jaekwak11
부동산나라(jaekwak11)
California 블로거

Blog Open 10.16.2008

전체     668335
오늘방문     113
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     5 명
  달력
 
***(방장컬럼) 2011년 6월의 부동산 시장 소식업데이트: 앞으로의 한두달의 상황이 중요한 이유
06/01/2011 18:16
조회  2282   |  추천   5   |  스크랩   3
IP 208.xx.xx.40

안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2011 6월의 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 5월달 부동산 주택 시장의 거래량이 큰폭으로 하락 하였습니다.  전통적인 이사철인 봄과 여름의 시작기에 나타난 현상에 대해서 여러가지 의견들이 나오고 있지만 생각에는 앞으로 한두달 간의 상황이 앞으로의 부동산 시장에 상당히 중요한 영향을 미칠것으로 보여 집니다.

가장 주목할 만한 상황은 첫째, 주택시장에서 바이어가 줄어 들었다는 것입니다. 바이어가 줄어든 이유중의 가장 이유는 자영업자가 대부분을 차지하는 한인들의 경우 한달전에 불거진 VOE 융자의 중단사태로 말미암아  더이상 인컴의 증명이 없이는  융자가 불가능 해지면서 주택의 구입을 당분간 미루는 바이어들이 증가하고 있고 또한  은행들이 전반적으로 융자의 승인을 까다롭게 하는 경향이 바이어들의 시장 진입을 막고 있는 상황을 지속시키고 있습니다.  하지만 주택구입시장에서 대부분을 차지하는 미국인 바이어들 조차도 시장에서 사자보다는 기다리자 분위기가 확산되고 있는 사실은 상당히 중요한 변화라고 보여집니다.  그리고 또한 그동안 소위 단기적인 투자방식인 flipping (주택을 구입한후 일정 업그레이드를 한후 다시 시장에 되팔면서 이득을 보는 투자방식) 역시 주춤하는 성향을 보이고 있습니다. 한국을 포함한 외국에서의 투자또한 약간 주춤하는 경향을 보이고 있습니다.

두번째는, 전반적으로 주택시장의 하락과 더블딥을 예상하는 사람들이 늘고 있고 실제로 그렇게 될것이라는 심리적인 불안감이 5월부터 시장에 팽배해진 사실입니다. 여러가지 투자에서 보듯이 부동산 투자에 있어서도 사람들의 심리적인 상태 간단히 말해서 단기간의 전망이 오른다 분위기에서 더욱더 투자를 하는 경향이 있기 때문에 최근의 시장의 불안감은 최근 몇년간 거의 전례가 없는 상황이 되고 있습니다.

 세번째는, 더이상은 정부에서 주택시장에 대한 부양책이 나올수가 없다는 것입니다. 앞으로는 정부의 융자보증이 구입이 기존의 $720,000정도에서 대폭하향 조정될 전망이고 오바마 정부에서 의욕적으로 추진해오던 주택소유주를 위한 융자조정을 포함한 구제책들이 더이상 주택소유주 들을 도와줄수 없다는 사실이 실제로 증명이 되고 있습니다. 특히 융자에 대한 어떤 대책이 없다면 주택시장에 더이상 바이어를 끌어 들일수가 없고 더구나 Fannie Mae Fraddie Mac 기능을 상실하거나 민영화 한다면 모기지 시장은 붕괴될 가능성도 있습니다. 또한 주택구입및 상업용 부동산의 보유나 처분시의 여러가지 세제상의 혜택이 축소되고 예산 적자에 시달리는 지방정부들이 재산세(property tax, 한국의 보유세 개념) 인상하게 되면 이는 주택경기에 악영향을 미칠수가 있을 것입니다.

네번째는, 은행들이 더이상은 시장을 조정할수 있는 능력을 상실한 것으로 볼수 있는 증거들이 나타나고 있다는 것입니다. 상당히 극단적인 상황의 비유가 될수 있지만 현재 은행들이 가지고 있는 차압매물이 전국적으로 2백만채에 이른다는 사실은 은행들이 매물들을 시장에서 매매하지 않는가에 대한 의문점을 높이게 하고 있습니다. 가장 이유는 투자가들을 읽을수 있다는 것일 것입니다. 은행에서  투자가들의 자금으로 융자를 주고 이익을 실현하지 못하는 상황이  현실화 한다면  이는 투자자들의 이탈을 가속화 할수 있을 것입니다. 만일 차압주택이 시장에  대규모로 나온다면 이는 투자자들의 실질적인 손실을 의미 하게 되며 대규모 투자자금의 이탈이 현실화 될수 있을 것입니다. 일단 Reo 리스팅을 전문적으로 취급하는 에이전트들에 따르면 앞으로 한두달 내로 은행에서 매물을 시장에 공급할 것이라는 예상을  내놓고 있는것을 보면 은행에서 더이상 시장을control하기 보다는 시장의 논리에 사태의 해결을 맞기는 상황이 도래할 것으로 보여집니다.

가장 중요한 앞으로의 투자 포인트는 현재의 상황을 미루어 본다면 앞으로의 한두달 정도의 관망기를 걸쳐서 투자를 결정하시라고 감히 말씀 드리고 싶습니다. 항상 말씀드렸듯이 자기 형편에 맞는 범위내에서 (작년에 주택을 투자의 목적으로 무리하게 구입하셨던 분들중 이미 주택차압의 위기에 봉착하신 분들의 경우들을 적지않게 목격 하였습니다) 그리고 매물이 많이 나와서 어느정도의 선택이 가능한 시점에 투자를 하시라고 권해 드리고 싶습니다.  작년 가을까지만 해도 낮은 가격에 오퍼를 쓰면 받아주지 않던 셀러측에서 최근에는 카운터 오퍼를 보내주는 경우가 많으며 최소 10-15% 할인이 가능한 딜도 증가하고 있습니다. 융자승인을 사전에 받으시고 조금만 기다리신 다면 좋은 기회는 반드시 올것이라고 기대해 봅니다. 

주택의 가격이 급격히 하락 하기 보다는 지금 시장에 나와있는 매물의 가격이 실제로 은행에서 감정가로 주는 가격보다 높은 경우가 많기 때문에 결국 은행의 감정가 기준대로만 딜이 되기 시작되어도 가격은 이전보다는 하락하는 효과가 올수 있을 것입니다.

제가 새로이 오픈한 www.jasonkwak.com에서 각종 부동산 매물검색과 부동산 소식이나 학군정보 그리고 모기지 계산기능등을 활용하시기 바라며 한국에서 부동산 상담을 원하시는 분들은 (070)7578-5392 전화하시거나 부재중에는 문자를 보내주시기 바랍니다. 감사 합니다.

이 블로그의 인기글

***(방장컬럼) 2011년 6월의 부동산 시장 소식업데이트: 앞으로의 한두달의 상황이 중요한 이유