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***(방장컬럼) 2009년 11월 캘리포니아 부동산 소식 업데이트
11/04/2009 11:37
조회  4029   |  추천   5   |  스크랩   0
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제가 지난 10월달에는 여러가지 고민을 많이 했습니다. 이유는 실제의 상황과 언론등을 통해서 나오는 예측이 차이가 많이 나고 있기 때문입니다.

10월부터 부쩍 "긍정적이고 밝은 소식"들이 많이 전해지고 있습니다. 일단 실업률이 어느정도 줄고 있고 국내총생산인 GDP가 3.5%증가했다고 통계가 나오고 있으며 무엇보다도 부동산시장이 활기를 띠면서 판매가 상승하고 재고가 소진되고 있으며 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 보고가 많이 나오면서 시장이 활기를 띠는 상황이 나타나고 있습니다. 제가 우려하는 것은 왜 10월부터 이런 소식들이 집중이 되느냐는 것입니다. 제 생각에는 일단 이상황을 정면돌파해서 미국경제 전체를 상승무도로 반전시키려는 시도가 아닌가 생각해봅니다.

여전히 주택시장의 상황은 어려운것이 사실입니다. 페이먼트를 연체하는 주택소유주들은 계속 늘어나고 있고 융자조정을 많이 해주고 있다고는 하지만 융자조정후 다시 연체를 하는 분들도 적지가 않으며 또한 실업률이 쉽게 개선되고 있지않고 새로 직장을 읽어버리는 분들도 증가추세입니다.

 

무엇보다도 민간 소비분야의 수치가 개선되었다고는 하지만 단지 통계상의 몇퍼센트의 차이가 실제생활에 얼마나 영향을 미칠수 있을지도 의문시 됩니다. 여전히 개스비를 포함한 각종 유틸리티 비용또한 상승하고 있으며 주택시장도 은행에서 매물을 내놓고 있지 않은 상황에서 바이어가 몰리면서 가격만 약간 올라가는 상황이 반복되고 있습니다.

 

여기에 시장에 유입되고 있는 일반매물의 경우 가격이 기존보다 높은 관계로 에스크로를 오픈하였다가 감정가가 나오고 있지 않거나 아니면 여러이유로 다시 마켓에 나오는 매물도 늘고 있으며 은행에서 융자가 나오지 않는 매물과 지나치게 시장가보다 높은 일반매물의 경우 시장에서 소화되지 못하는 상황이 반복되고 있습니다.

지금상황을 볼때 제가 드릴수 있는 말씀은 딱 두가지 입니다.

첫째는, 일단 매물이 나올때 가지 기다리는게 어떨까 하는 의견을 말씀드려 봅니다.

 

첫주택구입자에게 주는 텍스연장이 주택시장에 상당히 영향을 미치는 상황을 볼때 (금년도에 주택을 구입한 바이어의 30%정도가 이 혜택때문에 주택구입시기를 금년으로 했다는 조사결과가 있었습니다) 아직 까지는 투자가나 일반 바이어들이 시장에 확신을 가지고 있지 못하다는 것입니다. 이유는 캘리포니아의 경우 작년과 금년에 실시된 차압유예조치로 정상적으로 차압되어야 할 매물들이 마켓에 나오지 못하는 관계로 주택구입에 대한 관심을 매매로 연결시키지 못한 상황이 계속 되고 있기 때문입니다.

 

과연 주택구입을 원하는 바이어들이 정확한 판단을 내리시지 못하는 이 상황에서 융자까지 힘든상황이 계속 되면서 주택구입을 포기하시거나 연기하시는 분들이 적지않습니다. 만일 융자만 쉽게 된다면 남가주의 낮아진 주택시세로 말미암아 주택시세가  20-30%정도 까지는 폭등할수 있는 여건은 마련되어 있습니다 (주택시세는 많이 떨어졌기 때문에).  매물이 안나온는 관계로 바이어들의 관심이 사그라들게 되면 주택시장의 안정화는 이루어 질수 없습니다. 은행에서 바라는 것은 정부의 추가적인 부양안이지만 현실적으로 이것이 어려울경우 시장에 매물은 증가될수 있습니다. 주택시장이 안정화 되기 위해서는 시장에 매물이 많이 나와야 합니다.

둘째는, 만일 이상황에서 미국정부에서 소위 "출구전략"을 채택한다면 이 역시 시기적으로 주택시장에 악영향을 미칠수 있습니다. 출구전략의 시작은 금리를 올리면서 시작이 될것 입니다. 이상황에서 금리를 올릴다면 결국은 모기지 융자에도 영향을 미칠수 있습니다.

 

이렇게 된다면 바이어들이 주택을 구입할수 있는 기회가 줄어들수 있습니다. 아시는 바대로 사업체 융자시장이 어렵기 때문에 그중에서도 가능한 SBA융자의 경우도 그혜택 (융자 개런티 비용의 면제 ;2009년 12월말까지 )에도 불구하고 서류심사의 강화와 비지니스의 가치까지 평가가 되는 상황에서 사실상 sba융자를 받으실수 있는분들이 적을수 밖에 없는 현실을 볼때 모기지의 이자율마저 올라간다면 이는 주택시장에 악영향을 줄수 밖에 없습니다. 금리의 인상이 된다면 내년 6월정도가 될수 있습니다. 정부에서 "출구전략"을 채택해서 시행하는냐 안하느냐에 대해서 정부의 움직임을 지켜보아야 합니다.

결론적으로 말씀드리면 일단 주택을 구입하기 위해서는 1) 융자승인을 받으시고 2) 매물이 증가되는 시기를 지켜보셔야 한다는 원칙을 말씀드리고 싶습니다.

 

주택가치는 상당히 하락했지만 10월달 오렌지 카운티를 제외하고는 여전히 주택가격은 하락중이라는 사실을 참고하시고 주택의 구입의 사유가 단지 단기간의 반등을 노리신다면 이는 상당히 위험한 생각이라고 말씀드리고 싶습니다.

 

최근에 주택을 구입하신 분들중에도 페이먼트가 어려운 분들이 적지않음을 반드시 고려하시고 주택구입가에 상관없이 최소 3-5년의 투자기간을 설정하시는 지혜가 필요한 시기임을 강조해 드리고 싶습니다.

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