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***(한국루티즈와의 인터뷰기사) 한국에서 미국 캘리포니아로의 주택구입에 관한 제언
01/28/2010 17:23
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곽재혁 LA 콜드웰뱅커(COLDWELLBANKER) 중개인
[미국] "캘리포니아 주택구입? 아직.. 섣부른 베팅 경계해야"
[2010-01-27 16:40]

70년 만에 내린 폭설로 서울 전역이 교통대란에 휩싸였을 즈음 미국 LA에서 한 부동산 중개인이 한국을 찾았다. 루티즈 LA통신원으로도 활동하고 있는 곽재혁 LA 콜드웰뱅커 사장은 이미 루티즈와 국내 유수 언론사에 정기적으로 글을 기고하는 ‘부동산 베테랑‘이다. 부동산을 보는 뛰어난 안목과 시장을 향한 날카로운 분석으로 국내에서 더 유명세를 치르고 있기도 하다. 그런 그가 생각하는 현재 캘리포니아 부동산 시장상황은 어떨까?

현재 선호지역의 경우 매물이 없고, 간간히 나오는 매물도 곧바로 팔리는 통에 주택구입자들이 조바심을 내고 있다고 말한 그는 아직 집을 살 때가 아니라고 설명했다.

“내년까지 매물만 어느정도 늘어난다면 선택의 폭이 넓어지고 또한 최소한 은행이나 셀러에서 요구하는 가격이나 그 이하의 가격대로 구입이 가능해질 수 있을 것으로 예상합니다. 앞으로 주택을 구입할 기회가 없어질지 모른다는 불안감에 섣불리 배트를 휘두르지 말아야합니다.”

곽재혁 통신원과 나눈 현지 부동산 시장 이야기를 풀어본다.

이번에 한국을 방문한 이유가 있으신지요?

매년 미국의 추수감사절(thanksgiving)이 끝나고 크리스마스 연휴를 지나 다음해 15일정도 까지는 부동산 시장에서는 전형적인 비수기로 여기고 있습니다. 휴가를 주로 이 시기에 맞추고 있는데 한국 부동산 시장 분위기도 파악할 겸 겸사겸사 한국에 머무르게 되었습니다.

최근 캘리포니아 주택시장 지표가 개선되고 있는데 빠른 회복세를 보이는 이유는 무엇인가요?

캘리포니아는 미국 남부, 중부와 달리 도시형태가 대부분 형성되어 있습니다. 때문에 왠만큼 학군좋고 투자자들이 선호하는 지역을 가보면, 집값이 떨어질 때는 떨어지지만 회복세도 그만큼 빠릅니다. 또한 좋은 동네 집값이 반토막이 났다고 하면 서로 입주하려고 하는 수요가 항상 있기 때문에 주택시장이 안정화 된 곳이라고 할 수 있습니다.

상반기를 기점으로 기준금리 인상에 무게가 실리고 있는데 금리인상으로 캘리포니아 주택시장에는 어떤 영향이 예상되시나요?

기준금리가 인상되면 대출금리가 연달아 상승하고, 다달이 갚아나가야 하는 대출금 부담이 커지면서 주택소유주들이 주택을 차압당할 가능성이 높아집니다. 똑같이 상업용 부동산의 경우도 차압당할 가능성이 높아지며, 그렇게 되면 매물이 시장에 많아지게 됩니다. 매물이 늘어나면 가격도 어느 정도 조정이 되어 하락하고 이때가 투자포인트가 될 것으로 보입니다.

미국 주택시장이 회복세에 접어들면서 급락한 지역의 주택을 공격으로 매입하는 분들이 늘고 있는데 어떻게 보시는지요?

뉴욕, LA 등 귀에 들어 익숙한 지명인지 확인한 다음에 부동산을 구입하시라고 말씀드립니다. ‘떠오르는 도시‘라는 등 향후 가능성에 기대는 것은 위험이 크기 때문입니다. 현재 예외는 있지만 미국 남부나 중부 지역 부동산 시장은 심각한 침체기에 있습니다. 한 도시에 쇼핑몰이 새로 생기면 대부분 경매 처분되는 상황이며, 한 블럭에 주택 500채, 1000채를 한꺼번에 팔지만 하나도 팔리지 않는 곳이 부지기수입니다. 떨어 세일에도 수요가 없다는 것이죠. 남부지역의 경우 주정부의 세수입 충당을 위해 전입자들에게 주택을 제공하는 곳도 있습니다. 이러한 상황에서 장기간 그 지역에서 살지 않는 이상 싼값에 나중에 가격이 오를 것을 기대하고 구입한다는 것은 위험한 발상이라고 할 수 있습니다.

