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$$$ (방장컬럼) 2019년 6월의 남가주 부동산 소식; 지리한 바이어와 셀러의 싸움은 언제까지 지속될까?
05/30/2019 13:40
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019 6월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.  아직까지 궂은 날씨가 반복이 되고 있지만 본격적인 여름 시즌이 시작되면서 부동산 시장은 지난 겨울과 다른 4 그리고 4월과 다른 5월중순 이후의 상황을 보이고 있습니다.


겨울의 주춤했던 시장에서 활기를 띄우던 4 중순 이후의 상황들이 5 중순을 넘어 서면서 분위기가 진정이 되는 느낌이 들고 있습니다. 4월중순이후는 비교적 오퍼들도 많이 오고가고 거래량도 약간씩 진전이 되어 갔지만 최근에는 에스크로가 캔슬이 되는 경우들도 종종 눈에 띄고 오픈 하우스를 진행해 보면 가격대 별로 바이어층들이구별이 되어가는 느낌을 받고 있습니다.


가격이 지역별로 중간가나 이하의 경우 실바이어와 함께 투자가의 발길도 이어지고 있고 1031 exchange 위해서 상업용 건물 보다는 주택을 구입하려는 투자가들도 적지않게 바이어층을 형성하고 있습니다. 오렌지 카운티 북부 지역의 경우 대략 방두개에 화장실 두개 정도의 콘도나 타운홈등에 대한 매매는 비교적 활발한 편이고 그외에 가격대별로 여러가지 겨울의 시기와 봄의 시기에 가격이 비교적 낮게 매매가 지역들에서는 기존의 매매가격대를 고집하는 셀러와 낮게 요구하는 바이어 사이에 치열한 신경전이 펼쳐지고 있습니다.


그리고 특이한 점은 에스크로를 오픈한 상태에서 에스크로를 취소하는 경우들이 증가하는 추세이고 모든 지역별로 차이는 있겠지만 에스크로 오픈 빈도가 최근 줄어드는 경우도 볼수 있습니다.

만일 앞으로 여름의 시기까지 이러한 추세가 반복이 된다면 결국은 주택 시장에 나와있던 매물들이 리스팅 취소로 매물이 줄어드는 결과를 초래할수 있습니다.


그렇게 되면 실바이어들이 당분간은 주택 구입의 시기를 뒤로 미루게 될것이고 그렇게 된다면 렌트시장에서 테넌트들 사이에 경쟁이 늘어나면서 부분적으로 가격또한 상승이 가능할수 있습니다 .특히 가족 단위로 하우스의 렌트가 필요한 경우 마땅한 하우스들이 적어서 경쟁이 있을수 있습니다. 아주 최근에는 시장에 가격이 약간은 할인된 렌트용 주택이 매물로 나오기 시작하는 경향을 띄는데 이는 매매를 포기한 셀러들이 임대로 그눈을 돌리고 있다는 추세의 변화를 나타내는것 있을수도 있습니다.


부동산 시장에서 일년중 거래가 가장 활발한 여름의시기가 지나가고 모기지 이자율이 상승 하기 시작하고 매물이 시장에서 매매가이닌 셀러들의 리스팅 취소 줄어든다면 당분간 부동산 시장의 거래량은 회복되기가 힘들수도 있다고 생각 합니다.


한자리수 대의 가격인상이나 인하는 별다른 의미가 없다고 생각 합니다. 한마디로 실제 부동산 시장의 흐름을 예측 하거나 상황을 알기에는 한마디로 숫자 너무 적어서 객관성이 결여 된다고 봅니다. 진정한 마켓의 흐름은 바로 거래량의 동향이라고 생각 합니다. 거래량이 올라야 (거의 두자리 숫자) 진정한 판도를 알수 있다고 생각 합니다.


앞으로 가을부터 차압 매물들이 시장에 등장할수도 있습니다. 언제나 은행의 차압매물 (REO, Foreclosure Distressed properties등의 용어사용) 존재 하였지만 거래의 대부분을 정상적인 매물거래 (STANDARD SALE) 차지하는 경우 거래량의 증감에 따라서 어느정도 시장 가격이 상승세를 구가하고 반면에 은행 차압매물이나 숏세일등이 증가하면 시장은 어느정도 안정세 보다는 하락세 (특히 가격대에서) 나타내는 동향을 보이게 됩니다.


