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[스크랩] 타주 상업용 부동산 구입, 리스크 많아 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]
03/20/2020 14:07
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▶문=거주용 인컴 부동산이나 상업용 투자시 유의할 점이 있나요?

▶답=은퇴 후 안정적인 수입을 위한 거주용 부동산 투자에 관한 문의를 종종 받습니다. 더불어 타주 부동산에 관심을 가지시는 분들 또한 증가 추세입니다. 관련해서 몇 말씀을 드리겠습니다. 첫째, 상업용 부동산의 수년간 가격 상승 중요 원인은 1031 익스체인지 매물에 대한 수요 때문이었다는 것을 염두에 두셔야 합니다. 투자 부동산 매매로 이익이 난 뒤, 합법적인 세금 디폴트가 가능한 1031 익스체인지는 상업용 부동산 가격 인상에 큰 원인이었습니다. 쉽게 말해 세금 연기를 위해 실제 밸류보다 더 높은 매입 가격이 형성돼 왔습니다. 순수 인컴을 목적으로 한다면 이미 투자 후 이익이 나지 않는 상태가 많습니다. 두 번째는 아파트 등 거주용 인컴 매물은 경험이 없다면 애로사항이 많을 수 있습니다. 소위 수익률이나 cap만을 근거로 구입을 결정하거나 아니면 메니지먼트 회사에서 모든 사항을 처리 가능할 수 있다고 생각하는 분들의 경우 구입을 제고해야 합니다. 특히 거주용 인컴 프라퍼티의 경우 오너로써 고려해야 할 부분들이 많고 법률적인 조언이나 택스 관련 조언 그리고 각종 테넌트와 관련된 렌트 법률 등에 대한 숙지가 필요합니다. 거주용의 경우 임대를 위한 경우라면 2유닛 이상부터 렌트 컨트롤 적용을 받기 때문에 주의해야 합니다. 세 번째 거주용 인컴 매물 경험이 부족하신 경우 콘도나 하우스의 임대용 투자가 가능한지를 먼저 알아보면 좋습니다. 예외도 있지만 개인 소유의 하우스나 콘도는 임대 시에 아파트보다 렌트 컨트롤이나 법률적인 제한에서 자유로울 수 있으며 임대 수익면에서도 하우스나 타운 홈이 비슷한 지역의 아파트보다 더 유리한 경우들이 많습니다. 네번째 타주의 인컴 프라퍼티 구입은 신중을 기하셔야 합니다. 타주가 캘리포니아보다는 cap이 높고 수익률은 좋을 수 있습니다. 하지만 투자에 성공하는 분들은싼 가격으로 구입하는 분들 보다는 캘리포니아 임대 관련 유경험자 분들이 많습니다. 주로 관리가 수월한 장기간 유명 프랜차이즈와 임대 계약이 되어있는 신축된 단독 건물(NNN건물)에 대한 투자가 1031 수요와 함께 주를 이루어 왔습니다. 타주 상업용 부동산의 구입은 신중하게 하셔야 합니다.

▶문의: (213) 663-5392

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