 저축을 하기 더 어려워진다.

대중교통 시스템이 잘 갖춰지지 않은 피닉스 지역에서는 주거비와 교통비가 소득의 약 50%를 차지하기도 했다. 하버드대학의 연구조사에서도 주거비가 줄면 소득에서 교통비가 차지하는 비중이 5배 증가했다.

이런 현상은 특정 소득 계층이 아니라 다양한 소득 계층에서 나타났다. 적정가격 주택 부족은 적정가격 주택과 좋은 일자리 사이의 물리적 거리를 더욱 멀게 하고 이는 출퇴근 거리 증가로 이어진다. 결국 저소득층에서는 여가와 수면 부족을 일으켜 건강에도 영향을 미칠 수 있다.

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