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[스크랩] '건축융자' 공사 끝나면 모기지로 전환 가능
12/02/2018 16:52
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건축 융자 공사비는 공정별로 일이 끝날 때마다 프라임 컨트랙터한테 직접 지불된다.

건축 융자 공사비는 공정별로 일이 끝날 때마다 프라임 컨트랙터한테 직접 지불된다.

마이홈을 꿈꾸는 사람들 중에는 직접 자신의 드림 하우스를 짓고 싶어하는 사람들이 있다. 기존의 홈오너들도 살고 있는 낡은 집을 헐고 현대적 감각의 새 집을 짓는 것을 꿈꿀 때가 있다.

미국에서 자신의 취향대로 집을 건축한다는 것은 흥미로운 일이 아닐 수 없다.

하지만 새 집을 짓기 위한 필요한 자금을 어떻게 조달하는지에 대해서 알고 있는 사람들은 그리 많지 않다.

집을 짓는데 필요한 자금을 빌리려면 은행에 가서 건축융자(Construction Loan)를 신청해야 된다.

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◆건축융자 종류

건축융자를 받기 위해서는 건축부지가 반드시 페이오프가 되어야 하며 일반적으로 융자 기간은 12개월이 대부분이다. 그리고 상환 방법에 따라 크게 두 가지 형태로 나뉘어 진다.

첫째는 C2P(Construction-to-Permanent loans)라고 불리는 건축융자다.

이것은 주택을 짓는 동안에는 건축주가 이자만 내다가 공사가 완료되고 나면 건축융자가 자동으로 모기지 융자로 바뀌는 프로그램이다.

경우에 따라서는 공사 기간 중에 이자를 내지 않다가 모기지 융자로 바뀌게 되면 그때 미납했던 이자를 상환 기간 중에 갚아도 된다.

모기지 상환기간은 1년이라는 공사기간이 포함되어 있으므로 30년이 아닌 29년이 주어진다.

두번째는 건축융자만 해주는 독립형 프로그램(Standalone construction loans)이 있다. 이 건축융자는 상환기간이 1년 미만으로 공사가 완료되면 바로 갚아야 한다.

만약 건축주가 상환할 자금이 준비되어 있지 않다면 완공된 주택을 담보로 모기지 융자를 다시 받아야 한다. 이렇게 되면 융자와 관련된 비용이 이중으로 나가게 되므로 비용 부담이 많아지게 된다.

반면 C2P융자는 건축융자가 모기지로 전환 되는 과정에 건축주가 추가로 비용 지불을 하지 않아도 된다는 장점이 있다.

C2P의 또 다른 장점은 공사 기간중에 건축주가 실직을 해도 모기지 융자로 전환되는 것에는 아무런 영향을 주지 않는다.

◆신청 자격

건축융자에 대한 신청 자격은 일반 모기지 융자와 비슷하다.

건축주의 신용점수가 좋아야 하고 소득과 채무 상태가 은행이 정한 가이드 라인에 맞아야 승인이 떨어진다.

그러나 일반 주택 구입 모기지에 비해서 위험성이 높기 때문에 렌더에 따라서 이자율이나 여러 비용이 높게 책정될 수 있다.

◆다운페이먼트

건축융자도 모기지론처럼 다운페이먼트가 있다. 하지만 비율은 일반 모기지에 비해서 낮은 편이다.

렌더들은 건축주가 100만 달러가 넘는 고가의 주택을 지으려고 하며 보통 20% 이상의 다운을 요구하고 있다.

하지만 일반 주택의 경우에는 다운페이먼트 비율은 공사비의 5~10%가 대부분이다.

연방정부가 보증해 주는 FHA나 재향군인 융자(VA 론)나 농업 종사자에게 제공되는 USDA론은 다운페이 없이 건축자금을 빌릴 수 있다.

◆건축업자 선정

융자 승인을 받았다면 건축 업자를 선정해야 한다.

집을 지으려는 대부분의 건축주들은 평소 아는 사람이나 주변 사람들의 추천을 받아서 업자를 선택하는 경우가 많다. 아니면 광고를 보고 업체를 고르기도 한다.

하지만 건축주가 선정한 회사는 반드시 은행으로부터 승인을 받아야 한다.

건축 공사의 성공 여부는 업자에게 있기 때문이다.

일을 시작했는데 중간에 그만 둔다거나 허위로 공사비를 타내고 난 후 야반도주하는 사례도 있으므로 이러한 사태를 예방하기 위해 건축업자를 심사하는 것이다.

렌더들은 건축회사의 과거 실적을 중요하게 검토하고 크레딧 상태도 확인한다. 또한 관련 공사에 대한 라이센스나 보험 서류도 함께 요구하고 있다.

◆공사비 지불 방법

건축융자 승인을 받고 공사를 시작하게 되면 공사비는 단계적으로 지불된다. 모든 자금은 건축주의 은행계좌로 들어가는 것이 아니고 공사를 주도하는 프라임 컨트랙터(원청회사)에 지불된다.

렌더들은 공사비 신청이 들어오면 전문가가 현장에 나가 실제로 공정별로 공사가 완료됐는지를 확인하고 대금 지불을 승인하게 된다.

하청 업자에 대한 공사비도 프라임 컨트랙터에게 가게 되므로 건축주는 하청 업자가 대금을 제대로 받았는지를 꼭 확인해야 한다.

하청 회사가 공사비를 받지 못하면 모든 법적 책임은 건축주에게 있기 때문이다.

그리고 공정별로 공사가 끝나게 되면 해당 주택에 걸려 있는 저당권(Mechanic's Lien)이 풀리도록 해야 한다.

미캐닉스 린은 건축 업자가 공사를 받지 못할까봐 해당 주택에 저당권을 미리 설정하는 것으로 공사가 끝나면 이를 해제하도록 해야 한다.

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