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$$$ (미국 투자 관련컬럼) 미국 부동산 시장의 투자시 알아두어야 할점 ?
12/13/2018 13:35
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첫번째, 미국의 부동산 시장에 대한 정부의 정책이 한마디로 시장에 대해서 우호적이기 때문 입니다.   실거주자의 주택 실거주 2년후 처분시의 양도세 혜택과 더불어서 다가구 보유자등의 임대사업자 렌드로드들에 관한 여러가지 세제혜택등이 투자를 촉발시키는 역활을 하고 있습니다. 그리고 이러한 각종 세재상의 혜택들이 장기간 지속이 되고 있는것 또한 국내 뿐만이 아니고 외국에서 미국 부동산에 대해서 주택을 포함한 여러 분야에 투자를 유도하는 가장 확실한 동기부여의 요인이 된다고 생각 합니다. 새로이 30년만에 개정된 세법에서 특히 법인을 통한 투자시의 각종 세재 혜택과 Opportunity zoning을 통한 장기 투자시 (5년보유시 양도세 10% 감면과 10년이상 보유시 양도세 면제) 세제혜택등은 미국만이 가지고 있는 투자시 가장 중요한 장점이라고 하겠습니다.


둘째로,  실제의 케이스들을 바탕으로 만들어진 시스템의  우월성 입니다.

외국인들에 대해서도 토지를 포함한 부동산의 제반 소유권에 대한 인정제도(Deed 부동산이 속한 카운티에 등기 (recording) 해줌) 가지고 있고 타이틀 보험 (title insurance: 부동산 소유권 보장 보험이라고 이해) 제도와 더불어 거래시 에스크로 제도를 활용 (캘리포니아를 제외한 타주의 경우 타이틀 회사나 변호사 사무실이이역활을 수행: 거래의 공정성 확보) 하는점 그리고 소유권 또한 개인의 이름으로 가능하거나 현지 법인 명의 (여러가지 택스의 혜택 특히 상업용일 경우 보유시의 감가상각등 추가 혜택또한 가능) 로도 가능하며 타이틀 등기의 형태에서 소유주에게 가장 유리하게 본인들이 선택 가능하도록 (. 부부의 경우 community property with right of survivorship이나 joint tenancy) 그리고 일종의 공동 투자 형태인 동업의 경우에도 TIC (Tenancy in common) ) 제도화 해놓은것도 제도적으로 경험을 바탕으로 100여년 이상을 정비하고 다듬어온 노하우가 녹아나 있는 시스템을 갖추고 있고 이러한 시스템을 이해만 한다면 비록 외국인 일지라도 소유권의 인정부터 다양한 세제 혜택까지 가능한 것이 바로 미국투자의 매력 이라는 점을 알수 있을것 같습니다.


적지않은 나라들에서 외국인에게 부동산에 투자시 특히 소유권에 제약을 가하거나 (외국인에 의한 소유권을 일부만 인정하거나 현지인을 과반수 포함 시키는 형태만 인정하거나 중국과 같이 일정 기간을 설정한 리스권만 인정하는 경우 그리고 베트남의 경우처럼 외국인의 경우 새로이 건축되는 아파트 매물중 전체 분양 면적의 30% 정도만 외국인이 구입가능케 하는점 그리고 땅의 소유는 금지하는등) 투자 가능한 매물에 제한을 두는식으로 투자의 위험도를 높일수 있기 때문에 결론적으로 장기적인 투자가 힘든 단점이 있습니다.  

일단 가장 문제는 오너쉽이 보장이 안되기 때문에 이러한 점에서 미국의 오너쉽 보장을 포함한 제도적인 우월성은 다시한번 미국의 부동산 투자시 유리한 점이라고 생각이 됩니다. 


세번째로, 경제 환경상 미중간의 패권 다툼이 경제적인 분야에서 미국이 우위를 점하고  강한 달러 정책이 지속되고 금리의 인상이 지속이 된다면 (2019년도엔 최소 두번정도) 대규모 자본이 신흥국 시장에서 이탈해서 미국으로 몰려들수 있기 때문에  결과적으로  미국으로의 투자는 계속 증가될 가능성이 큽니.

작년의 세재개혁으로 법인세가 최소 21%대로 하락했기 때문에 (기존의 35% 가까이에서)  미국에 현지법인을 세우고 이를 통해 부동산 투자를 하는 외국 투자자가 늘어날수 있고 작년대비 이미 미국회사들이 해외에 투자하는 비율이 전년대비 상당부분 감소하는 것으로 나타나고 있다고 합니다 (최소 15% 이상).

해외에서 특히 중국에서의 투자 문의 상담시에 아직까지 수익률 4-5%선에 집착을 해서 매물을 찾으려는 경향이 강한걸로 보아서는 중국계를 포함한 해외 자본들의 미국 부동산 투자에 관한 진정한 그외 혜택에 대해서는 이해도가 떨어진다고 봅니다. 이러한 점에서 수익률과 단기간 시세차익의 극대화 말고 그외에 혜택을 생각하면서 미국 에서의 투자 계획을 세우는게 중요하다고 생각 합니다.


네번째로, 부동산 시장은 지나친 정부의 개입 보다는 시장 자체의 수요와 공급의 법칙을 뒷받침하는 지원을 해야만 한다고 생각이  듭니다.

현재 한국 부동산 시장의 경우 얼마전 강력한 부동산 대책이 나온후 부터 위축이 되고 있는 부동산 시장의 한파가 이제는 전국적으로 번지고 있습니다. 어차피 강남의 경우 고가의 주택가격으로 인해서 일반 서민들의 구입이나 임대는 거의 불가능한 경우가 많은 태생적인 환경이기 때문에 굳이 정치적인 논리에 의해서 시장에 개입 하기 보다는 시장 본연대로의 흐름에 맡겨서 거래가 이루어지도록 해야 하며 오히려 정책적인 부분에 있어서는 주택 소유율을 높이거나 적당한 가격의 임대에 촛점을 맞추는 정책을 설립하는게 장기적으로 더나은 결과물이 나올수 있다고 생각이 듭니다.


온국민의 목표가 강남의 아파트 보유일 필요는 없습니다. 많은 사람들이 주택 소유형태에 상관이 없이 주거가 가능한 공간을 최대한 확보해 주는게 한국 정부의 목표가 되어야만 한다고 봅니다.

차라리 임대업에 관한 여러가지 세재 혜택을 늘려서 임대 사업 부분을 제도적으로 뒷바침 해주어야만 부동산 시장이 균형적으로 발전하고 오히려 실사용자들에게 적당한 임대 가격을 포함한 혜택들이 돌아갈수 있다고 생각이 듭니다. 차라리 임대로 인해 발생한 세제 혜택을 인정 하면서 일정 비율을 저소득층에게 할당하는 정책 (LA시의 경우 아파트등 개발시 최소 10%는 저소득층을 위해서 할당토록 건축 허가중 의무 사항으로 정해놓음) 이 필요하지 않을까 개인적으로는 생각해 봅니다. 부동산 시장은 기본적으로 수요와 공급의 원칙에 의해서 돌아가야만이 가장 좋은 시장의 형태가 유지가 되고 예측도 어느정도 가능해 질수 있다고 생각이 듭니다.


개인적인 생각이지만 앞으로도 미국 시장에 대한 투자는 꾸준히 늘어날 전망이고 여러가지 목적으로 미국의 부동산을 여러가지 최대한 자신들의 목표에 맞추어서 소유하는 사람들의 수요는 꾸준한것으로 생각 됩니다.

 



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