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주택구매 시 꼭 챙겨야 할 정보
01/09/2020 11:42
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매물이 부족한 가운데서도 내 집 마련에 나서는 한인이 적지 않다. 역사상 최저 수준의 모기지 이자율을 최대한 활용해 지금이라도 집을 장만하는 것이 장기적으로 볼 때 도움이 된다는 생각에서다. 다수의 부동산 전문가는 2020년에도 집값이 상승 폭은 낮겠지만, 꾸준히 오를 것으로 전망하고 있다. 가까운 시기에 부동산 시장이 폭락할 요소는 거의 없어 보인다는 분석이 많다. 내 집 마련에 나설 계획이 있는 한인을 위해 가주에서의 주택 구매 절차를 바이어 입장에서 간략히 정리해 본다. 기본적으로 다운페이먼트와 클로징 비용 등 금전적인 면과 모기지 융자에 필요한 크레딧 점수 조건은 다 갖춰졌다고 가정한다.

▶원하는 주택 조건부터 정리

기본적으로 콘도나 타운하우스를 원하는지 아니면 단독주택을 원하는지부터 정해야 한다. 또 투자 목적인지 거주 목적인지도 중요하다. 침실과 화장실은 최소 몇 개가 필요한지, 차고가 있는지도 미리 생각해야 한다. 자녀가 있다면 학군이 가장 중요한 결정 요소가 될 수도 있다. 또 출퇴근 시간도 고려해야 한다. 가장 결정적인 문제는 가격이 될 수 있다. 주택 구매에 쓸 수 있는 자금 규모를 꼼꼼히 따져야 한다., 이외에도 소음이나 자연재해 등도 살펴야 한다.

▶발품 팔아야-가능하면 많은 집 구경


나와 우리 가족에게 필요한 주택에 대한 기본 그림이 그려졌다면 이제는 최대한 발품을 팔아 많은 집을 다녀보는 작업이 필요하다. 직접 찾아 나설 때도 있겠지만 원하는 지역에서 경험이 많은 부동산 중개인을 선택하는 것이 여러모로 장점이 많다. 가주에서는 바이어가 부동산 중개인 수수료를 지급하지 않는 경우가 대부분이기 때문에 능력 있는 바이어의 도움을 받는 것이 훨씬 유리하다. 적어도 2~3명을 만나본 뒤 담당자를 선택하는 것이 좋다. 원하는 주택에 대한 정보를 최대한 자세히 전달해야 자신이 원하는 집에 가까운 집을 얻을 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 말하지 않으면 알 수 없다. 원하는 조건에 대한 우선순위를 정하는 것도 필요하다. 양보할 수 없는 조건을 최상위에 두고 덜 중요한 조건을 하위 순위에 두면 결정할 때 도움이 된다. 100% 마음에 드는 집을 찾기는 하늘에 별 따기만큼 어렵기 때문에 버릴 것은 과감히 버리고 결정해야 한다.

▶모기지 융자 사전 승인받기

내 집 마련에서 가장 중요하다고 할 수 있는 절차가 모기지 융자를 얻는 것이다. 주택가격 전액을 현금으로 구매하지 않는 이상 금융기관으로부터 대출을 받아야 하는데 이에 사전 승인받는 절차가 있다는 사실을 알고 이를 잘 활용하면 융자 기간이 빨라지고 상황에 따라서는 더 낮은 이자율을 받아 적지 않은 금액을 절약할 수도 있다.

융자 사전 승인은 주택구매자가 융자에 필요한 기본 서류를 제출하면 이에 근거해 모기지 융자 기관이 특정 조건에 따라 특정 액수의 융자를 할 수 있다는 융자 예비 승인서를 발행해주는 절차다. 융자를 신청했다가 거절되면 거래가 깨지거나 예상보다 훨씬 지연되기 때문에 셀러(매도자) 입장에서도 융자 사전 승인을 받은 바이어(구매자)를 더 선호하고 있다. 부동산 중개인의 도움을 받아 진행할 수도 있다.

▶적정 금액 제시

마음에 드는 집을 찾았다면 원하는 구매가격을 제시해야 한다. 계약금은 일반적으로 전체 가격의 2~3% 정도를 낸다. 이 계약금은 에스크로에서 보관하다가 나중에 다운페이먼트에 포함된다.

▶집 검사

홈 인스펙션에는 구조상 문제, 벌레 문제 등을 기본으로 검사한다. 미리 스케줄을 잡는 게 좋다. 대부분 부동산 중개인이 소개하는 인스펙터를 사용하게 된다. 100% 맡기기보다는 본인이 직접 구매할 집을 먼저 둘러보고 조금 더 자세히 검사할 곳을 익스펙터에게 알려주는 것도 좋은 방법이다.

▶에스크로 진행

에스크로 관련 서류를 잘 검토하고 서명해야 한다. 주택매매 계약서의 중요 내용과 에스크로 회사의 기본 방침을 정리해 놓은 문서 등 몇 가지 서류에 필요한 내용을 써넣고 서명해야 하는 경우도 있다. 보통 부동산 중개인의 설명과 도움으로 진행된다.

셀러가 집에 관해 밝힌 내용을 검토한 뒤 서명해서 보내는 절차도 있다. 확실하게 이해하지 못한 점이나 보충 설명이 필요한 부분에 대해서는 부동산 중개인에게 묻고 확인하는 게 좋다.

전문 익스펙터를 고용해 집 상태를 조사하는 작업이 필요하다. 이 과정에서 발견된 문제점에 대해서는 셀러에게 수리나 크레딧을 요구할 수 있다.

감정가격이 제대로 나왔는지도 확인해야 한다. 만약 집에 문제가 있어 사지 않아도 감정비와 인스펙션 비용은 환불받지 못한다.

이 시점에서 주택/콘도 보험도 알아보고 결정하는 것이 좋다.

모기지 융자 신청 상황이 어떻게 진행되고 있는지에 대해서도 수시로 파악해야 한다. 의외로 예상하지 못한 문제가 발생해 계약이 불발되는 경우도 적지 않다.

특히 이 기간에는 가능하면 돈의 흐름이나 크레딧에 영향을 줄 수 있는 구매 활동이나 거래는 자제해야 한다. 융자기관의 조언을 그대로 이행하면 된다.

▶계약 완료

최종적으로 집 상태를 점검해야 한다. 셀러에게 궁금한 것을 마지막으로 물을 기회이기도 하다.

에스크로를 종료하기 위해 필요한 비용을 바이어 은행 계좌에서 에스크로 어카운트로 전신환(wire)으로 이체해야 한다.

일명 loan-doc(론닥)으로 부르는 최종 융자 서류에 서명하고 공증하는 절차를 거치는데 이때 2개의 신분증(운전 면허증, 크레딧 카드 등)을 지참해야 한다. 이때 구매 비용에 실수는 없는지, 필요 이상으로 청구된 항목은 없는지 확인하고 필요하면 수정요구도 할 수 있다.

주택매매 계약이 거의 끝난 상황이어서 전기, 수도, 개스 등 유틸리티와 인터넷을 신청하는 것도 좋다.

융자금액이 셀러에게 이체되면 집 소유권은 바로 같은 날이나 다음날 바이어에게 이전된다. 바이어는 부동산 중개인이나 에스크로를 통해 등기 통보를 받는다.

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