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주택 융자 보험 PMI
04/12/2019 06:30
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현재 주택 시장은 높은 가격과 대출 이자 상승과 집값 하락 예상 때문에 구매를 잠시 망설였던 일부 바이어들의 생각과는 달리 큰 폭은 아니지만 가격이 오르고 있다. 아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 들어가는 비용이 더 많아도 그만큼 주택 소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문이다. 

집을 사려면 보통 20% 정도를 다운해야 하는데 다운페이먼트 준비가 미처 안 된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대해 보험을 들기를 요구한다. 

이번엔 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 융자 보험을 알아보자. 많은 젊은이들이 연 수입은 높아도 목돈이 마련되지 않아 다운페이먼트를 적게 내고 집을 사야 한다. 

다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다


그러나 돈을 빌려주는 융자 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다

다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트으로 주택을 구매한 홈 오너들은 그동안 지급해 오던 PMI 지급을 면제 신청을 할 수 있다. 그러면 면제 조건과 신청 과정을 알아보자

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 

융자 은행은 주택 가격이 상승했거나 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 

물론 증.개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격에 비하여 융자금이 70%나 75% 이하로 낮아져야 PMI를 면제받을 수 있다. 

그런데 혹시 융자 은행에 PMI를 신청해 은행이 실시한 감정 가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 

한편 감정가가 조금 모자랄 때 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 

하지만 FHA를 비롯한 몇몇 렌더들은 주택 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 

이때는 다른 융자 은행을 찾아 재융자 하는 것도 좋다. 

재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지급해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인하고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물을 수도 있다.

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