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***(방장칼럼) 다운페이먼트 보조프로그램과 정부주도의 1차융자들
12/23/2009 13:07
조회  457   |  추천   1   |  스크랩   1
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1. 1차융자: 첫주택 구입자를 위한 융자시 1차 융자는 FHA와 CALHFA등이 있습니다. 그리고 이외에 재향군인을 위한 VA LOAN이나 CALVET 융자가 있습니다.

 

(1)  FHA융자: 최소 다운페이먼트 3.5%로 첫주택구입을 가능케해주는 대표적인 정부보증의 1차융자 프로그램으로써 적은다운으로 내집마련의 꿈을 이루게 해ㅤㅈㅜㅀ수는 있지만 다운이 워낙 적기 때문에 상대적으로 주택가격이 저렴한 $200,000-$300,000대의 주택구입에 적당한 프로그램 이며 크로징 비용이 일반 융자에 비해서 높은 단점이 있습니다 (Guarantee fee가 1.75%이며 mortgage insurance가 0.5%입니다. 내년에는이 클로징 비용이 상승될 전망입니다).

 

또한 크래딧 점수가 낮아도 가능한 프로그램이었으나 내년 부터는 크래딧 점수를 금년도의 620점대에서 690점으로 상향 조정한다는 관측도 나오고 있습니다. 정부의 hud 산하의 기관인 fha가 자금의 부족을현상을 보이고 있는 관계로 프로그램에 어느정도 악영향을 미칠수 있다는 예상도 나오고 있습니다. 보통 에스크로가 30일에서 45일 소요됩니다.

 

(2) calhfa: 캘리포니아주 차원에서 운영되고 있습니다. 첫주택구입자 에게 작년까지는 30년고정, 40년 고정, 35년 프로그램 (5년고정 + 30년변동)등을 취급하였으나 예산상의 문제로 최근 30년고정 프로그램정도만 명맥을 유지하고 있습니다. 앞으로 예산안이 확정되면 이 프로그램도 융자승인이 상대적으로 쉽기 때문에 상당히 좋은 프로그램이지만 에스크로가 60일정도가 소요되므로 셀러들이 싫어할 가능성이 있습니다.

 

2. 2차융자 (다운페이먼트 보조프로그램) : 주로 카운티와 시정부가 주도하며 첫주택구입자 들을 위한 다운페이먼트 보조프로그램들이 대부분 입니다. 일단 이프로그램을 이용하시려면 각 시나 카운티 정부가 요구하는 first time home buyer프로그램을 이수하셔야 하며 프로그램마다 복수의 프로그램을 이수하셔야 하는 경우도 있습니다.

 

이 다운페이먼트 보조프로그램의 가장 큰 장점은 대개 silent second이라고 해서 주택을 다시 매매하거나 재융자 시까지는 페이먼트를 내지 않아도 되는 방식을 취하고 있기 때문에 주택구매자들의 페이먼트를 낮추어 주는 효과가 있습니다. 그리고 예를들어 buena park의 경우 이 다운페이먼트 보조프로그램이 $100,000이므로 이에대한 페이먼트 부담이 없다면 상당히 바이어들에게는 이익이 될수가 있습니다. 대부분의 이 보조프로그램들의 상환또한 이자가 거의 붙지않거나 복리가 아닌 단리로 이자를 계산하므로 큰 혜택입니다.

 

이 프로그램의 가장 큰 주의점은 예산이 없을때에는 프로그램 자체가 중단되는 경우도 많기 ㅤㄸㅒㅤ문에 이에 주의하셔야 하며 셀러의 입장에서 본다면 긴 에스크로 기간이 부담이 될수도 있으며 (보통 60일 ) 또한 적지않은 보조프로그램 들이 inspection을 요구하기 때문에 셀러가 추가비용을 들여서 집수리를 하여야 하는 불편함도 단점으로 지적이 될수는 있습니다. 이 보조프로그램은 몇가지를 자격요건만 갖춘다면 같이 받을수 있는 장점도 있습니다.

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