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$$$ (방장컬럼) 2019년 1월의 남가주 부동산소식: 2019년에 앞으로 몇년을 대비해야한다!
01/03/2019 16:22
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019 새해 1 첫번째 미국 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.


지난해 년말의 여러가지 캘리포니아 주택 시장을 포함한 전반적인 부동산 시장의 상황들을 나타내는 여러가지 통계치들이 발표가 되고 있고 이러한 자료들의 발표는 앞으로 한두달간 지속될 것입니다.

특히 최근에 부동산 전문 회사인 코어로직이 발표한 전년도 동기대비 11월의 주택시장 자료 분석에 따르면 주요 남가주 지역의 주택 가격지수는 Los  Angeles 카운티의 경우 5.3% 오렌지 카운티 3.3% 그리고 인랜드 지역 (샌버나디노와 리버사이드 카운티의 경우 5.2% 상승한 것으로 집계가 되었습니다.


아무래도 전년도 하반기와 마찬가지로 금년도에도 최소한 봄전후의 시기 까지는 한자리수의 가격 인상과 거래량은 오히려 약간 하락하거나 약간씩 올라가는 상황이 반복될 것으로 예측이 되고 있습니다.

보통 경험적으로 주택 거래량이나 가격의 인상과 인하를 따질때에는 확실한 일종의 추세 패턴으로 나타나려면 최소 10% 이상 두자리수 이상의 숫자적인 변화가 나타나야만 가능 하다고 개인적으로 생각하고 있습니다 .


하지만 현재의 한자리수 정도의 가격 또는 거래량의 변화는 거의 부동산 거래가 지역차를 고려 하고라도 활발하지 않다거나 아니면 거래가 멈춘 상황이라고 까지 표현이 가능하지 않을까 생각이 듭니다.

여러가지 원인이 있지만 최근의 주택 시장의 미미한 움직임이 지속적으로 작년과 같이 금년에도 계속이 된다면 주택시장에 부정적인 영향을 끼칠것 임에는 분명한것 같습니다.

지난달에 이어서 아래의 몇가지로 현재와 앞으로의 발생 가능한 상황을 정리를 해본다면,


첫번째, 금년도에는 지난 3년간과 비슷하게 주택 구입층의 주계층은 최초 주택 구입자를 포함한 실거주 목적의 구입자가 대세를 이룰 전망 입니다. 이러한 경향은 주택의 가격이 지속적으로 상승 하면서 그리고 특히 렌트비가 급등을 하면서 실거주 목적의 주택구입에 대한 수요가  늘어나는 당연한 추세이고 경향이라고 생각이 듭니다.

보통 시장에서는 가격이 저렴할 때에는 투자자가 그리고 가격이 올라가고 렌트비등이 상승시에는 구매자가 실거주자로 재편이 되는 경향이 있습니다.

이러한 움직임과 추세와 더불어 앞으로는 외국에서 신규 이민을 포함한 비이민 비자로 이주하는 경우에도 투자 보다는 실거주 목적의 구입을 원하는 바이어들이 구입의 많은 부분을 차지할것으로 조심스럽게 전망을 해보고 있습니다.

전반적으로는 현재의 상황 에서는 투자 보다는 실거주에 촛점을 마추는 방향으로 주택 거래가 이루어질것으로 보입니다.


두번째는, 앞으로의 주택의 구입시에 변동 모기지를 이용하는 경우가 점차로 증가할 것으로 보여 집니다. 현재 현실적으로는 주택의 가격이 너무 상승했고 이와 더불어 모기지 이자율 특히 30 고정 이자율이  거의 거의 5% 육박 (작년 하반기의 경우 대략 4.5-4.75%정도) 하면서 페이먼트에 부담을 느낀 적지않은 바이어들이 주택 구입을 포기하는 경우도 상당수 있었습니다. 특히 30 고정 모기지 프로그램은 주택 시장이 붕괴되기 시작하고 위기 상황이었던 대략 2007 부터 10여년간 (특히 최초 5-6년간)거의 유일한 모기지 주택 융자 프로그램이었기 때문에 대부분 주택 구입을 하시려는 바이어들이 이프로그램을 이용 하셨고 많은 장점에도 불구하고 인컴의 증명을 택스 리턴 최소 2년치로 검증하는등 승인에 까다로움이 있었기 때문에 최근 몇년간 상승한 높은 주택가격과 이자율의 상승으로 말미암아 보다 다양한 융자 상품 변동 모기지에 보다더 관심을 가지시는 추세로 갈것으로  보여 집니다.  아직 까지는 변동 모기지가 시장에서 차지하는 비중은 두자리수 아래 이지만 앞으로는 증가할 것이고 상대적으로 정해진 기간 동안 (. 3,5,7) 비교적 30년에 비해서 낮은 이자율과 페이먼트가 가능하므로 조만간 많은 분들이 이프로그램으로 구입을 원하실수 있다고 생각 합니다.


