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***(방장컬럼) 2016년 4월의 캘리포니아 부동산 소식: 앞으로 부동산 시장에서 무엇을 해야만 하는가?
04/04/2016 14:55
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2016 4월의 미국 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다미국에서 일년중 가장큰 연례 행사인 개인 인컴 택스 보고가 마감이 되어 가면서 이제부터 본격적으로 부동산 시장의 움직임이 시작이 되는 시기가 찾아 왔습니다.

짧게나마 이번봄의 부동산 시장을 살펴보면서 몇가지 특징을 발견할수 있었습니다.

첫번째로, 지난 1,2월에 부동산시장을 관망하던 분위기 에서 3,4 들면서 실거주 목적의 바이어들의 움직임이 확실히 많아졌고 이들이 거래의 주고객층 바이어로 나타나고 있다는 점이고 두번째로, 셀러들의 경우 현재 본인이 보유하고 있는 주택을 처분하고 은퇴를 해서 타주로 또는 다른곳으로 이사를 가시는 분들외에 지난 3-4년간 아니면 주로 2010년이나 2011 이후 주택을 구입 하셨던 투자가 그룹이나 일반인 분들이 주된 셀러층으로 자리잡고 있다는 그리고 세번째, 바이어들이 주택의 전반적인  업그레이드 상태나 비교적 상세한 주택의 상태와 더불어 과거의 주택 매매기록들과 city 각종 주택 관련 기록등을 열람하는등 까다롭게 쇼핑을 하시는 경향이 돋보였고 본인이 생각하는 여러가지 요건에 맞는 매물에 대해서는 비교적 한두달 전보다는 빠른 결정을 내리기 시작했다는점 네번째는, 비슷한 조건일 경우 바이어들은 비교적 싸게 리스팅 되고 최근에 리스팅 주택들을 선호 한다는 점등의 특징들이 나타나고 있습니다.

보통 주택 매매와 관련된 공식적인 기록들은 대개 두어달 정도후 발표가 되기 때문에 특히 Los Angeles 오렌지 카운티등을 중심으로한 남가주 Southern California 경우 당분간은 거래량에 대해서는 부정적인 수치들이 계속 발표가 될것입니다.

그렇지만 가장 중점을 가지고 체크를 하셔야만 하는 거래량 관련 정보는 바로 내가 관심을 가지고 구매를 추진하는 지역의 기존 주택 판매와 관련된 거래량정보를 다른 정보외에 최우선으로 고려를 해서 살펴 보셔야만 할것 같습니다예를 들어서신규 주택 판매가 주를 이루는 일부 외곽 지역을 제외하고는 비교적 기존 주택거래가 주를 이루는 대부분의 남가주 지역 특히 대도시권 속하는 LA 오렌지 카운티 지역들의  경우에는 매번 발표가 되는 신규주택 판매 기록 보다는 원하는 지역의 기존 주택 거래량과 매물관계에 대한 보다 자세한 정보를 알아 보시는 노력을 해야할것으로 보여 집니다.

현재의 주된 바이어층이 실거주를 원하시는 바이어들이시기 떄문에 이분들의 경우 각종 쇼핑을 포함한 편의시설과 학군그리고 교통등을 최우선으로 고려를 하시기 때문에 이러한 분들은 아무래도 적지않은 경우에 이미 이러한 요건들을 충족 시키는 경우가 많은 기존 주택들의 구입을 선호 하실수 밖에 없기 때문에 기존 주택 판매량 관련 정보를 체크 하시는게 중요 하다고 생각이 됩니다.

이러한 정보들은 일반적으로 알려져 있는 여러 부동산 관련 매매 사이트인 Zillow.com 이나 redfin.com등을 이용해 보심이 좋을것 같습니다. 이러한 매물 사이트 들의 경우 업데이트 체계가 비교적 부동산 에이전트 들이 보는 각지역의 리스팅 서비스인 MLS (Multiple Listing Service) 연계가 되어 있기 때문에 최신 자료를 보실수가 있기 때문에 이러한 사이트를 이용 하셔야 합니다. 물론 모든 이러한 사이트들이 가장 빠른 업데이트를 제공 하거나 특히 정확도가 반드시 100%t 신뢰가 가능하다고는 할수 없지만 여러가지 측면에서 도움이 많이 되실수가 있습니다

