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[스크랩] 모기지 이자율 3년래 최저…재융자 '봇물'
02/14/2020 15:51
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모기지 이자율이 2016년 이래 최저치를 기록하면서 한인 재융자업계가 다시 바빠지고 있다. 30년 고정 이자율 모기지 상품의 전국 평균 이자율은 2월 첫 주 3.45%까지 내려갔다. 이는 3년여 만에 가장 낮은 수치다. 15년 고정 이자율도 2%대로 떨어졌다. 이처럼 모기지 이자율이 다시 하락세를 보이자 낮은 이자 부담을 활용하려는 주택 소유주가 재융자에 몰리고 있다. 하지만 이자율이 낮다고 무조건 재융자에 나서는 것은 재정적으로 더 부담될 수도 있다. 재정 전문가들이 말하는 모기지 재융자 전에 자신에게 꼭 물어야 할 5가지 기본 질문에 대해 알아본다.

부동산 자료 분석업체 ‘블랙 나이트(Black Knight)’에 따르면 지난주 전국 평균 이자율로 재융자를 할 경우 전국 1100만 가구 이상의 주택 소유주가 월평균 268달러를 절약할 수 있는 것으로 나타났다.

모기지 융자 전문업체 렌딩트리의 텐다이 카피체 수석경제학자는 “거의 모든 주택소유주가 재융자 기회가 되는지 살펴봐야 하는 시점”이라며 “융자업체에 문의하는 것은 전혀 비용이 들지 않으니 지금 같은 상황에서 몇 % 이자율을 받을 수 있는지 우선은 알아볼 것을 권한다”고 말했다. 하지만 위에서도 언급했듯이 모기지 재융자가 모든 사람에게 필요한 것은 아니다.

◆ 현재 사는 집에서 얼마나 더 오래 살 계획인가

모기지 융자를 갚아나가는 기간은 상당히 긴 시간이다. 가장 일반적인 상품의 상환 기간이 30년이고 그다음은 15년이 일반적이다. 이 상환 기간 가운데 초반 수년은 융자 원금을 갚는 액수보다 이자가 더 많은 구조다. 따라서 재융자를 고려할 경우 재융자에 드는 비용을 뽑고도 이익이 될 정도로 이 집에서 모기지 페이먼트를 내면서 오래 살 것인가를 묻는 것이 중요하다. 이는 재융자에 드는 비용이 얼마인가도 결정하는데 영향을 미친다.

만약 5년을 전후한 기간에 이사할 계획이 있다면 재융자를 하는 것보다 현재 갚고 있는 모기지 융자를 그대로 보유하는 것이 결과적으로 돈을 절약하는 방법이다.

◆ 내가 절약할 수 있는 액수는 얼마인가

재융자로 돈을 절약하기 위해서는 일반적으로 현재 보유하고 있는 모기지 융자 이자율보다 재융자 이자율이 0.5%포인트는 낮아야 한다고 전문가들은 조언한다. 하지만 국책모기지기관인 프레디맥에서 발표하는 전국 평균 모기지 이자율을 살펴보면 융자업체에서 제시하는 이자율이 훨씬 좋은 경우도 적지 않다. 보통 우리가 보는 이자율은 평균 이자율이기 때문에 실제 재융자 신청인의 절반은 이보다 더 낮은 이자율을 받는다고 해석할 수 있다.

가장 낮은 이자율을 얻기 위해서는 발품을 팔아야 한다. 최소 3곳 정도에서 알아보고 이자율과 조건을 비교한 뒤 결정하는 것이 좋다. 단순하게 이자율만 비교하지 말고 최종 클로징 비용이 얼마인지도 살펴봐야 한다. 또 디스카운트 포인트가 있는지도 확인해야 한다. 이 비용은 융자기관이 장기 이자율을 줄이기 위해 클로징 비용에 미리 더하는 비용이다. 만약 클로징 비용을 더 지불할 여유가 된다면 디스카운트 포인트를 적용해 이자율을 추가로 낮출 수 있다.

◆ 모기지 보험이 있는지

융자에 나선 주택소유주가 모기지 보험료를 내는 경우는 딱 두 사례가 있다. 하나는 연방주택청(FHA)으로부터 융자를 얻은 경우이고, 다른 하나는 컨벤셔널 융자를 얻으면서 다운페이먼트를 20% 미만으로 한 경우다.

재융자 시에는 어떤 종류의 융자인지와 나의 에퀴티가 얼마나 쌓였는지를 반드시 확인해야 한다. 20%나 그 이상의 에퀴티가 쌓인 상태에서 재융자에 나서면 모기지 보험 비용을 부담하지 않아도 되기 때문에 최상의 조건으로 융자를 얻을 수 있다.

모기지 보험을 없애면 그만큼 절약하는 액수가 커지기 때문에 모기지 보험이 있는 사람은 이자율 차이가 0.5%포인트가 나지 않아도 재융자를 고려할 만하다.

◆ 나의 재정 상황은 안전한가

모기지 융자 전문업체 렌딩트리가 최근 조사한 자료에 따르면 모기지 재융자 신청서 4건 가운데 1건은 거부된 것으로 나타났다. 가장 일반적인 신청서 거부 사유는 신청자의 소득 대비 부채 비율이 너무 높기 때문이었고 그다음은 낮은 크레딧 점수 때문이었다.

부채 비율과 크레딧 점수 둘 다 개선하기 위해서는 재융자 신청에 앞서 미리부터 시간을 두고 준비할 필요가 있다.

전문가들은 “모기지 이외에 다른 빚이 있으면 이 빚을 최대한 정리하는 것이 도움이 된다”고 조언한다. 또 내 크레딧 기록에 오류나 실수는 없는지 확인하는 것도 중요하다. 재융자를 통해 크레딧 점수가 높아지기도 한다. 먼저 있던 모기지 융자를 갚으면서 크레딧 점수가 향상되는 경우가 많고 이렇게 되면 다음에 더 좋은 이자율로 융자를 얻는 위치에 놓이게 된다.

◆ 현재 쓰고 있는 모기지 융자기관에서 더 좋은 조건을 제시할 수도

재융자를 할 때 잊지 말아야 할 사항 가운데 하나는 현재 모기지 융자를 쓰고 있는 융자기관에서 더 좋은 조건으로 재융자를 해줄 수도 있다는 사실이다. 따라서 재융자 업체를 알아볼 때 현재 쓰고 있는 융자기관도 포함해 비교하는 것이 좋다. 현 융자기관에서 재융자를 하게 되면 나에 대한 모든 정보를 갖고 있고 페이먼트 기록도 있기 때문에 절차가 훨씬 수월한 장점도 있다. 그뿐만 아니라 이들은 최대한 나를 고객으로 남겨두려는 마음이 있기 때문에 그들이 제시할 수 있는 가장 좋은 조건을 주려 하는 경향이 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

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