앞으로 은행권에서 지난번 2007 이후와 같이 대량으로 부실한 주택대출로 인한 위기 상황이 초래 되었을 때와 같이 정부의 요구대로 대규모로 short sale (부채가 시장 매매가격보다 높아서 정상적인 경우로 거래가 이루어질수 었는 매물, 은행과의 협상을 통해서 융자 상환 부분을 일정부분 탕감받는 방식의 비정상적인 거래) 이나 loan modification (융자조정: 가지고 있는 주택 담보 대출을 은행권과 정부의 도움으로 조건을 바꾸어서 (특히 이자율) 조정해주는 구제책) 통해서 어려움에 봉착한 주택 소유주들을 도와 줄수 있을지가 상당히 의문시가 되고 있습니다.


개인적인 생각으로는 앞으로 주택 담보대출의 default 사태가 재현 되더라도 일단 은행들이 숏세일이나 융자 조정등의 혜택을 제공해줄 가능성은 희박 하다고 보고 있습니다.

최근에 주택 담보대출 (이하 모기지) 여러번 채무 불이행해서 default 주택 소유주들에게 차압의 첫시작 절차인 Notice of default (이하 NOD) recording 기록에 나타나는 경우들이 늘어나고 있습니다.

만일 정상적으로 차압의 과정이 진행이된다면 마켓에 이러한 매물들이 나온다고 가정했을때 시간이 대략 3-5 정도 걸릴것으로 생각됩니다. NOD 비록 기록이 되었더라도 무조건 차압으로 가는것은 아니겠지만 이미 상당수 대형 은행들은 short sale부서를 거의 페지하고 전담 인력들을 배치하고 있지 않기 때문에 아마 거의 밀린 모기지를 상환하거나 (penalty포함) 매매를 통해서 청산하기 전에는 거의 차압으로 진행될 가능성이 높다고 생각 합니다.


그렇게 되어 주택 시장에 실제로 은행 차압 매물들이 나온다면 현재의 기존 주택 거래 시장에 어느정도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

렌트 시세가 계속 유지가 된다면 이러한 매물들은 투자가들에 의해서 매입이 되어서 다시금 렌트 시장에 나타날수 있고 현재 여러 회사에서 운영하는 IBUYER 프로그램을 통해서 기존 시세보다 가격에 매입해서 일종의 단기간 보유후 매각하는 프리핑 투자(FLIPPING) 시도 하거나 현실적으로 이러한 매물들이 렌트 매물로 나올 가능성도 크다고 봅니다. 어쩌면 소수 앞으로 바이어의 큰축을 담당하게 되고 비중이 높아지게 된다고 가정하면 주택의 구입은 어려워 질수도 있습니다. 이는 하나의 가정 입니다.

이시기에 거래량을 늘리려면 과거와 같이 소위 묻지마 융자 다시 돌아와야 하는데 그럴 가능성은 적다고 보여 집니다.  그리고 외국인들의 주택 구입을 포함한 부동산 투자가 늘어난다고 해도 결국은 로컬 마켓은 로컬 마켓의 바이어들의 움직임이 장기적으로 부동산 시장의 흐름에 가장 영향을 미치게 됩니다.


앞으로 여러가지 가능성은 있겠지만 첫째, 매물들중에 비교적 소유에 부담감이 적은 가격대의 움직임은 앞으로도 활발할 것으로 보여지고 두번째, opportunity zone 포함한 여러가지 부동산 투자를 위한 정부의 인센티브가 얼마나 많은 투자자들을 끌어 들일수 있느냐에 따라서 장기간의 전망이 부정적 혹은 긍정적으로 결정될수 있고 세번째, 렌트 시장의 움직임 렌트가 현상태를 유지 하거나 약간 하락해도 비슷한 가격대를 유지하고 신규 아파트를 제외한 기존 아파트나 주거시설의 공실율의 실질적인 증가여부에 따라서 앞으로의 렌트 시장의 전망이 앞으로 몇달의 상황에 따라서 결정될것으로 보여 집니다.


아직 까지는 바이어와 셀러의입장차가 크고 서로의 생각대로 최대한의 이득을 보기 위한 총성없는 전쟁이 부동산 시장에서 계속되고 있고 앞으로 어느정도는 이러한 지리한 대치상태가 지속될 전망 입니다




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1) 사업체 오픈을 위한 입지선정시 필요한 리스계약과 한국에서 미국 진출 하시는 지상사를 위한 오피스 계약및 기타 관련 리스계약지상사 요원들 렌트계약 (retail, 공장,창고및 사무실 리스)
2)
각종 은행차압(REO),HUD,페니메나 프레디맥등 각종 차압매물 매매
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