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***(방장칼럼) 2013년 12월의 부동산 소식 업데이트: 주택가격 오른다고 무조건 사야만 하나?
12/02/2013 17:11
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지난 10월에 있었던 연방 정부의 기능정지 사태(SHUT DOWM) 주택시장에 영향을 미쳤 습니다. 모기지 승인시 필요한 인컴에 대한 확인이 IRS에서 그리고 FHA 융자시 쇼셜번호와 본인이 맞는지의 확인또한 Social 오피스에서 지연이 되면서 일정부분 주택 시장의 매매에 장애가 되었습니다. 내년부터 바뀌는 여러가지 부동산 시장의 상황들을 정리해 보고자 합니다.

일단 모기지의 경우 1월부터 인컴의 증명이 까다롭게 바뀌는 관계로 가이드라인이 까다로워 지고 장기적으로 모기지의 이자가 상승할 것으로 보여 집니다. 주택 구입시 홍수 지대에 위치한 주택에 대해서 융자 은행에서 의무로 들게 하고 있는 홍수보험 (FLOOD INSURANCE) 프리미엄이  상승하게 되며 여러가지 금융 관계 정택들이 아무래도 tight하게 전개될 것으로 예상이 됩니다. 양적완화의 축소 또한 현실이 될수 있습니다.

현재 캘리포니아 특히 LA 주변의 남가주의 주택 시장의 상황은 지난달에도 설명을 드렸듯이 지나친 매매가의 상승으로 인해서 지난 일년간 매매의 대부분을 차지하고 있었던 투자가들이 시장에서 구입을 보류하고 있는 상태이며 첫주택 구입자를 포함한 실주택 구입자들 또한 구입을 망설이고 있는 상황 입니다. 시장에 나와있는 대부분의 주택 매물들의 대기기간이 길어지고 있고 가격이 약간씩은 하락하고 있으나 아직 까지도 셀러들이 실제로 생각하고 있는 주택의 시장 가격은 아직은 상승중이라고 보고 있는것 같습니다. 일부 캐시 바이어들의 경우 (특히 중국계) 가격을 10-20% 깎아서 오퍼를 넣는 경우들이 심심치 않게 발생하고 있습니다.

그리고 저가로 인해서 투자자들이 몰려 들었던 라스베가스나 플로리다의 마이애미 지역 그리고 애리조나의 경우도 그동안의 가격의 실질적인 상승으로 인해서 매매가 주춤한 양상을 보이고 있습니다. 그리고 특히 중국 바이어들의 경우  디트로이트 같은 지역의 저가의 주택을 대규모로 매입(bulk매입 방식)하기도 하고 미국에 정착하기 위해서 고가의 주택 시장에서도 영향력을 행사하고 있는등 여전히 미국 부동산 시장에 강한 바이어 로써의 파워를 행사하고 있습니다.  

이러한 여러가지 상황을 놓고 본다면 만일 은행에서 매물이 나오지 않는다면 거의 내년 3 까지는 이러한 상황이 계속될 것으로 보여 집니다.

시장에 공급이 되는 매물은 여전히 standard sale 한정이 될수밖에 없고 호가는 여전히 높을 것이고 매매량이 줄어들어도 가격은 어느정도 오르거나 약간의 하락을 경험할수 밖에 없습니다

이상황에서 과연 주택을 구입 해야만 하는지 아니면 기다려야 하는지에 관한 질문을 최근에 많이 받고 있습니다. 이에 대해서 생각을 개인의견임을 전제로 말씀 드리겠습니다.

일단 주택의 구입의 목적이 거주를 위한 것이고 보유 기간이 최소 5 이상이시라면 몇가지 조건만 맞는다면 주택을 구입 하셔도 된다고 생각 합니다. 현재 가격이 상승한 상태라도 만일 위치가 좋고 특히 업그레이드가 훌륭하며 편의시설과의 거리, 학군 그리고 기타의 조건이 본인과 맞는다면 약간 할인된 가격으로 구입을 시도해 보시는게 좋습니다. 어차피 실거주 목적의 장기 거주를 전제로 구입을 하신다면 가장 중요한 것은 본인의 주택 유지의 능력에 맞는 주택을 구입 하시는게 최우선 고려 사항이 되어야 하기 때문 입니다. 아무래도 계절적인 요인도 있고 구입을 망설이는 상황이라면 최소 한두달 내로 준비가 확실히 되신 분들 충분한 다운페이와 확실한 융자승인이 가능하신 분들은 주택 구입을 시도해 보심이 좋을것 같습니다.

그리고 투자자의 경우에는 조금더 포트폴리오를 신중하게 짜셔야만 합니다. 단순히 무조건 적으로 4유닛등의 다세대 주택의 구매 보다는 차라리 낡고 싼가격에 가능하다면 주택을 구입 하셔서 업그레이드후 임대를 하시는 방안이나 여러 건물 유형중 본인이 비지니스를 하시면서 건물의 구입을 통해서 추가 임대 수익이 가능한 부동산의 구입 그리고 부동산은 아니지만 경험이 있으신 비지니스를 오픈 하셔서 3-5년후 권리금을 회수 가능한 투자등 기존의 생각과는 약간 다른 투자 방식이 필요로 합니다.

