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[스크랩] 본인 소유 건물 없어도 임대 수익 가능하다
02/14/2020 15:49
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건물주를 최고의 직업으로 꼽는 이유는 안정적인 수입이 가능하고 보유한 부동산 가치가 오르면 그만큼 재산 증식 효과도 볼 수 있기 때문이다. 반대로 좋지 않은 투자용 부동산을 가진 경우는 벌레가 나왔다는 불평이나 물이 새는 변기 등 세입자 불만 전화에 시달릴 수 있다.

그러나 대체로 부동산 투자는 큰돈이 있어야 한다는 제약 때문에 아무나 선뜻 나서기 힘든 게 사실이다. 전문가들은 이를 두고 많은 새로운 투자자가 어느 곳에, 또 어떻게 투자를 하는지 모르는 경우가 많다고 지적했다. 이에 대해 개인 재정전문 웹사이트 ‘너드월렛’은 5가지 부동산 투자 방법을 소개했다. 투자자 개인 성향과 투입되는 노력은 물론, 투자 여력 등에 비춰 분류한 방법들로 한 번쯤 고려해 볼 만한 내용이 되겠다.

◆리츠(REITs) 투자

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본 또는 지분에 투자해 발생한 수익을 나눠 갖는 구조다. 돈을 댄 개인은 실제 땅이나 건물이나 주택이나 아파트 없이 투자할 수 있는 것이 특징이다.

간혹 뮤추얼 펀드와 비교되는 리츠는 오피스 빌딩, 소매업소를 위한 점포, 아파트와 호텔 등 상업용 부동산을 소유한 회사에 투자하고 고수익을 보장해 주로 은퇴용으로 애용된다. 물론 당장 배당금이나 정기적인 소득이 필요 없는 경우라면 보장된 배당금을 다시 투자 원금에 포함해 투자 규모를 늘릴 수도 있다.

그렇다면 리츠는 좋은 투자법인가? 그럴 수 있지만, 워낙 다양하고 복잡하기 때문에 주의를 기울여야 한다. 일부는 주식처럼 거래되기도 하고, 다른 경우는 거래되지 않는다. 즉, 투자하는 리츠의 종류에 따라 짊어질 리스크의 크기가 결정되기도 한다. 예를 들면, 거래되지 않는 조건의 리츠는 안전할 수 있지만 쉽게 팔 수 없고 그만큼 쉽게 가치를 인정받기도 힘들다.

리츠는 메릴린치, 아메리트레이드, 이트레이드 등 브로커 회사 등을 통해 투자할 수 있다. 이들 브로커 회사의 계좌가 필요하고 간단히 온라인으로 15분 만에 신규로 개설할 수도 있는데 많은 회사가 최소 투자금 규정 등을 두지 않고 있다.

◆온라인 부동산 투자 플랫폼

‘프로스퍼(Prosper)’나 ‘렌딩클럽(LendingClub)’ 등의 회사가 익숙하다면 온라인 부동산 투자 플랫폼을 이해하기 쉬울 것이다. 투자자와 돈이 필요한 이들이 이들 플랫폼을 통해 만나고 주택 구매나 리노베이션 등의 목적으로 투자금이 오간다.

이들 플랫폼 회사는 부동산 개발업자와 투자자를 연결해 주기도 하는데 투자자는 일정 지분을 소유하는 식으로 계약을 맺는다. 투자자는 투자한 만큼의 리스크와 플랫폼 회사에 일정액 수수료를 내고 투자 이후 월간 단위로 또는 분기 단위로 배당 수익을 받는다. 단점이라면 다른 여러 부동산 투자와 마찬가지로 다소 투기적이고 현금으로 쉽게 바꾸기 어려운 비유동적인 점이다.