세번째, 1975 이후 출생한 밀레니엄 세대나 그리고 현재 20 중반과 30 중반 정도 까지의 세대가 앞으로 주택 시장의 주고객으로 더욱더 전면에 부상할 것으로 예상이 됩니다. 그리고 이미 결혼을 하고 자녀를 출생하고 있는 층과 독신으로 지내는 바이어 사이에는 선호하는 주택 선택시 선호도의 차이가 있을수 있습니다.  아무래도 결혼을 한경우에는 단독주택 또는 타운홈의 경우에도 방이 최소 세개정도 되는선택을 할것이고 독신의 경우 단독 주택 보다는 방이 한개나 두개 정도의 콘도를 선택할 가능성이 높다고 생각 됩니다.


그리고 지역별로는 어느정도 자영업을 하거나 비교적 장거리 드라이브를 하더라도 단독 주택의 경우는 오렌지 카운티나 LA 카운티와의 경계 지역에 위치한 주택 단지 (비교적 건축년도가 최근에 지은곳 중심으로 장기간 거주가 가능한곳) 더불어 오렌지 카운티등과 같이 비교적 좋은  학군과 생활 편의시설이 집중적으로 분포하고 있는 지역의 타운홈의 구입을 선호할 것으로 보여 집니다.

싱글의 경우 아무래도 LA 오렌지 카운티중 본인의 직장이 가까운곳과 비교적 싱글라이프에 맞는 LA 다운타운 지역을 집중적으로 선호할것으로 예상이됩니다.

이와 더불어 투자를 목적으로 하시는 분들의 경우에도 렌트가 용이한 지역을 중심으로 방이 한개인 콘도도 어느정도 각광을 받을 것으로 보여 집니다.  렌트가 많이 오르면서 렌트로 인한 지출을 최대한 줄이려는 테넌트가 증대했기 때문 입니다.  그리고 방이 한개나 studio (한국의 원룸)등은 상대적으로 방두개에 비해서 저렴하게 구입이 가능하기 때문 입니다.


네번째로, 외국에서 남가주에 주택을 구입하는 경우 보다 이곳 세법등을 고려해서 구체적인 계획을 세우고 구입을 추진 하거나 (투자 목적일 경우) 어느정도 실거주 목적의 주택 투자가 일어날 가능성이 있습니다.

현재 까지 지난 10여년간 주택을 포함한 미국 부동산 시장의 주요 투자 고객 그룹중 하나였던 중국인들의 투자 패턴의 변화의 가능성에 주목을 필요가 있습니다. 지금 까지는 무조건 사자에서 매입보다 매각의 비중이 올라가면서   상업용 부동산의 패턴이 바뀌어 가고있고 이러한 행보는 주택 시장에서도 나타나고 있습니다. 앞으로는  상업용 보다는 거주 목적의 이민후 정착을 위한 주택 구입이 늘어날  가능성이 있습니다.


이미 이민을 와있는 중국인들의경우 중국에서의 송금이 힘들어 지면서 보유한 주택등을 일부 처분 해오고 있고 대형 커머셜의 경우 이미 지난 1-2년간 매입 보다는 매각을 해오고 있습니다. 이는 어느정도 중국 정부의 입김도 작용을 하고 있다고 생각이 듭니다.

공산주의 사회인 중국의 경우 개인 들에 대한 정부의 규제나 간섭이 직접적으로 가능하기 때문에 당분간은 정부의 눈치 살피는 개인을 포함한 중국인 바이어나 셀러들이 대다수 일수밖에는 없다고 봅니다.

다만 앞으로 미국과 중국간의 무역 분쟁이 타결이 되고 어느정도 송금이 완화가 되거나 미국으로의 이민이 어느정도 늘어날수 있다면 실거주 목적 주택의 구입또는 비지니스 사업체시장이 새로운 선호 분야로 자리잡을 가능성이 있습니다.


