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***(2016년 5월의 캘리포니아 부동산 소식)사는 사람만 사는 마켓 당분간 지속될듯
05/02/2016 17:58
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하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2016 5 16일의 미국 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다.

참으로 재미가 없는 (?) 부동산 시장의 상황이 이어지고 있습니다. 계절적으로 본격적인 겨울의 시기를 벗어나면서 그리고 개인 인컴 택스 보고가 마감이 되어 가면서  실질적인 2016년의 매물들이 본격적으로 마켓에 나오면서 그어느때 보다 거래량이 늘어나야만 하는 시기 이지만 실질적인 마켓의 움직임은 그다지 활발하지 못한편 입니다.

전반적인 남가주 주택 시장의 현재의 상황을 살펴 보면 다음과 같이 요약이 됩니다.

첫번째는, 렌트 시장에 매물이 부족한 관계로 콘도나 주택등의 렌트비가 지역에 따라서는 차이가 있지만 오르고 있는 상황이며 특히 장기 거주를 원하는 경우 내부 업그레이드가 좋고 위치나 학군등의 여러 조건이 좋은경우 렌트를 위한  경쟁이 치열한 상황이 계속되고 있고 당분간 이러한 추세는 이어질 전망 입니다.  그리고 연차적으로 캘리포니아 주의 시간당 임금이 $15 상승을 하게 되기 때문에 주거비를 제외한 생활비가 상대적으로 타주에 비해서 경쟁력이 있는 캘리포니아주로 어느정도 추가 인구의 유입이 가능할것으로 보여지면서 당분간은 주로 대도시 지역의 렌트에 대한 수요는 어느정도 높게 유지가 될것으로 보여지고 외곽 지역또한 상대적으로 비교적 저렴한 렌트비를 찾아서 인구의 유입이 이루어질 전망 입니다.

두번째는, “팔리는 주택 팔리는 현상이 계속되고 있습니다. 어느정도 위치에 상관이 없이 1) 주변 매매시세의 평균 가격정도에 리스팅이 되고 2) 위치나 학군 특히 구입 하고자 하는 주택의 업그레이딩이나 관리 상태가 좋은경우 복수의 오퍼가 몰리고 있습니다오렌지 카운티나 LA 카운티 그리고 외곽의 인랜드 지역에서도 오렌지 카운티등이 가까운곳인 경우 공통적으로 이러한 추세가 나타나고 있습니다. 어떤 경우에는 매매가와 실제 감정 가격의 격차가 경우에도 매매가 성사가 되는 경우가 나타나고 있습니다.

세번째는, 시장에 확실히 준비가된 바이어들이 많이 매매에 나서기 시작했습니다. 겨울에는 확실히 관망세를 유지하고 있던 바이어들이 본격적으로 오퍼를 쓰기 시작하고 있으며 이러한 바이어들이 앞으로도 시장의 흐름을 주도할것으로 보여 지고 있습니다.  

네번째는, 특히 외곽 지역에서 부분적이기는 하지만 은행에서 감정을 낮게 주는 경향이 보이고 있습니다. 이러한 경우가 케이스 바이 케이스 인지는 모르겠지만 조금더 시장 상황을 지켜 보아야 할것같습니다. 은행에서 만일에 다가올 부동산 시장의 변화등을 예상하고 이에 대한 대비책을 강구하는 차원일수도 있기 때문 입니다.

다섯번째는, 아직까지는 중국인의 투자가 줄어든 상태 이지만 어느정도의 시점이 된다면 다시금 부동산 투자를 시작할수 있을수 있다는 움직임들이 조심스럽게  보이고 있습니다.  현재 중국 투자가들의 경우 부정부패 추방과 관련된 여러가지 조치들과 더불어서 외환 규제의 강화등으로 어수선한 분위기 속에서 지금 까지는 미국을 포함한 해외 부동산 시장 투자를 보류 해왔지만 어느정도 시점이 지나면 투자가 다시 재개가될 전망 입니다. 현재 중국인들의 해외 투자는 특히 주택인 경우 호주에 집중이 되어서 이루어지고 있고 특히 시드니등을 중심으로 중국인들이 지나치게 많은 주택을 매입 하면서 정부 차원에서 외국인들의 주택 구입을 일정부분 제안하는 조치가 이루어질 전망입니다.  이는 유럽의 영국등 EU 국가 일부도 비슷한 조치를 검토중인 것으로 언론에서 보도하고 있습니다.  돈의 송금또한 확실한 투자처만 있다면 예를들어 여러명의 명의를 빌려서 송금을 하는등의 방법으로  약간씩 해외로의 투자자금의 흐름이 원활해진 모습을 보여주고 있습니다. 그리고 중국 본토에서 아마도 실제로 이민을 계획하는 젊은층이 주택 구입을 고려하는 이들의 움직임도 어느정도 있을것으로 보여 집니다. 아무래도 확실한 투자처는  미국 이라는 생각이 아직도 중국인들에게는 강하게 남아있고 이것이 주택 구입의 주요 동인으로 남아 있을것 같습니다.  또한 자신들의 자녀들을 선진국에서 교육 시키고 싶어하는 동인 또한 이들의 의사결정에 어느정도 영향을 미칠것으로 보여지고 있습니다.

