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$$(방장컬럼) 2019년 3월의 남가주 부동산 소식: 더욱더 복잡해진 시장, 중저가 위주의 주택구입 고려해야
02/27/2019 16:45
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 3월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

거의 6개월간 이어져온 부동산 시장의 침체 국면이 여전히 이어지고 있는 가운데에 1월달의 경우 거래량이 약간 증가추세로 돌아선 것으로 파악이 되고 있습니다. 이는 지난 11월의 최고 5%나 그이상에 달하던 모기지 이자율이 4.375% 정도로 낮아 지면서 실거주 목적의 바이어들의 거래가 늘어난 결과로 파악이 되고 있습니다.


일단 택스 리턴 시즌이 막바지로 다가 서면서 마켓에 나오는 매물의 숫자가 본격적으로 늘어날 것으로 전망이 되고 있으며 지난 거의 6개월간의 조정 분위기 속에서 마켓에 대기하는 inventory 즉 시장의 주택 물량이 쌓여가고 있는 상황이 나타나고 있습니다.  작년까지 대략 3.6 달치의 인밴토리가 최근 1월에는 4.6개월치로 시장에 나와있는 매물이 늘어나고 있는 형편 입니다. 


앞으로 시장에 나오는 매물들의 경우 평균 리스팅 가격은 이전보다는 낮게 책정이 될것으로 보이며 이는 전국적으로 확산이 될것으로 보여지는 추세 입니다.


아직 까지는 셀러가 마켓 상황이 바뀐것을 인정하고 있지않은 분위기 이고 오렌지 카운티의 경우 아직까지 1/3 정도는 리스트된 가격보다 높은 가격에 매매가 되고는 있습니다. 하지만 최근에 택스 계혁의 결과로 모기지 이자분은 $750,000 까지 그리고 재산세는 $10,000까지만 감면 혜택을 받게 되면서 이범위를 넘어가는 최소 $1백만에서 그이상의 고가 주택들의 매매는 차후 현재보다더 줄어들 전망입니다.

이러한 감세 혜택은 미전국 평균 주택 가격의 중간치를 기준으로 책정이 되었기 때문에 (보통 $250,000정도범위) 평균 매매가가 이보다 훨씬 높은 남가주 지역의 경우 (예 오렌지 카운티의 경우 MEDIAN PRICE가 최소 $600,000이상 ) 바뀐 택스가 어느정도 거래량이나 고가 주택 가격의 매매시 타격요인으로 작용을 할것으로 보여 집니다.

이와같은 상황에서 금년도에는 지역별 그리고 가격별로는 차이가 있겠지만 대략 10-15% 정도는 가격의 조정이 가능할것으로 보여 집니다. 즉 주택의 가격이 보합세 이지만 약간은 빠지는 상황이 나타날 것으로 개인적으로 보고 있습니다.


지금까지 여러번에 걸쳐서 말씀 드렸지만 캘리포니아의 주택 시장은  주택을 구입할만한 능력을 지닌 바이어들이 부족 하고 (lack of affordability) 신규 주택을 포함한 주택 시장의 물량의 공급이 상대적으로 적은 이유로 가장 중요한 주택 시장의 거래량이 점점더 떨어지고 있다는 문제가 고착화 되고 있습니다.  

최근 몇년간 타주로 많은 인구가 빠져 나가는 이유중 바로 이 “주택 구입능력의 부족” 이 가장 큰 원인을 제공하고 있습니다.


그리고 비교적 개발이 활발한 다운타운 LA등에서 지나친 주거비의 상승으로 인해서 원주민들이 외곽이나 타주로의 이주를 강요받는 소위 “젠틀리피케이션” 현상으로 적지않은 인구가 줄어들고 있습니다.

홍콩의 경우에도 지나치게 비싼 주거비로 말미암아 호주나 캐나다로의 이민이 늘어나는 경우도 심각한 사회문제로 언론에 오르내리고 있습니다. 홍콩의 경우에는 소위 중산층 화이트 크레스가 이민의 대부분을 차지하고 있기 때문에 향후 홍콩의 미래의  불확실성이 높아진다고 걱정하는 여론이 적지않고 있다고 합니다. 


아직 까지는 캘리포니아 그중에서도 남가주에 주택 구입을 원하는 사람들이 적지않고 향후 5년내로 내집 마련을 꿈꾸는 사람들도 적지 않기 때문에 주택 시장에 대한 관심은 여전히 높다고 생각이 됩니다.

