jaekwak11
부동산나라(jaekwak11)
California 블로거

Blog Open 10.16.2008

전체     648655
오늘방문     108
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     5 명
  달력
 
***(방장컬럼) 2009년 10월 부동산 소식 업데이트
10/01/2009 14:08
조회  4920   |  추천   7   |  스크랩   0
IP

10월달 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다 11월30일로 마감되는 $8,000첫주택구입자 혜택을 받기위해 많은 바이어 분들이 막바지 주택구입에 열을 올리고 계십니다 . 일단 9월중순이후에 여러가지 상황이 감지되고 있습니다. 오늘은 이에 대해서 몇자 적어볼까 합니다.


첫째, 고가주택을 포함한 지금까지 주택하락의 폭이 비교적 적었던 지역의 주택가격들이 움직이기 시작하고 있습니다. 예를들어 고가주택이 모여있는 어느도시의 경우 연초에 약 $2,500,000정도에서 형성되었던 가격대의 주택들이 6개월이 지난 9월 특히 중순이후에는 약 $1,700,000에서 $1,900,000정도까지 가격이 형성되고 있습니다. 비교적 낮은 가격의 주택을 구입한 이들조차도 거의 한계상황에 온 모습을 보이고 있습니다.

 

즉 바이어가 오퍼를 했을때 가격을 더이상 깎아줄수 없다고 답하는 경우가 늘어나고 있습니다. 고가의 주택의 경우 비교적 서브프라임 보다는 프라임으로 구입을 했던 경우가 많았고 (물론 option arm으로 5-10%의 다운페이로 주택구입한 경우도 적지않았음)여유가 있는 주택소유주가 많았으나 이제는 그들조차도 한계상황에 도달한 경우가 많다는 것을 암시하고 있습니다. 이는 추후 주택시장의 판도예측에 중요한 정황을 제공한다고 보여집니다. 특히 잠시 가격이 상승하고 거래량이 늘어나는 최근 몇달간의 추세속에서 가격을 올려서 리스팅 했던 상당수 주택들이 마켓에서 매매되지 않거나 은행측의 감정가와의 차이로 딜이 무산되는 경우가 증가하고 있습니다.

둘째, 에스크로의 성사률이 떨어지고 있습니다. 보통 주택의 매매량은 몇달째 증가했다고는 하지만 에스크로중간에 융자의 실패나 감정가의 차이 그리고 투자가들의 심경의 변화로 인한 에스크로의 취소 (시장상황을 더 관망하겠다는 생각이 지배적으로 보임)와 깨짐이 늘어나고 있습니다.

 

상대적으로 에스크로가 종결되는 경우에도 최초의 약정기간에서 최소 15일에서 30일까지 에스크로가 연장되는 경우가 많으며 또한 숏세일의 경우는 은행에서의 승인이 까다로워지고 설사 승인이 되었더라도 바이어의 융자승인 실패로 에스크로의 크로징에 실패하는 경우가 늘어나고 있습니다.

셋째, 최근에 나오고 있는 매물들의 성격이 과거와는 많이 달라지는 경향이 있습니다. 일단 은행에서 나오는 매물들은 최근 2달전까지만 해도 가격을 조금더 높여서 내보내거나 아니면 좋은 매물의 경우 20-30개의 복수오퍼로 인해 가격이 상승되어서 클로징 되었던 경향이 적지않았으나 최근 1-2주 사이에는 여전히 복수오퍼는 몰리고 있지만 가급적이면 융자가 없는 "전액 현금매입 오퍼" 에더 관심을 기울이는 경향이 많이 나타나고 있습니다.

 

이유는 융자시장의 어려움을 그들이 누구보다 더 잘알기 때문입니다. 캐시오퍼의 경우 asking 가격보다 낮은 오퍼에도 딜이 성사되는 경우도 조금씩 늘어나고 있고 가격은 낮지만 일단 캐시오퍼를 제출한 바이어의 에이전트에 연락 가격을 포함한 조건을 다시 협상하도록 종용하는
케이스가 적지않습니다. 시장에 매물이 증가한다면 최초의 제시하는 가격은 최근 감정가를 기준으로 낮아질 전망입니다.

넷째, 주택을 구입하시기 전에 (특히 건축년도가 오래된곳들) 반드시 해당주택의 퍼밋여부나 violation(위반사항여부) 여부 그리고 certificate of Occupance가 아직 유효한지를 체크하셔야 합니다. 예를들어 최근 LA의 다운타운이나 East LA의 경우 가격이 $100,000이하의 주택들에 오퍼가 집중되는 경향이 두드러지고 있습니다.

 

워낙 저가에 구매를 할경우에는 아무래도 추가 가격의 하락시 영향이 덜할것으로 판단하여 오퍼가 투자자를 중심으로 몰리는 현상이 나타나고 있습니다. 그러나 이 경우 적지않은 수의 주택이나 2-3유닛의 아파트들이 code violation으로 해당 시에서 티켓을 받거나 문제가 되어서 certificate of occupance를 박탈당한 경우가 상당히 많이 있습니다. 이경우에 예를들어 타이틀이나 tax자료와 달리 방1개와 화장실 1개가 더 add되어있을 경우 거의 대부분 적발시 해당 불법건축물을 헐어내거나 퍼밋을 받아야 합니다.

 

이경우 어떤 경우는 재건축이 더 수월하다고 할정도로 어려운 경우가 많기 때문에 주의를 하셔야 합니다. 또한 주택을 구입하시기 전에 반드시 오퍼에 inspection contingency(inspection결과에 따라서 오퍼를 취소할수 있는 단서 조항)를 삽입하셔야 하며 별도로 contractor와 고치는 비용에 대한 견적을 받아보시는게 현명할것 같습니다.

아마도 10월이나 11월부터는 매물이 증가할수 있습니다. 매물이 증가할때까지 융자관계를 철저히 준비하시고 첫주택구입자 텍스혜택에 너무 집착하시지 말고 혜택보다는 더나은 조건과 가격의 협상으로 주택을 구입하시는 지혜가 필요한 시기인것 같습니다.

이 블로그의 인기글

***(방장컬럼) 2009년 10월 부동산 소식 업데이트