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[스크랩] [부동산 가이드] 주택시장 상황
03/21/2018 06:00
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현재 남가주의 부동산 시장은 셀러스 마켓이다. 매물도 많지 않지만 하나의 매물에 수십 개의 복수 오퍼가 몰리고 있다. 집을 꼭 사고 싶은 바이어들은 불이익을 감수하고서라도 오퍼 경쟁에서 이길 요량으로 셀러를 달래기 위해 고심한다. 에스크로 기간 동안 수리와 가격에 관해 밀고 당기는 협상을 이어가지만 결국은 셀러의 조건을 대부분 들어주게 된다.

그런데 북가주는 상황이 이보다 훨씬 심각하다. 필자의 친척이 샌호세로 이사를 가면서 알게 된 일이다. 친척은 처음 몇 달 동안 렌트를 살다가 도저히 비싼 렌트비를 감당하지 못해 샌호세에 집을 사기로 작정하고 남가주 에이전트인 필자에게 집을 사는 과정을 상담하기에 이르렀다. 상담을 하면서 진정한 셀러스 마켓이 어떤 상황인지 알게 되어 소개하고 자 한다.

1. 일단 리스팅 가격보다 15% 이상 더 높이 써야 오퍼가 수락될 가능성이 있다. 리스팅 가격이 마켓 가격보다 낮은 것이 아닐까라는 의심을 해봤다. 그러나 확인 결과 지난 일 년간의 판매 상황을 반영한 적절한 감정가격으로 산출된 가격이었다.
2. 오퍼를 받기에 앞서서 셀러가 홈 인스펙션, 터마이트 리포트, NHD, TDS, CC&R, 모든 종류의 셀러 디스클로즈 리포트들을 공개한다. 일견 셀러가 너무나 친절해 보이지만 실상은 컨틴전시를 모두 없애고 오퍼를 받겠다는 계산이다. 셀링 에이전트는 이 모든 디스클로즈 서류에 바이어의 사인과 이니셜을 모두 받고 오퍼와 함께 제출한다. 심지어 감정 및 론 컨틴전시까지 없애라고 요구하는 현실이다.
3. 보통, 바이어에게는 3%의 계약금을 손실 없이 돌려받고 계약을 해지할 수 있는 몇 번의 기회가 있다. 하지만, 이는 컨틴전시 해제 전에 가능하다. Transfer Disclosure Statement를 받고서는 3일 이내에 계약을 해지할 수 있는 권리가 있다. 여기서 바이어는 오퍼 쓰기도 전에 그 짧은 기간 동안 집의 상태를 모두 숙지하고 난후에 앞으로 계약을 해지할 수 있는 모든 권리를 포기하고 오퍼를 써야 한다.
4. 집이 시장에 나오고 두세 번의 오픈하우스를 하고 오퍼를 받는데 그 신속함에 놀랐고, 바이어들은 그에 맞춰 발 빠르게 조사를 마치고 컨틴전시 없이 오퍼를 제출하는 순응에 놀랐다.
5. 에스크로 기간도 마치 캐시 오퍼인 것으로 착각할 만큼 짧다.
이런 상황에서 바이어를 위하는 가장 능력있는 에이전트는 어떤 대가를 치르고서라도 그 집을 사줄 수 있는 에이전트이다. 여기에 줄다리기 같은 협상과정은 있을 수가 없고 시간을 두고 조금 고민했다가는 집을 놓치기 십상이다.

그러나 아직 남가주는 적어도 오퍼를 제출하고 그 집에 대해 충분히 조사하고 고민할 시간이 있다. 에스크로 기간 중에도 여전히 바이어는 에이전트의 도움을 받아 자기 권리를 지킬 수 있고 집에 대한 확신을 현실화할 시간이 있다. 다들 셀러스 마켓이라고 불평을 하지만 현재 남가주에 집을 사고자 하는 바이어들은 북가주에 비하면 아직은 여유있고 많은 권리를 보호받고 있음에 감사해야 할는지도 모른다.


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