그리고여전히 렌트 시세가 높은편 이기 때문에 금년도 봄부터는 주로 가격이 중저가대 매물을 중심으로 거래량은 어느정도 증가 추세를 보일것으로 보일 것으로 전망도 되고 있습니다. 


여러가지 변수는 있습니다. 일단 모기지가 아직은 낮은 편이지만 추후 결국은 올라가게 될것이고 모기지 이자가 오르게 되면 사람들의 다달이 모기지 부담이 늘어나고 주택 모기지 승인액수가 적어질수 밖에 없는 문제점이 발생 가능하고 아직 까지도 사는 바이어나 파는 셀러들에게 공통적으로 중요한 것이 바로 “가격”일 것이기 때문에 여러가지 다른 조건 중에서도 이 “가격”이 중요한 협상의 과제가 되고 결국 주택 시장의 거래량을 포함한 전반에 영향을 미칠수 밖에 없을 것이라고 생각이 됩니다.


작년 까지 캘리포니아에서 주택을 매매한 사람들이 얻는 이득 즉 CAPITAL GAIN 이 2006년 이래로 가장 높은 평균 $200,000 정도를 기록하고 있습니다.

최근 주택 매매시장에서 특히 오래된 리스팅의 경우에 1) 가능한 밸류를 알아보고 (주로 팔린 기록 중심으로, 3-5개월 이내의 매물 매매기록으로) 2) 이가격보다 낮게 오퍼가격이 책정이 되거나 오퍼 가격이 낮아진 경우  밸류가 나올수 있는 가격대 까지 오퍼를 하고 나머지 차액을 크로징 코스트로 seller에게 요구하는 매매가 적지않게 거래가 성사가 되고 있고 특히 약간 긴 에스크로 기간을 요구하는 (최소 60일) 카운티나 시 또는 주정부가 first time home buyer에게 주는 다운페이먼트 보조 프로그램등을 이용해서 주택의 구입을 성공 시키는 바이어들도 늘어나고 있습니다.


그리고 제 생각에는 앞으로 주류 대형 은행들도 조금더 많은 사람들이 주택 구입이 가능하도록 일정 크로징 코스트를 보조해 주거나 (자격이 되는 여러조건(인컴과 해당지역에 있는 주택 매물이어야 함등_을 충족 시켜야 함; 예를 들어서 Bank of America의  home grant program: closing cost로 $ 5,000불 까지; 3월부터는 $7,500까지 가능) 기타 여러가지 low down payment (적은 다운) 로 주택의 구입이 가능한 추가적인 프로그램을 만들수 있다고 생각 합니다.


정부의 shutdown 정책은 주로 주식 시장에 직접적인 타격을 주고 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할수 있습니다. 가장 중요한 것은 거래량과 더불어 더많은 바이어들이 주택 구입이 가능한 상태가 되도록 하는것이 앞으로의 주택 시장의 성패를 좌우할 것으로 보여 집니다.


최근의 제가 속한 부동산 협회 (PWR)의 1분기2019년 경기전망 세미나에서 (강연자 캘리포니아 부동산 협회 (이하 CAR) 회장인 Joel Singer는  금년도 부동산 시장을 전망한 몇가지 사항들을 아래와 같이 예측하는 코멘트를 했습니다. 정리해 보자면 첫째, 2019년 주택 가격은 거의 보합세 즉 flat이 될것이고 두번째, 바이어들의 대부분은 지켜보는 관망세를 보이면서 거래량의 증가는 크게는 늘지 않을것으로 세번째, 경제와 마켓의 불안정성 때문에 (이외에 모기지 수요가 줄어든 요인으로) 모기지 이자율이 비교적 낮게 형성이 되었지만 결국 금년도 일정 시점이 되게되면 결국은 모기지 이자율이 오를수 밖에 없고 네번째, 바이어들의 경우 모기지 이자율이 더 오르기전에 주택을 (특히 개인적으로는 실거주 목적 이라면) 금년에 구입을 하는것이 좋다고 이야기 하고 있습니다.


2007년의 부동산 시장의 버블이 꺼지면서 약 5년간 2012년 초까지 가격의 하락세가 이어졌던 가장 큰 원인중의 하나가 바로 대부분의 바이어들이 너무나 쉽게 주택 구입 모기지를 얻어서 거래량과 동시에 가격이 지나치게 올랐기 때문 입니다.