최근 플로리다, 캘리포니아, 애리조나, 네바다 등 차압매물이 많은 지역에서 플리핑 붐이 일고 있다고 하는데요. 플리핑이 무엇인지 말씀해 주세요.

플리핑(Flipping)은 집을 사고 곧바로 되팔아 시세차익을 남기는 부동산 투자 방식입니다. 즉 은행 경매를 통하거나 여러 루트를 통해 주택을 저가매입 한 후 주변동네 수준으로 고쳐서 파는 것이죠. 플리핑은 통상 법인형태로 진행되는데 이는 개인이 할 수 있는 자금의 한계가 있기도 하거니와 법인 설립으로 절세효과도 있기 때문입니다.

최근 플리핑 투자의 트렌트는 무엇인가요?

과거에는 초보 투자자들도 일반 매물을 대상으로 플리핑을 시도했다면, 최근에는 부동산 투자 경험이 풍부한 ‘선수’들이 대부분입니다. 이들은 팀웍을 이뤄 자금을 공급하는 사람과 물건을 찾는 사람, 인테리어를 담당하는 사람으로 전문화되어 있습니다.

주택수준으로 본다면 고급주택에서 저가주택으로 플리핑 투자가 이동하고 있습니다. 고급주택시장의 경우 가격 상승세가 08년까지 이어졌기 때문에, 소위 부자동네에서 2008~9년 초까지 플리핑 기법을 이용해 1년 정도에 많게는 60~70만불의 차익을 낸 사람들이 꽤 있습니다. 이후 최근에는 저가주택위주로 진행되고 있는데 일단 매입 가격이 우리돈 1억원 미만인 곳은 현찰로 대규모 매입합니다. 건축년도가 오래되지 않고, 교통이나 그 지역 내에 최우선조건을 선정해 통상 3년 정도 일정기간 보유한 뒤 되파는 방식이 되고 있습니다.

플리핑 투자의 적기는 언제인가요?

플리핑은 항상 부동산 가격이 변하는 시기에 먹히는 방식입니다. 가격이 높았다가 떨어진다거나 떨어졌어도 수요세가 살아있어 상승가치가 있다면 시도해 볼 수 있는거죠. 유태인들의 방식이 그렇듯, 주택 10채를 구입해서 7채는 성공적으로 되팔고 3개를 실패하더라도 평균수익률이 최소 30% 이상이 된다면 성공적인 결과로 봅니다.

하지만 플리핑으로 단기수익을 얻고자 한다면 일단 매물이 나올때 까지 기다리셔야 합니다. 현재 캘리포니아 선호지역에는 매물이 거의 없는 상황입니다. 플리핑의 경우 가격과 리모델링을 통한 판매타이밍이 잘 맞아야 성공할 수 있기 때문에 판매시기를 잘 판단해야 하는데 우선 올해 금리 인상이 예상되는 여름철까지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

지역별 주택상황도 잘 살펴야 합니다. 라스베가스의 경우 플리핑 투자로 손해보는 경우도 종종 있는데요.. 이 지역의 경우 가격이 워낙 떨어졌기 때문에 40만불대에서 10만불, 8만불까지 하락한 곳도 있습니다. 사람이 아직 돌아오지 않은 곳에 가격이 급락했다고 해서 추진했다가 낭패를 볼 수도 있다는 것이죠.

플리핑 투자를 소개한 고객이 있나요?

아직까지 매물이 많지가 않기 때문에 고객에게 권할 시기는 이르다고 보고 있습니다. 플리핑 투자는 주택시장에 매물을 충분히 확보돼 있을 때 시도해 볼만 한데 지금처럼 매물이 없는 상황에서는 가격이 조정되기 어려워 시도하기에는 이릅니다.

미국 부동산을 구입하려는 국내 분들에게 유의사항 짚어주신다면?

자녀교육 목적이라면 학군을 최우선으로 고려하시고, 이민을 생각하신다면 비지니스에 맞춰서 직장 인접 지역 인지를 전반적으로 고려해야 합니다. 또한 미국에 오시기 전에 현지 중개인이랑 지역을 선정하시고, 주택을 구입하셨다면 2년간 보유할지 장기보유할지 유지계획을 가지시기 바랍니다. 단례로, E2비자의 경우 영주권을 취득하는데 5년에서 7년이 걸릴 수도 있기 때문에 목적에 따라 주택유지계획을 가지시길 권합니다.

현재 시장에 매물이 거의 없는 상황이지만, 지금 주택을 구입하시려 한다면 현지중개인과 꾸준히 정보를 주고 받으며 발품을 파시기 바랍니다. 또한 투자기간이 짧으시다면 첫째, 선호지역인지 둘째, 매물이 많아지는지 2가지를 꼭 확인하시기 바랍니다.

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