jaekwak11
부동산나라(jaekwak11)
California 블로거

Blog Open 10.16.2008

전체     676035
오늘방문     111
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     5 명
  최근 방문 블로거 더보기
  달력
 
**(방장칼럼: 루티즈 개제) 미국 캘리포니아 부동산 투자에 관하여 -매물이 많이나올 시기까지 기다려라!
09/02/2009 12:47
조회  5448   |  추천   4   |  스크랩   5
IP

안녕하십니까? 오랜만에 글을 올립니다. 드디어 9월이 되었습니다. 9월이 갖는 의미는 부동산 시장에 상당히 중요합니다. 사사분기의 시작이며 특히 내년도의 부동산에 관련된 전망이 업데이트되는 시기이기 때문입니다.

첫째, 융자시장은 내년중반이나 그이후까지 어려울 전망입니다. 특히 금년9월1일부터 미국 현지인들의 경우 stated income (융자신청인의 구술로 인컴의 증명을 가능케 했던 프로그램)으로 융자가 가능한 프로그램이 한곳만 제외하고는 전부다 full doc으로 바뀌었고 (앞으로는 인컴의 증명을 인컴텍스로만 해야하며 IRS에 form 4506T를 반드시 upfront에서 싸인후 확인을 의무화 합니다. 이미 대형은행들의 경우 Full doc기준으로 융자심사가 바뀐 상태입니다) 융자심사의 기준이 강화되고 있습니다. 융자받기가 힘들다는것은 그만큼 바이어들을 압박 주택구입에 더 어려움을 가져오는 계기가 될수 있습니다. FRB 의 설문조사에 따르면 은행들은 최소 금년말까지 보수적인 태도로 (더 강화된) 융자심사를 할것으로 방침을 정한것으로 알려지고 있습니다. 외국인 융자의 경우 두세곳의 은행에서 아직도 가능하며 약간은 심사기준은 강화될 전망입니다. 그렇지만 외국인 융자의 경우 미국현지인의 융자와 다른 가이드라인으로 심사를 진행하기 때문에 아직은 유리하다고 할수는 있습니다.
 
둘째, 각종 지표중 부동산에 관련될수 있는 수치와 지표들이 개선의 기미가 보이지 않고 있습니다. 일반적인 GDP 성장율 이나 여러경제 학자들의 긍정적인 전망 (주택시장이 바닥이라는 예측)과는 달리 부동산 시장에 직접영향을 줄수있는 실업률 (구직을 포기한 실제 실업률을 16%라고 보는 견해도 있습니다)이 하락하지 않고 있고 주택시장이 가장 뜨겁던 시기인 2004-3006년시 융자의 대부분을 차지했던 option ARM의 거의 1/3이 연체를 하고 있으며 또한 Prime 융자의 연체도 심각한 상황입니다 (6월에는 연체율이 9%에 육박). 그리고 개인파산 예상신청 건수가 약 140만건에 다다를 전망입니다. 가계에 직접영향을 미치는 개스비가 여전히 높은편이고  유틸리티 (각종 공과금)의 전반적인 상승또한 우려할만한 상황을 초래할수 있습니다. 한마디로 기존 주택소유주들이 주택을 계속 지켜가기도 힘든 상황들이 늘어나고 있고 (예.은행에서 융자에 대한 조정프로그램인 loan modify에 대한 승인률이 상당히 낮아진 상태입니다. 이결과 높은 모기지부담 때문에 주택을 포기하는 주택소유주들이 증가하고 있습니다. 또한 융자액수가 많기 때문에 주수입원이었던 렌트인컴의 감소까지 겹쳐서 주택모기지를 갚아갈수 없는  주택 소유주들 또한 늘어나고 있습니다) 특히 고가의 주택들의 시세하락이 예상되고 있습니다. 이 전반적인 상황들은 주택이 읂행에 차압될 가능성을 높이고 있습니다.