이시기에 주택을 매매하고 렌트를 했던 적지않은 사람들의 경우 결국 감당할수 없을 정도의 주택가격에도 쉽게 모기지를 이용해서 너무나 많은 사람들이 주택을 복수로 구입하는 상황을 보고 주택 시장의 붕괴를 예측하고 보유했던 주택 매물들을 일제히 처분했던 사실을 나중에 이야기 하는것을 들으면서 결국 주택의 보유는 감당할수 있는 범위에서 고려가 되어야 한다는 점과 거래량이 적고 보합세를 이룬다고 하여도 예전처럼 모기지를 지나치게 쉽게 해주어서 다시금 위기를 초래하게는 해서는 안되겠다는 생각을 해보았습니다. 융자를 쉽게 가능케 해주면서 바이어를 시장에 끌어들이는 것은 결국 또다른 버블을 가능케 해서 또다른 위기를 조성할수 밖에 없다고 생각이 듭니다. 결국 주택의 무분별한 구입의 조장 보다는 다른 방법으로 주택의 구입을 가능케 하는게 바람직 하다고 생각이 듭니다.


이러한 작금의 상황에서 주택의 구입은 장기간에 걸친 보유가 가능하고 실소유가 목적인 분들이 하셔야 하며 앞으로 주택 구입이 쉽지 않다고 가정을 하고 중저가 위주로 그리고 비교적 합리적인 가격으로 렌트가 가능한 매물에 투자가 가능한 여유 자금이 있으신 경우 투자를 조심 스럽게 고려 하시라고 감히 조언 드리고 싶습니다.


그리고 투자용 부동산 구입시 가장 중요한 것중의 하나가 바로 해당 부동산이 소재한 카운티나 시티등의 지방 정부의 렌트에 관한 규정이나 시조례 등이 렌드로드에게 우호적이냐 아니냐를 먼저 사전에 알아 보시고 결정을 하셔야 한다고 생각 합니다. 최근에 부동산 관련해서 여러가지 법안들이 추진히 되고 있는데 이중에서 시등 지방 정부가 렌트비 책정등에 지나친 간섭을 못하게 하는 법안이나 재산세를 residential과 분리해서 커머셜의 경우 매년 부동산 세금 관련 가치 평가 즉 assess 를 하면서 proposition 13과는 다른 세율을 상향조정 하자는 소위 split 택스 관련 조항 그리고 단독주택의 잉여 땅에 건축을 허용한 ADU 즉 뒷채나 거라지를 개조한 추가 주거시설의 증축을 금지하는 시의 조례등에 반대하는 법안등이 상정이 되거나 상정이될 예정으로 듣고 있습니다.


앞으로는 미국과 같이 한국의 경우에도 각종 부동산 보유시 세금 관련 정책과 더불어 각종 중앙정부와 지방정부의 정책이 소유나 렌트에 유리한지 아닌지의 여부또한 제 1 고려대상이 되어야 함을 명심 하시기 바랍니다.


주택의 가격이 올라감에 따라서 그리고 거래량이 정체기에 들어서고 가격과 거래량의 증가가 급격히 가

능하지 않게된 현상황은 보다더 복잡하고 여러가지를 주택 구입전에 고려 하도록 하고 있다고 봅니다.


$$$$ 3월 23일 부터 4월2일까지 한국과 대만 출장 기간동안 미국 캘리포니아 부동산 관련 문의가 있으시면 카카오톡 (아이디: kwakjason) 으로 문의 주시거나 한국의 경우 미리연락 주시면 한국에서 상담 가능 합니다. $$$


한글로 매물 찾아보기(남가주 캘리포니아 지역)

 

미주 중앙일보 ask 미국 상담글 모음 바로가기

 

미국 부동산 소식 (언론사 기사중심) 바로가기

 

곽재혁 ask 미국 부동산 컬럼 모음

 

1) 사업체 오픈을 위한 입지선정시 필요한 리스계약과 한국에서 미국 진출 하시는 지상사를 위한 오피스 계약및 기타 관련 리스계약지상사 요원들 렌트계약 (retail, 공장,창고및 사무실 리스)
2) 각종 은행차압(REO),HUD,페니메나 프레디맥등 각종 차압매물 매매
3) 각종 투자용, 임대용 주택, 4유닛 그리고 장기보유 목적의 토지 (농지포함) 매매
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