최근에는 상가의 경우 주로 3백만에서 5백만 정도의 매물에 대한 수요가 높았고 상대적으로 매물이 적었기 때문에 호가가 치솟는 경향이 있었습니다.

내년 부터 시행되는 오바마 캐어의 영향으로 기존의 상가나 아파트 위주에서 메디칼 건물이나 공실률이 상대적으로 높은 오피스에 대한 투자도 고려를 하시는게 좋을것 같습니다.

여러가지 언론매체의 보도를 바탕으로 보면 일단 통계적으로 주택 시장의 가격이 상승할 것으로 전망하는 곳이 적지 않습니다. 그리고 주가가 계속 치솟고 있고 여러가지 경제 지표가 좋게 나오고 있는것도 여러가지 장미빛 전망을 뒷받침 하는 자료로써 내년도 부동산 시장 전망에 인용이 되고 있습니다 .특히  가격이 상승한다는 가장 매력적인 전망치등을 앞다투어 기사화 되고 있지만 이기사들을 보실때에는 약간의 주의가 필요 하다고 생각이 됩니다.

말씀 드렸듯이 실거주 목적일 경우에는 상관이 없지만 투자등을 진지하게 고려 하시는 경우 그리고 특히 약간은 서두르실 필요가 없으신 경우에는 무조건 가격이 상승 한다고 주택 구입을 결정 하시기에는 아직은 여러가지 고려하실 상황들이 존재 합니다.

가장 중요한 것은 현재 경기와는 상관 없이 실제 서민들이 체감하고 있는 경기는 더더욱 나빠진 것으로 보여 집니다. 그리고 겨울의 시기가 지나면서 장기간 운영이 되어온 업소들이 패업을 하거나 사업 축소를 고려하시는 분들이 늘어날 가능성이 적지 않습니다. 양적완화로 인한 경기부양의 실질적인 효과 대신 일종의 투기를 통한 소수만이 돈을 버는 비정상적인 상황이 이어지고 있습니다.

이러한 상황이 이어진다면 앞으로도 한인사회의 근간이 되는 소규모 자영업자 분들의 경기가 나아질 전망이 어두울수 밖에 없습니다. 주택의 가격이 투기적인 요소로 오르는 것은 주택 구입의 대부분을 캐시나 다운페이를 높게 하시는 분들이 주도를 하는 상황이 이어져 간다는 것입니다. 주택 시장에서 실제 주택 소유주 바이어가 차지하는 비중이 높지 않은것은 여전히 주택 시장이 소수에 의해서 이끌어져 가는 자생력이 약한 시장이며 현재의 주택 가격의 상승에 거품이 적지 않다는것을 증명하는 것입니다.

그리고 은행에서 매물이 어느정도 나오고 가격이 일정 비율로 하락 한다고 하여도 이미 부동산 시장에는 일종의 인플레이션이 지배 하고 있기 때문에 가격 하락의 폭은 제한은 될것입니다.

이점 때문에 가격만 오르는 현상을 보고 인컴이 제한될수 밖에 없는 바이어들이 주택을 무분별 하게 구입하는 것은 위험 하다는 것입니다. 또한 주택 시장을 포함한 대도시의 부동산 시장에 워낙 자금이 몰려 있기 때문에 투자자 들도 투자 포트 폴리오를 다변화 하지 않으면 투자시 손해를 보실수 있다는 점을 유의 하셔야만 합니다.

택사스 달러스의 fed Richard Fisher 의장은 Daily Real Estate News와의 11/25 글에서 작년 3분기 대비해서 현재의 주택 가격이 지난 2007년의 주택 거품기이후 최고인 12.5% 상승했다고 거품에 대한 우려를 표명 했습니다. 그리고 전세계저으로 호주나 브라질, 뉴질랜드나 중국등의 부동산 시장 가격이 일년간 갑자기 17-20%상승 했다고 발표 했습니다. 이는 일종의 투기 자본들이 부동산 시장으로 몰리면서 가격을 상승 시키는데 중요한 요인을 차지했음을 볼수 있습니다.

일단 중요한 것은 내년도에 주택을 구입 하시기를 계획 하시는 분들은 주택 시장의 가격이 올라가는 상황만 보시지 마시고 본인이 감당 하실수 있는지를 판단 하셔서 주택 구입을 결정 하시기 바랍니다. 그러셔야만 앞으로 변화할수 있는 주택 시장의 상황 하에서 무리없이 대처가 가능 하실 것으로 생각이 됩니다. 여러 의견들이 있지만 개인적인 사견임을 전제로 말씀 드렸습니다.

부동산 투자시 참고 하시기를 바랍니다.



 

 

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