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$$$(방장컬럼) 2019년 4월의 남가주 부동산소식: 세제혜택도 고려해야 성공하는 투자가 되는이유
04/03/2019 19:16
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019 4월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 한국과대만으로의 출장을 다녀와서 늦게 4월의 소식을 올려 드립니다. 미국 부동산은 3 중순부터 본격적으로 마켓에 신규 매물들이 나오기 시작했고 오래된 리스팅들이 에스크로를 속속 오픈하고 있습니다.

눈에 띄는 분위기 전환 상황은 없지만 여전히 변함없이 낮은편인 모기지 이자와 거주를 위한 주택 구입을 희망하는 최초 주택 구입자등의 수요 그리고, 겨울에 리스팅된 매물중 에스크로를 오픈 하는 경우들이 늘고있고 1백만불 이상을 고가로 보았을때 고가의 경우 에스크로 오픈의 시간이 다소 오래 걸리고 에스크로가 중간에 깨지는 경우도 있는걸 봐서는 바이어가 상당히 신중하게 쇼핑을 하고 있으며 셀러또한 특히 가격을 포함한 조건에서 바이어와 치열한 협상을 하고 있는 상태임을 알수가 있습니다.


동시에 여러개의 매물을 쇼핑하고 오퍼를 넣는경우도 있는것으로 보여지고 셀러들의 신규 매물의 리스팅 가격또한 크게 낮아지지는 않고 있습니다. 이는 아무래도 여러 요인들중 특히 모기지 이자율의 급등이 없고 여전히 렌트 시장이 좋은 수익률을 보장 (이러한 렌트 시장의 상황들은 셀러들에게 굳이 가격을 깎아서 까지 팔아야할 이유가 없다고 생각하게함) 해주고 있고, 세재의 개혁이  택스 환급액의 감소등으로 불리하게 영향을  받는 w2 수령하는 주택 예비 바이어들의  실제 구입감소로  이어지고 있지는 않다고 생각이 듭니다. 적어도 실소유 목적의 주택 시장에서는 그렇습니다.


셀러들중에서 은퇴를 고려 하는등 기존의 주택을 팔고 신규 주택을 구입하는 경우 셀러의 CONTINGENCY ( 조건부 사항) 때문에 딜이 더디게 되는 경우도 있지만 최근에는 대개가 셀러가 주택을 구입하고 파는걸 이어서 하는 경우들도 증가하고 있는것으로 보여 집니다. 특히 가격대가 중저가일경우 이러한 전략은 실거주 목적의 바이어를 적극적으로 유치하기 위한것으로 보여 집니다.


투자가들의 경우 세재 개혁후 최대한 혜택이 가능한 절세가 가능한 방향으로 LLC (유한 책임회사) 형태로 주택이나 인컴 프라퍼티의 구입을 추진 하고 있고 렌트 시장이아직은 수익률에 있어서 유리하기 때문에 보유량을 늘리려는 시도도 보이고 있습니다.


여러가지 추세속에서 금년도에는 여러번 언급 드렸듯이 아무래도 세제혜택을 최대한 볼수 있도록 부동산 투자를 하는 형태가 늘어날 전망입니다.

여러  파트너쉽을 취하는 경우 LLC 설립하고 투자를 하는 방법이나 투자의 소유 형태 vesting TIC (tenancy in common)등을 통하는 경우도 늘어날수 있으며 부동산 구입전에 최대한 세제의 혜택이 가능한 상황에 대한 회계사의 도움이 필요할것으로 생각이 됩니다.


지난 10여일간 한국 출장을 가서 여러 금융쪽과 투자 관련으로 여러가지 의견을 전문 그룹과 나누어본 결과 앞으로의 한국에서의 부동산 투자의 방향도 결국은 세제혜택 절세 맞추어질것 같다는 생각을 많이 하게 되었습니다.


앞으로 결국 한국과 미국 정부 공히 세금더 징수하는 방향으로 정책을 정할수 밖에 없다고 생각이 듭니다.   이유는 앞으로 경제 성장율이 크게 늘어날 경우의 수보다 답보의 상태나 침체로 갈수밖에 없기 때문에 세수를 마련하기 위해서 여러가지 세금을 느리는것 외에는 다른 대안이 없기 때문입니다.  이럴경우에 여러가지 소유 가능한 재산중에서 부동산 이나 보험을 포함한 각종 투자를 통한 절세의 방향으로 자산의 증식과 세금 혜택을 동시에 누릴수 있는 방향으로 투자를 짜야만 비교적 무리없이 투자의 목표를 달성할것으로 보입니다 .


