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***(방장컬럼) 2012년 7월의 부동산 소식 업데이트: "부동산 시장 상승세 전환" 아직은 아니다
07/02/2012 13:53
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최근 몇달간 뜨겁게 달아오르고 있는 남가주 주택시장의 상승세가 이어지면서 상당수 거래가 성사가 되고 이러한 상황들이 실제 지표에 반영이 되면서 남가주의 경우 주택 거래량이 상승하고 중간 가격의 상승세가 이어지고 있습니다. 여전히 마켓에는 매물이 부족하고 상대적으로 훨씬 많은 바이어들이 시장에서 경쟁 하면서 자연스럽게 seller market (seller들이 주택 매매시장에서 우선권을 쥐는 마켓상황을 표현하는것)의 상황이 전개되고 있습니다. 하지만 이러한 마켓 시장의 분위기를 놓고 언론매체에서 표현 하듯이 부동산 시장의 호황이 재개 되거나 아니면 부동산 시장의 상승을 논하기에는 다소 재반 사항들이 성급하다는 생각을 해보게 됩니다.

 

진정한 부동산 시장의 상승을 논하기전에 유의해 보아야만 하는 세가지 문제들

 

최근에 언론매체들에 인용되고 있는 여러가지 지표들을 놓고 본다면 부동산 시장의 상승세가 이어지고 있음을 증명하는데 부족하지 않습니다. 아시다시피 부동산 중간가격이 상승중이고 (남가주를 포함한 일부지역; 전국적으로는 여전히 가격이 하락중) 거래량이 늘어나고 있고 많은 바이어들이 시장에 몰리고 있는것으로 보아서는 감히 이러한 현상을 상승세라고 말할수 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 여전히 시장에 문제매물들 이 많이 보이지 않는것이 커다란 문제가 되고 있습니다.

그리고 두번째로는 거래의 내용을 살펴 본다면 여전히 부동산 시장의 붐은 일부지역의 이야기로만 간주되고 있다는 것입니다.

마지막으로 문제는 여전히 주택 가격의 거품이 적지않은 지역에서 존재 한다는 것입니다.

 

왜 문제매물들이 시장에 보이지 않는가?

 

소위 부동산 시장에서의 문제매물들은 대부분 주택의 유지가 어려운 주택들 즉 페이먼트의 연체가 심해서 숏세일을 통해서 매매를 추진하거나 은행에 차압이 이미 되어있거나 될수 있는 매물들 그리고 모기지의 연체는 이루어 지고 있지 않지만 앞으로 여러가지 상황이나 이유로 (여기에는 추가적인 부동산 매매가격의 하락이 발생할 경우 주택을 자발적으로 차압시킬수 있는 경우도 포함 이미 라스베가스 지역이나 캘리포니아 일부지역 에서도 발생하고 있음) 차압의 가능성이 있는 주택들을 포함합니다. 현실적으로 이소위 문제주택들이 줄어야만 본격적인 회복세를 논할수 있다고 생각 합니다. 하지만 여전히 이 문제매물들이 시장에 나오고 있지 않습니다. 은행 에서는 여전히 주택 차압에 시간이 걸리고 있고 이미 차압된 주택들은 시장에 나오고 있지 않으며 아직까지 숏세일의 절차가 더디게 진행이 되면서 바이어에 비해서 시장에 실질적으로 확보되고 있는 문제매물들의 숫자가 적다는 것이 가장 큰 문제라고 제개인적으로는 생각해 봅니다.

 

일부지역만의 상승세지속

 

최근의 부동산 거래동향은 철저하게 대도시 위주 그리고 아주 싼가격위주로 정의할수 있습니다. 항상 부동산 거래의 동향은 주로 거래에 참가하는 그룹들의 움직임을 체크 해야만 합니다. 미국 특히 캘리포니아의 경우 중국등 아시안 들의 움직임도 중요하지만 일반 거주목적 주택구입의 주류를 이루고 있는 백인을 위시한 주류들의 투자 움직임을 살펴 보아야만 합니다. 특별히 일반 거주용 주택수요의 동향을 알아야만 정확한 현재 상황의 예측이 가능  합니다.이들의 대부분이 현재 주택구입을 여러가지 이유로 못하고 있습니다. 모기지 융자의 어려움과 여러 투자자들과의 경쟁등 외에도 경기의 악화와 여전히 높은 실업률 때문에 실질적인 구매에 나서지 못하는 상황이 반복되고 있습니다. 이는 성급한 상승세를 예측하는 것이 얼마나 시기상조 라는점을 알려주는 것입니다. 그리고 여러 지역중 특정지역에만  특정 인종이나 계층만 투자를 하는곳 들은 상대적으로 위험하다고 할수 있습니다. 일부지역의 주택가격만 오른다면 이는 약간은 조심 하셔야만 하는 상황이라고 보여 집니다.

 

여전히 높은 주택가격을 유지하는 지역들

 

각도시의 중간가격 이상의 주택들은 여전히 왜곡되어 있는 경우들이 있다고 생각 합니다. 이러한 중간가격 이사의 매물들의 경우 적지않은 경우 일반 매물이 많고 상대적으로 숏세일이나 차압매물의 숫자가 적은 편입니다. 이러한 경우 일반적인 세일의 가격이 아무래도 높은 편이기 때문에 최근 강화된 은행의 감정기준과 맞지 않은 경우가 많습니다. 즉 시장에 나와있는 리스팅 가격과 실질적인 은행의 감정가격의 차이가 존재 하기 때문에 이러한 세일이 매매로 이어지는 경우가 적다는 것입니다. 그러므로 상대적인 높은 가격의 매물들로 인해서 여전히 시장에는 거래될수 없는 가격대의 매물들이 존재하고 이러한 매물의 숫자가 늘어나면서 시장 상황의 왜곡을 초래할수 있다는 것입니다. 일단 소위 문제 매물들이 시장에서 늘어나게 된다면 상대적으로 더비싼 매물들은 매매를 위해서는 가격을 인하하는 방법밖에는 없기 때문에 주택가격의 추가 하락이 가능할수 있다는 결론에 이르게 됩니다.

 

위의 세가지 사항들은 제 주관적인 생각이지만 여러면에서 고려를 해보셔야만 한다고 생각이 듭니다. 주택구입을 실거주 목적으로 하시는 분들은 모기지가 가능하고 무리만 하지 않으신다면 주택을 구입하시라고 권해 드립니다. 하지만 대규모 투자등을 계획 하시거나 특히 가격이 높은 주택의 매입을 고려하시는 경우는 조금더 신중을 기하시라고 말씀을 드리고 싶습니다. 매물의 수급이 활발하지 않다면 (살만한 가치의 매물들) 이러한 시장분위기는 앞으로 가을까지도 이어질수가 있다고 봅니다. 위험매물들이 나오기 까지는 조금더 철저히 준비하고 대비를 하여야만 하겠습니다.

 

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