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***(방장컬럼)2016년 7월의 남가주 부동산 소식:여름시기 이후 주택 거래량 감소를 포함한 변화의 가능성
06/30/2016 15:38
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2016 7월의 미국 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.


한해중 가장 바쁜 시기인 늦봄의 시기에서 초여름으로 접어 들면서 확실히 남가주 주택 시장에 활기가 찾아온것은 사실인것 같습니다. 특히 몇주전 부터는 시장에 리스팅들이 많이 나오기 시작 하면서 준비된 바이어들이 선택할수 있는 매물들이 늘어나면서 그리고 지난 몇달간 특히 외곽을 중심으로 실바이어들의 거래량이 큰폭으로 증가를 하면서 이러한 수치들이 통계로 나타나기 시작하고 있습니다.


시장에서 아직도 렌트비가 높은 수준을 유지하고  있고 아파트와 달리 (일부 아파트 밀집 지역들의 경우 렌트비가 약간씩 하락하는 경우도 보임)  콘도나 단독주택의 렌트비는 오히려 약간더 상승세를 나타내고 있습니다. 이러한 현상들 때문에 주택 구매에 나서는 바이어들이 시장에 늘어나 있는 상태이고 일부 대도시 지역 에서는 아직까지도 투자자들이 대략 중간가격대의 매물들을 찾아서 구입을 하는성향도 나타나고 있습니다. 이러한 투자자들의 움직임은 높은 수준을 기록하고 있는 렌트비가 중요한 동인이 되는 것으로 보여 집니다.


다만 지난달에도 일부 지적 드렸지만 몇가지 시장에서 변화의 움직임이 나타나고 있는데 다음과  같은 상황들이 앞으로 부동산 주택시장의 전개에 일정영향을 끼칠것으로 보여 집니다.


첫째로, 지역별로 다르지만 이제는 거의 지역에서 지역별 중간 가격대의 매물의 매매가 집중이되고있고 비교적 고가의 매물들의 경우 매매가 지지부진한 상황이 고착화 되고 있습니다. 예를 들어서 LA 한인타운의 경우 방두개에 비교적 최근인 2000 이후 건축된 콘도의 경우 대략 위치와 여러가지 전망 그리고 내부 업그레이드 시설 그리고 관리비인 HOA 등을 고려해서 적지않은 수의 은퇴를 하신 실바이어들의 구매가 집중이 되고 있고 대략 가격대는 $500,000 중간가격대가 인기를 끌고 있습니다. 반면에 최근에 신축된 주로 한인타운 서쪽 지역의 경우 $ 1백만불 이상의 고가 주택의 경우에는 매매가 거의 안되고 있는 상황이 두드러지고 있습니다.


두번째로, 최근에 외곽 지역을 포함해서 거래가 활발했던 지역들중 매물의 재고가 급격히 늘어나고 있는 지역들의 경우 아무래도 거래에 걸리는 시간들이 길어지는 경향을 보이고 있습니다. 그리고 불과 한달전만 해도 계속해서 해당 지역의 매매가격에서 높은 가격으로 리스팅 되던 지역들이 최근에는 리스팅 가격을 내려서 빨리 처분을 추진 하는 쪽으로 방향이 바뀌고 있는점은 주목할만한 상황인것 같습니다.


세번째로, 아직 까지는 속단 하기는 이르지만 이번 여름의 시기가 끝나게 되면 오히려 주택 거래량이 줄어들 가능성이 있다고 개인적으로는 생각하고 있습니다. 너무나 오른 주택 가격에다 매물이 늘어나고 있고 내년도 정도에 주택의 가격이 폭락할수 있다는 일종의 기대심리가 바이어들의 구입을 얼어붙게할 가능성도 있다고 봅니다. 물론 이러한 가능성에만 촛점을 맞추고 앞으로의 상황을 지켜보시고 기다리실수도 있지만 결국에 앞으로의 주택 시장의 경우 얼마나 많은 거래량의 증가가 이루어 지냐가 향후 중장기적인 주택 시장의 흐름을 결정하는 중요한 시기가 온것임에는 어느정도 분명하다고 생각을 하고 있습니다.