한국에서의 미국 부동산으로의 직접 투자 열풍은 상당히 식은편이고 일반인들의 투자는 대표적인 일례로, 베트남에 상당히 관심을 가지고 이루어지고 있지만 이미 베트남의 경우 단기적인 투자후 소위 치고 빠지는식의 투자 방식이 작년까지 대세를 띄었고 이미 이쪽의 분양건등에 관한 투자의 열기는 한국에서는 식고 있는것으로 보여지고 있었습니다.


베트남 뿐만이 아니고  동남아 국가들의 경우 과거의 경험상 위기시에 대응할만한 국가적 자생력이나 보호 책이 없기 때문에 가격이 많이 오른 현상황에서 대처 투자에는 한계가 있을것으로 보여지며 어느 나라건 중간 가격대와 중산층이 소비 가능한 가격대와 지역에 대한 투자가 더욱더 중요 하다고 생각이 되었습니다.


확실한 소비가 가능한 중산층이 오래 동안 소비의 패턴을 차지하는 나라들로의 투자가 중요 하다고 생각이 되며 이러한 방향으로 한국에서의 투자와 미국등의 투자도 고려를 하셔야 할것으로 보여 집니다.

앞으로 미국의 부동산 구입은  철저하게 중간 가격대로 실거주 위주로 이루어 지고 투자를 하는 경우라면 철저하게 세재의 혜택을 최대한 볼수있는 방향으로 이루어 져야 한다고 생각 합니다.


상업용 부동산 시장의 경우 이러한 세제 혜택의 확대가 가능한 경우로의 투자 그리고 본인 사용이 가능한 커머셜 프라퍼티의 경우 강화될수 있고 강화되고 있는 상업용 부동산의 융자에 대한 사전승인과 변동 상황등을 숙지 하시고 철저한 준비를 하셔야만합니다. 과거와는 다르게 상업용 부동산에 대한 융자에도 어느정도 제동이 걸릴것으로 예상이 되고있고 은행들의 관련 규제도 강화될 것으로 보여 집니다.

최근에 캘리포니아에서 타주 부동산 으로의 투자와 이와 관련된 사항에 대한 문의들이 늘어나고 있고 실제적인 딜들도 계속 이루어지고 있는것으로 보여 집니다.


이는 캘리포니아에서 이미 보유중이던 커머셜 매물을 처분 하시고 1031 EXCHANGE 하실경우 주로 SINGLE TENANT위주의 FRANCHISE 입주한 건물들 여러채를 구입해서 인컴과 EXCHANGE 효과를 동시에 보시려고 하는 경우나 본인 사용이 가능한 상용 매물의 구입 (사업의 확장 가능성과 한국에서의 기업들의 투자의 유입으로 어느정도 실현이 가능)이나 한인을 포함한 새로운 전출 인구들이 몰려들 것으로 예상되는 택사스를 위시한 조지아주등으로의 특정한 컨셉을 가진 몰을 구상하시는분들 (. 한인타운) 투자등이 이루어질 가능성이 있고 이미 이루어 지고 있다고 듣고 있습니다.


특히 타주로의 부동산 투자는 관련 주의 지방정부의 세금 관련 규정이나 상이 할수있는 각종 임대관련 조항들의 숙지등이 중요 하므로 이에 유의 하셔야만 합니다.

일단은 나에게 맞는 투자 계획을 세우시고 이제는 부동산한분야 만이 아니고 세제혜택등과 관련된 세금 문제 그리고 중앙정부나 지방 정부의 부동산 정책이나 관련 정책의 숙지와 변화 가능성에 대한 연구등이 동시에 필요한 시기라고 생각이 듭니다.


5월부터 여름의 시기의 거래 패턴이 상당히 중요할것으로 생각이 듭니다. 가격이 오르고 챈스가 적어졌다고 생각 할수록 더욱더 많은 준비가 필요 하다고 생각이 됩니다.




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1) 사업체 오픈을 위한 입지선정시 필요한 리스계약과 한국에서 미국 진출 하시는 지상사를 위한 오피스 계약및 기타 관련 리스계약지상사 요원들 렌트계약 (retail, 공장,창고및 사무실 리스)
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각종 은행차압(REO),HUD,페니메나 프레디맥등 각종 차압매물 매매
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각종 투자용, 임대용 주택, 4유닛 그리고 장기보유 목적의 토지 (농지포함) 매매
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