여섯번째로, 지난 몇년간 상업용 부동산 구입의 주요 동인 이었던 1031 exchange 수요가 아직 까지는 존재 하겠지만 여러번 언론매체 등에서 언급 했듯이 전체 상업용 매물의 거래량은 상당히 감소한 상태 입니다. 반면  인컴이어느정도 확실한 경우에는 외곽 지역도 꾸준히 거래가 되고 있는 상황 입니다. 지난주에  상업용 부동산 융자 세미나를 하루 다녀왔습니다. 다녀와서 느낀점은 그동안 몇년간 커머셜 분야의 성장세로 인해서 수많은 커머셜 렌더가 활동을 하고 있다는점과 의외로 커머셜 분야의 융자가 생각보다 어렵지 않다는 (?) 느껴졌습니다. 예를 들어 주류 은행중의 한곳에서는 기존의 상업용 건물을 여러체 보유한 고객들이 새로운 매물을 구입시에 어느정도 인컴이 맞을경우 택스보고를 보지 않고 감정서류 없이도 융자가 가능한 프로그램을 가지고 있는 경우도 있었고 아파트등 인컴이 확실한 경우 30 고정에 3.5% 대의 고정 이자 (물론 여러가지 승인 절차는 있겠지만) 가능한 융자 프로그램 그리고 외국인에 대해서는 미국내에 어느정도의 자산만 있다면 40% 그이상의 다운만 있고 인컴만 나온다면 융자가 가능한 프로그램을 운영하는 경우등을 보았습니다. 물론 개인적인 생각 이지만 마땅히 투자할곳이 없는 상황에선 오히려 커머셜 분야가 나름대로 투자를 고려해 보실만 하다는 생각을 하게 되었습니다. 일단 커머셜의 경우 매물이 많지는 않지만 1) 오너 유스 목적의 매물에 투자를 하시거나 2) 공실률이 있는곳의 매물에의 투자등을 고려해 보셨으면 합니다. 그리고 모든 커머셜 매물에 투자를 하시기 전에는 가능한 상업용 융자에 관한 기본적인 융자 승인등을 다양한 루트로 알아 보시고 받아 보시기를 권해 드립니다.

결론적으로, 여러가지 추세가 있지만 당분간은 주택 시장의 경우 사시는 분들만 사시는 시장이 상당기간 일종의 패턴으로 반복될것으로 보여집니다.

그리고 사업체 시장의 경우 한국과 태국등 외국에서 프랜차이즈를 포함한 직간접 진출이 활발할 것으로 예상이 되고 있습니다. 그리고 기존의 미국내 프랜차이즈 비지니스에 대한 관심도도 높아져 가고 있습니다. 이러한 프랜차이즈 비지니스는 어느정도 상대적으로 높은 인지도를 바탕으로 비지니스를 성공할수 있는 확률이 적지 않지만 반대로 로열티등 여러가지 비용등의 추가적인 지출이 적지 않기 때문에 신중히 고려를 하셔야만 문제 없이 비지니스를 성공 시키실수 있다고 생각을 해봅니다.  그리고 외국에서 진출하는 프랜차이즈의 경우 특히 이곳 미국내에 정식으로 등록이 업체인지 그리고 어느정도의 본사의 지원이 이곳 비지니스 환경에 맞게 가능한지등을 알아 보시고 결정을 하시기 권해 드립니다.

끝으로 비지니스 창업의 경우 워낙 비슷한 업종들도 많고 특히 대도시 지역의 경우 렌트비도 렌트비 이지만 장소를 찾기가 힘들기 때문에 장소를 찾으시는데 좀더 부지런 하셔야 할것으로 보입니다. 상업용 부동산 리스의 특정상 각각의 업소에 일종에 독점권을 주기 때문에 비슷한 업종이 있는경우 공실이 있더라도 입주를 못하기 떄문에 사전에 매뉴 선택등을 포함한 철저한 준비가 필요하다는 점을 아시기 바랍니다.

 

*** 제가 5 12일부터 22 까지 한국 출장을 가게 됩니다.해당 기간 상담이 필요 하시면 이메일 주시거나 (kwak11@yahoo.com) 아니면 카카오톡 (아이디: kwakjason)으로 상담 주시기 바랍니다. 13일부터 17 까지는 베트남 일정 소화 예정이고 그후 12-22 까지는 한국에 체류 예정입니다. 참고 하시기 바랍니다.  ****

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