과거 주택 시장의 폭락시기와는 다르게 최근 4-5년간 주택을 구입하신 분들의 경우  다운페이를 높게 하시거나 아니면 전액 현금등으로 매입을 하신분들이 대부분 이어서 그리고 무엇 보다도 렌트비가 높게 유지가 되면서 주택 가격의 폭락이 현실적으로 불가능 하다고 생각은 하고 있습니다.


다만 역시 대중적인 흐름또한 무시할수없기 때문에  상황을 지켜 보시면서 의사 결정을 빨리 가지고 가시는게 어떨까 합니다.


지난 2007 까지의 주택시장이 가장 고가의 시기 까지 주택을 구입 하시고 지금까지 융자 조정등을 이용해서 주택을 보유하고 계신 분들중  매각을 고려 하신다면 여름의 시기가 지나기전에 고려를 해보시고 빠른 의사 결정을 해보시는게 어떨까 합니다. 어느정도 특히 대도시 지역들의 경우 최고가의 시기에 거의 근접한 지역들이 적지 않고 또한 만일 앞으로 HAMP 융자조정을 하신분들중 앞으로 이자가 본격적으로  올라가게 되면서 페이먼트의 부담이 증가가 될수있는 주택 소유주들의 경우 매매를 하실지 아니면 보유를 계속 하실지의 여부대 대한 빠른 결정을 해보시는게 좋다고 생각이 듭니다.


그리고, 지역별로 고가의 주택들의 경우 이미 매매가 많이 둔화되고 있는 추세에 있는 지역들이 적지 않으므로 파셔야만 하시는 경우는 빨리 매매를 진행 하시는게 나을것 같다고 개인적인 의견을 말씀 드립니다.  


갑작스런 영국의 EU 탈퇴 (조지 소르스도 예측을 못해서 투자에 대비를 못했다고 할정도로 충격적으로 받아 들여 지고 있습니다.) 말미암아 당분간은 한국의 경우 환율의 오름새와 일본의 엔화의 강세등으로 인해서 달러나 엔화 그리고 금등과 같은 소위 안전자산에 대한 선호도가 올라가면서 어느정도 특히 커머셜 부동산 시장에는 영향을 미칠 것으로 보여 집니다.  또한 아무래도 일부 경험이 있는 투자자들을  제외 하고는 적지않은 수의 해외 투자가들 특히 중국이나 한국등의 아시아권의 투자가들은 미국 부동산  투자를 보류할 가능성도 적지 않다고 생각이 듭니다. 현금보유를  선호하게 되면 아무래도 주택의 구입을 투자가들이 망설일수도 있지만  아직까지 높은 수준의 렌트 인컴이 보장이 되는 residential 하우징 시장의 경우 상대적으로 영향은 적지 않을까 감히 개인적으로 생각해 봅니다.


새로이 비지니스를 오픈하시는 분들의 경우 아직 까지는 상대적인 공실률이 적은 편이지만 특히 새로이 신규 분양이 되고 있는 상업용 부동산 리스건들의 경우 주로 빌딩주들이 대형 프랜차이즈나 nationwide 테넌트를 선호하고 있기 때문에 철저하게 준비를 하시고 리스 협상을 장기적인 관점에서 임하셔야만 하며 당장 사업 시작의 시기를 조절 하시더라도 리스를 확실히 협상 하시는게 앞으로의 비지니스 성공의 성패를 좌우 한다는점을 말씀 드리고 싶습니다. 무조건 기존의 리스를 assume 하기 보다는 하나라도 본인에게 유리하게 협상을 진행 하시는것이 지금과 같은불확실한 시장에서는 중요하다고 생각이 듭니다.


여러가지 업종별로 다르겠지만 전세계 공통적으로 1) 비지니스 신규 오픈시의 셋업비용이 전반적으로 상승세에 있고 2) 인건비등의 상승으로 비지니스 사업주들의 이익은 상대적으로 적어지고 있고 3) 지방이나 중앙정부등에 각종 인허가 관련 규제나 여러가지 세금등을 추가로 부담 시킬 가능성이 커지고 있고 4) 업종에 따라서는 아예 전업을 고려 하시는게 나을 정도로 업종간의 전망이 빠르게 변하고 있는 시기임을 고려 하셔야만 할것 같습니다.

 

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