 

세번째, 최근의 부동산 시장의 붐에도 불구하고 아직까지 부동산 시장의 바닥을 예견하기에는 시기적으로 무리가 있다고 생각됩니다. 아직까지 은행에 이미 차압된 매물들이 시장에 나오고 있지않고 또한 작년에 캘리포니아에서 임의적으로 금지했던 차압유예조치에 따라서 중단되었던 차압이 재개되고 있고 금년의 6개월 차압의 유예조치가 끝나게 되면 내년에 다시 시장에 매물의 공급이 늘어나게 될것이므로 가격의 조정은 불가피할것으로 보입니다. 지금의 융자시장에서 가장 이슈는 은행에서 감정가를 지나치게 낮게 보기때문에 융자에 문제가 생기고 있는것입니다. 감정가가 낮기 때문에 새 매물들이 은행에서 소화되기 위해서는 가격을 높일수는 없을것입니다. 은행이 아무리 애를써도 더이상 차압주택을 보유하거나 차압의 절차를 늦출수는 없을겁니다 (아직까지는 은행에서 현 주택시장의 매물공급을 조정하면서 가격을 어느정도 높이고는 있지만 상업용 부동산 시장의 문제로 더이상은 힘들 전망입니다. 남은 유일한 방법은 차압주택의 매매를 통해 부채를 감면시키는 선택뿐 일것으로 예측이 되고 있습니다).  또한 예측되는 매물의 공급시기는 9월중순에서 10월정도 그리고 내년 4월정도에 다시 매물이 시장에 공급이될 가능성이 크다고 제 개인적인 의견을 밝혀 봅니다. 시장에 바이어들이 많이 몰리는 관계로 적은 매물에 대한 구입시 경쟁률이 치솟고 가격또한 올라가고는 있지만 이는 일시적인 현상일수 있다고 판단하는 전문가들이 많아지고 있는 추세입니다.

 

결론을 말씀드린다면 부동산 시장에서 기회를 잡기위해서는 일단은 시장에 매물이 공급될 시기까지 약간 기다리시는게 나을수 있다고 생각됩니다. 일단 매수세는 많이 회복된 상태이기 때문에 전반적인 상황만 고려한다면 미국 부동산 투자에 본격적으로 나설수 있는 시기가 곧 오게 될것입니다.   미국 현지인들의 경우 금년11월30일까지 에스크로 (주택구입의 과정)를 끝내야 받을수 있는 주택 최초 구입자 혜택 $8,000에 너무 집착하는 경향이 있습니다. 또한 여기에 낮은 모기지 이자율 (현재 30년고정으로 5%나 그미만유지중)과 낮아진 주택가격으로 주택구입의 열기가 뜨거운곳도 사실이지만 융자승인의 어려움과 실업률의 상승등으로 실질적인 바이어들이 감소되면 각종 혜택들과 기회는 "그림의 떡"이 될수 밖에 없습니다.  주택시장에 매물이 많이 나오는 시기를 지켜보면서 (금년 10월과 내년 4월) 조금더 여유를 두고 마켓의 상황을 지켜보시는게 나을수 있음을 조심스럽게 예측해 봅니다. 미국에 주택을 구입하시려고 하신다면 일단 투자일 경우 현재의 렌트시세보다 약간 더싸게 렌트를 주실수 있어야 하며 이를 위해서는 주택을 싸게 구입하는 지혜가 필요합니다. 또한 주택을 싸게 구입시에는 특히 재산세 산정에서 유리하며 (보통 주택구입가격의 1-1.25%) 추가송금의 부담이 없이 주택을 소유,유지가 가능합니다. 투자의 기간은 3-5년까지로 정하시기를 권해드립니다. 그리고 지역별로 중간가격대의 주택을 구입하시거나 (금액으로는 약 $300,000-$400,000대) 아니면 고가의 주택시장을 모니터링 하시면서 가격이 낮아질때 구입하시는것도 방법이라고 하겠습니다. 또한 융자로 구입시 필요한 절차들을 미리 챙기시는 지혜도 도움이 될것 입니다. 앞으로의 주택시장의 투자는 "부동산 매각시 차익의 극대화"에 촛점을 맞추시는게 좋을것 입니다. 다음편에는 상업용 부동산시장에 대한 글을 올려드리겠습니다.  

이 블로그의 인기글

**(방장칼럼: 루티즈 개제) 미국 캘리포니아 부동산 투자에 관하여 -매물이 많이나올 시기까지 기다려라!