앞으로 주로 중국에서 새로운 이민이 가능한 층들은 이미 유학이나 사업등의 관계로 미국 사회를 경험해 본경우 그리고미국 사회에 정착을 좀더 용이하게 할수 있는 미국에대한 이해도가 높고 영어가 가능한 경우집단 그리고 자녀들의 교육과 더불어 새로은 시작을 미국에서 하려고 하는 이들 그리고 미국과 중국을 오가면서 사업을 하는 사람들이 될수 있다고 개인적으로 생각을 하고 있습니다.


이와같은 사실은 최근에 오렌지 카운티와 중국 타운등에서 사업체 분야에 대한 매매 (이미 2-3년전부터 꾸준히 증가중) 증가추세와 이를 통한 미국 이민비자 취득과 생계 해결을 통한 정착이 늘어나고 있고 그리고 이곳의 중국 에이전트 들에게 꾸준히 미국 신규 이민 관련 부동산 구입등에 대한  문의가 꾸준히 이어져 오고있고 있다는 이야기들이 있기 때문에 앞으로는  중국인들의 경우  투자 방향이 바뀔수 있다는 개인적인 판단이 가능하개 하고 있습니다.   그리고,  앞으로는 중국과 더불어 그외 베트남과 같은 신흥 경제권에서도 중국과 비슷한 패턴의 이민이나 투자가 계승될 가능성이 있다고 생각이 듭니다.

 

현재 미국에 정착한 중국인들은 지난 10년간 미국에 모든면에서 빨리 정착을 해왔고 이제는 부동산 구입시 현지의 융자를 이용 하거나 구입 형태도 회사를 세워서 진행을 하고 여러가지 세제혜택과 차후 은퇴후의 삶까지 이곳 식으로 준비를 하는등 여러모로 장기적으로 부동산을 보유 하고 유지할수 있게 되었습니다.

이러한 사람들의 경우 점점 중국의 직접적인 영향권에서 어느정도 벗어나고 있기는 하지만 아직 까지는 기존의 대만이나 홍콩계와 같은 단단한 이민 사회의 기반은 약하기 때문에 영구히 정착을 위해서는 어느정도 시간이 걸릴것으로 보입니다.


이와 함께 베트남 계의 경우에도 이전의 이민의 축이었던 베트남전후 1세대 들에서 이곳의 2,3 세대들로 경제의 주도권이 넘어가고 있고 재편이 되고는 있지만 전후 베트남에서 이민온 세대들의 기반이 다소 약하기 때문에 아직은 새로운 베트남 이민자들이 미국사회에 편입이 되기에는 시간이 걸릴수 밖에는 없을겁니다.  하지만 미국에서의 베트남 진출이 경제면에서 활발해 지고 교류가 확대가 된다면 베트남 에서 미국으로의 신규 이민이나 유학 그리고 비지니스등의 이유로 미국을 방문 하거나 체류를 하는 경우가 확대될수 밖에는 없을겁니다. 앞으로 샌프란 시스코 외에 LA 지역에 베트남 영사관이 들어선다면 베트남 본토에서의 본격적인 이민과 투자가 장기적으로 나타날 가능성이 커지게될 것으로 보여 집니다.  물론 아직 까지는 현실적으로 실현이 힘든 이야기 일수는 있습니다.


이러한 말씀을 드리는 이유는 앞으로의 투자는 모든 경우의 수에 대비를 하여야 하고 이웃 커뮤니티의 가능한 상황 까지를 포함한 모든 상황을 염두에 두셔야만 하는 시기가 가까이 왔기 때문 입니다.

이번달에 글을 쓰면서 제목을 무얼로 할까 많은 생각을 해보았습니다. 막연하지만 감히 2019년에 있을 가능한 상황과 몇년후 일어날수 있는 일에 대해서도 관심을 가져야만 한다고 생각을 했습니다. 2019년의 목표는 바로 추후 몇년간의 가능한 모든 상황에 대비할수 있는 한해가 되어야만 한다고 말씀 드리고 싶습니다.


그이유는 이민자를 기반으로 하는 남가주 사회의 독특한 특징 때문 입니다. 때문에 이를  잘이해하고 대처를 해야만 앞으로의 부동산 투자나 구입시 보다 현실적인 선택이 가능 하다고 생각을 해봅니다. 앞으로도 어느 정도 까지는 남가주 부동산 시장의 잠재력은 아직은 충분 하다고 생각을 감히 가져 보면서 2019년과 더불어 앞으로 몇년후의 계획까지 세워 보시는여러분들이 되셨으면 좋겠다고 이번달 두서없는 글을 정리해 보려고 합니다.



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