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[스크랩] 주택 지표마다 "더 이상 가격 상승 없다"
07/05/2019 18:20
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대도시에서 주택 판매가 감소하고 매물이 증가하는 현상 속에 가격 인하는 늘고 복수 오퍼는 사라지고 있다. [AP]

대도시에서 주택 판매가 감소하고 매물이 증가하는 현상 속에 가격 인하는 늘고 복수 오퍼는 사라지고 있다. [AP]?

주택 가격이 더 이상 상승하지 않을 것이라는 신호가 늘고 있다. 이것이 사실이라면 셀러 혹은 잠재적 셀러는 전국의 주택시장을 살펴야 할 때라고 마켓워치가 전했다. 현명한 결정을 내리기 위해 바이어뿐만 아니라 셀러도 주택 가격 상승이 단순히 둔화된 것인지 실제 시장이 정점에 있는지 알아야 한다.

앳톰 데이터 솔루션에서 발표한 '주택판매 리포트'는 국내 주요 주택시장 상황을 자세히 보여준다. 분기별로 발표되는 이 보고서는 전국의 124개의 주택시장에서의 셀러의 실제 이익에 대한 데이터를 제공한다. 이 데이터는 도심에서 판매된 모든 주택의 구입가와 판매가를 비교하여 분기별로 판매된 모든 주택의 평균을 산출한다. 커미션을 공제하기 이전의 총이익을 산출하여 결과를 집계한다.

이 데이터는 잠재적 셀러에게 매우 유용하다. 왜냐하면 그들이 집을 판매했을 때 예상 수익을 알 수 있기 때문이다. 셀러는 순익을 산출하고 좀 더 비싼 주택으로 옮길지 규모를 줄일지를 결정하기 위해 이 데이터가 필요하다.

마켓워치는 앳톰 데이터를 기준으로 올 1/4분기 12개 주요 도시의 주택판매의 평균 수익률을 정리했다. 2013년, 2015년, 2018년, 2019년 각 1/4분기 수익률이다. 지리적 다양성을 나타내기 위해 12개의 주요 도시를 선택했다.

<표 참조>

맨 우측에 있는 퍼센트 수치는 올 1/4분기 판매 주택의 평균 총 수익률이다. 예를 들어 가장 인기 시장이었던 샌호세는 올 1/4분기에 총 84%의 수익률을 올렸다. 1년 전에 판매했다면 수익률은 103%다. 따라서 샌호세에서 판매된 주택의 총수익률은 1년 사이 20%나 감소했다. 실제로 이 지역의 2018년 2/4분기 수익률은 114%였다.

전국에서 두 번째로 인기 시장은 시애틀이다. 지난 분기에 판매된 평균 총수익률은 63%다. 1년 전 수익률은 72%다. 시애틀 지역의 총 수익률은 2018년 2/4분기에 78%로 최고를 기록했다. 샌호세와 마찬가지로 시애틀의 평균 총 수익률은 3분기 연속으로 감소했다.

도표에서 보듯이 대도시 중에서 두 곳을 제외하고 대부분의 지역에서 올 1/4분기 보다는 일 년 전에 판매한 것이 더 나은 것으로 나타났다.

집을 소유한 기간에 따라 차이가 나므로 분기별 비교는 별로 신뢰할 수 없다는 반론을 제기할 수 있다. 그러나 앳톰 데이터는 집을 보유한 평균 기간을 계산하는 분기별 보고서도 발표한다. 전국적으로 볼 때 올 1/4분기 평균 보유기간은 8년이었다. 1년 전에는 7.3년이었다. 2019년 1/4분기에 집을 판매한 셀러들은 대부분 2011년경에 주택을 구입했다고 합리적으로 추정할 수 있다.

대부분 주요도시의 경우, 표에 나와 있듯이 12개 대도시 중에서 10개 도시가 수익률이 떨어진다.

다음의 5가지 주요 지표는 주택시장이 정점에 있음을 시사한다.

▶대도시에서 주택판매가 감소하고 있다.

▶인기 시장에서 매물이 폭증하고 있다.

▶가격 인하가 증가하고 있다.

▶1년 전 대도시에서 널리 유행하던 복수 오퍼가 모두 자취를 감췄다.

▶융자 승낙 기준이 지난해 대폭 낮춰졌다.

부동산 중개 사이트인 레드핀에 의하면 주택 판매량이 대도시마다 격감하고 있다. 예를 들어 가주의 인기도시에서도 2월과 3월에 전년 대비 두 자릿수 감소를 보였다. 오렌지 카운티의 1/4분기 주택판매는 1년 전보다 20% 격감했다. 2008년 주택 붕괴가 시작된 이래 가장 낮은 수치를 기록했다. 더 심각한 것은 일부 인기 시장에서 매물이 급증하고 있다는 사실이다. 지난 3월 샌호세가 104%, 시애틀 83%, 포틀랜드 30%, 샌프란시스코가 24% 증가했다.

주택 판매량이 증가하면서 매물 리스팅이 함께 증가하는 것은 위험한 조합이다. 이런 추세가 계속된다면 셀러들은 그들이 내놓은 가격을 인하해야 될 것이다. 이미 LA, 페어필드 카운티, 뉴욕시 등에서 이런 현상이 발생하고 있다.

5월 초, 레드핀은 지난 12개월 동안 복수 오퍼 경쟁이 격감했다고 보고했다.

작년 4월 매물의 60%가 복수 오퍼였었는데, 올 4월 들어 15%로 격감했다. 인기 지역인 샌프란시스코 베이 지역도 복수 오퍼가 75%에서 22%로 급격히 감소했다.

모기지 융자 기준이 2005~2007년 부동산 버블의 절정기에 달했던 수준만큼 낮아졌다. 어번 인스티튜트는 이러한 기준 완화로 2014~2018년 사이 330만 건의 모기지 융자가 허용됐다고 보고했다. 엄격한 기준을 적용했다면 모두 거부되었을 융자 건이었다. 페니메와 프레디맥은 기준을 완화하지 않으면 자격을 갖춘 바이어가 없어 주택시장이 어려울 수 있을 것으로 보고 그렇게 결정했을 것이다.

리스팅에 올린 셀러라면 로컬 마켓이 생각보다 약하고 가격이 너무 높다고 생각해야 한다. 바이어의 문의가 줄어들고 집이 몇달 동안 팔리지 않았다면 에이전트와 가격 할인에 대해 상의해야 할 것이다. 시장이 약화되면 이것이 집을 팔 수 있는 유일한 수단일 수 있다.

리스팅에 매물로 내놓기를 연기한 주택 소유주는 그 결정을 재고해야 한다. 집 값이 더 하락할 것으로 여긴다면 집을 지금 내놓아야 한다. 물론 집값이 2008~2011년처럼 급락하지는 않을 것이다. 그러나 주택시장의 변화에 지혜롭게 대처해야 할 것이다.

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