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***(방장컬럼) 2016년 3월의 캘리포니아 부동산 업데이트: 여름 전까지의 부동산 시장의 흐름은?
03/08/2016 16:13
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2016 3월의 부동산 소식을 업데이트 드립니다.  이번달은 조금늦게 소식을 전해 드립니다 여러가지 출장 관계로 미국에 늦게 돌아 왔습니다저번달에도 말씀을 드렸지만 매년 두번정도 출장을 가던 3 스케줄을 2월로 바꾼것은 아무래도 2 까지는 부동산 경기가  활발하지 못할것이라는 예상에서 였습니다. 예상대로 여러가지 자료들을 살펴보고 분위기를 살펴본 결과 특히 지난 몇년간의 상황과는 다르게 1 뿐만이 아니라 2월초중반 까지도 부동산 시장의 상황은 조용했던 것으로 확인이 되고 있습니다.


그리고 매매가 주로 이루어지고 있는 지역을 보면 한가족이 거주 가능하고 학군과 교통 그리고 생활이 편리한 전형적인 주거 선호지역들이 위치한 주로 대도시권 에서의  거래가 비교적 이루어졌고 약간 외곽 지역이나 그동안 다소 가파르게 가격이 상승했던 지역들 (. 중국인 선호지역) 경우 거래가 한산 해지는 현상이 관찰 되었습니다.


일단 중국인들이 주로 구입을 선호 하였던 지역들의 경우 몇년간 주로 현금이나 높은 다운페이를 하고 융자를 통해서 매입해서 주로 거주용이나 렌트용으로 구입을 했던 주택들이 작년 여름이후부터 마켓에  나오기 시작 하면서 일종의 공급 과잉이 일어났고 이에 따라서  매매가 정체가 되기 시작 하면서  예년과는 다르게  움직임이 줄어 들었던 바이어들로 인해 당장 팔아야만 하는 급매물들이 거래가 되는경우 불가피한 가격의 하락이 이루어져 왔습니다. 특히 지역적인 차이는 있지만 주로 $  1백만 이상의 고가의 매물의 경우에는 20% 정도까지 리스팅 가겨이 할인이 되거나 대략 10% 정도의 가격 하락 현상이 나타난것으로 이야기 되고 있습니다.


중국인 선호지역을 중심으로 활동을 하는 중국계 에이전트들과 이야기를 해본바에 따르면, 중국 주택 소유주들이 주택을 매매하는 몇가지 추정 가능한 이유들로 최근에 중국에서 자금의 영입이 힘든 관계로 일단 매매를 시도하는 주택 소유주들은 일정 자금을 일종의 여유돈으로 확보를 해놓으려는 목적과 다른 비지니스를 포함한 부동산 시장이나 투자의 대상을 다변화 하기위한 자금의 확보를 위해서 매매를 시도하는 경우 그리고 미국에서 출생해서 거주하고 있는 중국인 2,3 세들이 다운사이징을 하는 경우등이 주택 매매의 주요 동인으로 작용하는 경우로 파악이 되고 있습니다.


중국인들의 움직임이 중요한 이유로는 아무래도 중국인들의 Buying power 지난 수년간 상당히 컸기 때문에  중국인들의 미국 부동산 시장에서의 매매 관련 움직임이 줄어든다면 향후 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향이 클수밖에 없기 때문 입니다.


아무래도 현재 이루어 지고있는 중국의 부정부패와의 전쟁이 대규모 자금의 이동을 힘들게 해서 미국 상업용 부동산 시장의 타격은 불가피할 것으로 보여 집니다.

그리고 앞으로의 부동산 시장의 성패는 결국 추가적인 경제 위기상황이 올지 모른다는 생각을 가진 일반인들을 포함한 사람들의 공포 상황 어느정도 빨리 예비 바이어들과 잠재적 투자가들이 극복을 하고 마켓에 복귀를 할지 그리고 바이어들이 계속해서 부동산 시장에 투자를 할만큼 추가로 가격의 인상폭이 가능할지가 앞으로의 부동산 시장의 안정화에 중요한 요소가 될것입니다.  가장 중요한 것은 실제로 주택을 구입해서 거주하려는 바이어들이 거래의 상당 부분을 차지해야만 부동산 시장이 정상적으로 성장이 가능한 환경이 만들어 진다고 생각이 됩니다.


소위 국제적인 바이어들보다는 로컬 바이어들 역활이 더욱더 중요해질것 이라고 말씀 드리고 싶습니다.


앞으로 상황을 지켜 보아야 겠지만 일단은 오렌지 카운티를 포함한 거주 선호지역을 중심으로 거래는 꾸준할 것으로 보여지며 (거래량이 많이 늘어나지는 않겠지만) 아무래도 주택의 최종 판매 가격은 특히 외곽 지역의 경우 조금 낮아질수 있을것으로 전망을 조심 스럽게 해봅니다.


그리고 만일 주택의 구입을 계획 하시고 계시다면 (확실히 융자등 모든 준비가 끝나신 경우) 오렌지 카운티등 대도시 권인 경우 매물의 추이를 살펴 보시고 딜을 진행 하시고 외곽 지역이나 최근에 갑자기 매물이 증가하고 매매가 줄어든 지역일 경우 추가로 가격할인을 포함해서 바이어에게 유리한 상황이 추가적으로 가능 할지를 알아 보시면서 딜을 상대적으로 천천히 진행 하시라고 권해 드리고 싶습니다.

소유주택의 매매를 계획하시는 셀러분들의 경우에는, 본인이 주택을  반드시 가까운 시기에  판매를 진행을 하셔야 하는 경우인지 아니면 조금더 여유있게 매매시기를 조정 가능한지를 판단 하셔서 특히 매매가격의 설정을 잘하실것을 권해 드립니다. 그리고, 당분간은 급매 상황에서의 주택의 판매는 아무래도 가격의 추가 하락이 발생할 가능성이 있으므로 가급적 피하시는게 좋을것으로 보입니다.


현재의 상황으로 보았을때 지역별로 차이는 있지만 거의 대부분의 지역의 가격은 거품 끼어있는게 분명해 보이지만 이거품이 터질수 있는 가능성은 아무래도 지역별로 달리 나타날것 같습니다. 당분간은 대도시 권의 경우 수요에 비해서 여전히 공급이 부족하기 때문에 거품현상은 어느정도는 지속이 될수도 있고 다만 중국인 선호지역등  타지역에 비해서 더많은 거품이 가능했던 지역들의 경우 일정 부분 가격의 하락이 진행될것으로 보여 집니다. 시장에 가능한 매물이  너무 많고 매매가 둔화된 지역의 경우 여유가 어느정도 있으신 경우라면 매매를 뒤로 미루시거나 급하신 경우라면 특히 가격등의 조건을 다시한번 담당 에이전트와 업데이트 받아 보시는게 나을것 같습니다.


3,4월로 접어 들면서 주택의 거래량이 확연히 늘어 나지는 않겠지만 대신 비지니스 창업이나 사업체의 거래는 어느정도 늘어날 것으로 보여지고 서서히 세계의 경제가 공포의 상황을 벗어나 준다면 주택의 거래량도 어느정도 증가할것으로 보여 집니다. 아직은 특히 렌트비가 하락할 가능성이 없어 보이기 때문에 어느정도 투자가들이 주택의 추가 매입을 고려할수도 있다고 봅니다.

 

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