또 이들 플랫폼을 통해 돈을 벌기 위해서는 다른 투자 방식보다 더 많은 돈이 있어야 한다. 대부분의 플랫폼은 증권거래위원회(SEC)로부터 최소한 지난 2년간 매년 개인 20만 달러(부부 합산 30만 달러)의 소득을 올린 점을 인정받아야 투자자로 인정한다. 또는 거주용 주택을 제외하고 100만 달러 이상의 자산을 갖고 있어야 참여할 수 있도록 규제하고 있다. 이런 기준에 미치지 못하는 경우는 다른 플랫폼으로 ‘펀드라이즈(Fundrise)’와 ‘리얼티모굴(RealtyMogul)’을 이용하는 이들도 있다.

◆임대 주택 투자

너드월렛은 티파니 알렉시의 투자 경험담을 자세히 소개했다. 그는 노스캐롤라이나주 랠리에서 대학을 졸업하고 대학원 진학을 결정한 뒤 렌트로 사는 것보다 구매하는 편이 나을 것으로 여겨 집을 샀다.

알렉시는 “크레이그스리스트(Craigslist)에서 4베드룸, 4배스룸의 학생용 주택 스타일 콘도를 발견하고 구매한 뒤 방 하나를 쓰고 나머지 3개는 임대를 줬다”고 말했다. 이런 방식으로 그는 매달 모기지 페이먼트를 내고도 100달러가량 순익을 남겼다. 큰돈은 아니었지만 나쁘지 않은 시작이었고 현재 27세인 그는 5개의 임대용 부동산을 가진 ‘알렉시 부동산 그룹’의 대표로 일하고 있다.

알렉시가 사용한 투자법은 소위 ‘하우스 해킹’으로 투자자 본인이 임대 주택에 거주하고 나머지 방을 임대하는 식이다. 부동산 투자자문 회사 ‘비거포켓(BiggerPockets)’의 데이비드 마이어 부사장은 “하우스 해킹은 주택 구매용 모기지 대출로 4유닛 임대용 주택까지 투자할 수 있다”고 말했다.

◆플리핑(flipping) 투자

케이블 채널 HGTV 덕분에 유명해진 플리핑투자는 싼값에 구매해서 비싸지 않은 비용을 들여 고쳐서 주변 시세에 이익을 더해 되파는 식으로 이익을 얻는다. 그러나 잘 편집된 TV쇼와 달리 플리핑은 결코 쉬운 과정이 아니다.

마이어 부사장은 “플리핑의 이면에는 과연 얼마나 수리비가 들지, 언제 추가로 더 들게 될지 제대로 알기 힘든 상황이 숨어 있다”고 경고했다.

그런데도 플리핑 투자는 인기이고 이런 위험을 회피할 최선의 방법은 경험을 갖춘 파트너를 찾으라는 것이다. 그는 “투자자에게는 투자할 자금이나 시간이 있겠지만 중요한 것은 구매 후 업그레이드 프로젝트를 잘 이어갈 수 있는 능력과 예상 비용을 가늠할 수 있는 재능을 갖춘 유능한 컨트랙터가 필요하다는 것”이라고 강조했다.

플리핑의 또 다른 리스크는 투자해서 잘 고쳐놓은 집이 빨리 팔리지 않으면 손해가 커진다는 점이다. 살지도 않는 집에 필요한 모기지를 매달 꼬박꼬박 갚아나가야 하기 때문이다. 물론 집에 살면서 집을 팔면 비용을 아낄 수 있지만, 마찬가지로 사는 동안 새집이 헐게 되는 상황까지 가기 전에 가능한 한 빨리 집을 처분해야 한다는 제약이 있다.

◆방 임대하기

마지막 방법으로 고려할 수 있는 건 본인이 사는 집의 남는 방을 임대하거나 에어비앤비 등으로 내놓는 것이다. 여러 가지 부담이 적은 것이 가장 큰 장점이다. 장기간 임대 계약을 맺을 의무도 없고, 에어비앤비 등을 통한다면 잠재적인 세입자들이 항상 넘쳐나는 점도 이점이다. 무엇보다 부동산 투자라고 해서 거창한 일을 새로 시작할 필요 없이 남는 방만 있으면 내놓을 수 있으니 쉽게 시작할 수 있는 것이 최대 장점이다.

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