이러한 사이트를 이용시 가장 중요한 점은 무엇 보다도 나와있는 가격등과 특히 거래량들을 월별 또는 일정한 기간마다 변동 사항들을 체크 하시는 것입니다. 그리고 금년도 거래량 중에서 특히 3 이후의 거래량을 주목 하시면서 살펴 보셔야만 합니다. 3 이라고 해도 거래량이 예전과 같이 크게 증감을 하는등 눈에 띄는 변화는 없지만  일단은 새해의 거래가 본격적으로 시작이 되는 봄의 시기의 자료이기  때문에 지금 시기 부터의 가격동향과 거래량 특히 거래량의 추이를 살펴 보시는게 주택을 구입 하시기 전에 가장 중요할 것으로 보여 집니다.

주택 시장의 경우 당분간은  실거주 목적의 일반 바이어의 수요가 장을 주도할 것으로 보이며 이미 주택을 보유했던 투자가들의 경우 주로 물량을 일정부분 처분을 하며 주로 셀러의 역활을 수행할 것으로 보여 집니다

상업용 부동산의 경우 확실히 중국인 이라는 큰손의 추가 투자가 이루어 지지 않을경우 일반 주택이나 일반 상업용  부동산의 경우 이미 거래가 전년도 대비 절반으로 줄어들고 있는 현상황이 어느정도 유지가 될것으로 보여 집니다.

상업용 부동산 시장의 경우 대출 심사가 비교적 까다로워질수도 있지만 중요한 것은 현재 까지의 수익률만 따져서 구입을 고려 하시기 보다는 앞으로 창출 가능한 수익이 증가될수 있는 매물 예를 들어 공실이 있어서 앞으로 인컴의 증가가 예상이 되거나 여러 프랜차이즈가 유치 될만한 여러가지 조건들을 구비한 경우 아니면 대대적인 리모델링을 통해서 새로운 예를 들어서 특정지역 한인타운이나 테마를 갖춘장소로의 탈바꿈 시킬수 있는 경우나 또한 낡은 건물의 경우 매입후 재개발 가능여부등 지금 현재의 상태 보다 앞으로 바뀔수 있는 가능성에 촛점을 두시면서 투자 가능성 여부를 고려 하시기를 말씀 드리고 싶습니다

사업체 시장의 경우 창업의 비중이 당분간은 높을수 있지만 이미 장사가 될만한 장소는 리스가 없거나 경쟁이 높은 상황이기 때문에 비지니스 셋업을 계획 하시려는 분들의 경우 일단 기존 리스를 알아 보시거나 아니면 기존의 사업체중 location 위치가 좋은곳인 경우 리모델링 비용등을 고려 하셔서 일정 권리금을 지불 하시고 매입을 추진 하시는게 좋을것 같습니다 그리고 아울러 여러가지 프랜차이즈 비지니스를 미국내 뿐만이 아니고 한국등의 업체도 알아 보시면서 일단 기존의 비지니스 뿐만이 아니고 새로운 가능성이 있는 비지니스들을 두루 찾아 보시는 노력이 필요 하다고 생각 합니다 .

남들이 이미 성공한 업종 보다는 앞으로 성공 가능성이 있는 업종을 찾아 보시고 특히 본인의 경력과 관련이 있는 업종을 알아 보시는게 좋다고 생각 합니다.

몇달간  제가 비슷한 말들을 계속해서  반복하고 있다는점 (?) 지적해 주시는 분들이 계십니다. 비슷한 이야기가 반복이 될수밖에 없다는점은 그만큼 결국 시장 상황을 예측 하는것이 힘든점도 있지만  현재와 같이 부동산 시장의 전망이 확실치 않은 경우에는 결국에는 기본에 충실해야만 실패가 없다는 점을 제자신 부터가 깨닫고 있기 때문 입니다본인의 형편에 맞게 언제나 준비하고 노력하는 길만이 성공의 지름길인것 같습니다어떤 면에서는 본인이 책임을 지고 이득을 극대화 하거나 최소한의 목표치를 달성하기 위해서는 본인이 먼저 담당 부동산 에이전트 만큼의 지식과 경험 그리고 무엇 보다도 냉철한 판단력이 필요 하다고 생각이 듭니다.

앞으로의 부동산 시장의 전망 보다는 같이 연구하고 나누는 그러한 과정이 더욱더 중요 하다는 생각을 해보면서 다음달 지면을 통해서 보다 새로운 소식으로 인사 드리도록 하겠습니다

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