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[스크랩] [알기 쉬운 세금 이야기] 한국 거주민의 미국 부동산 매각
08/12/2019 12:26
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주변에 한국의 거주민 즉 미국 세법상 '비거주 외국인(Nonresident alien individual)'인 사람이 미국소재 부동산을 구입하는 경우를 보게 된다.

물론 가장 손쉬운 방법은 미국 현지에 거주하는 지인의 명의를 통하여 구입하는 경우겠지만 이는 편법이 된다. 막연히 세금을 두려운 대상으로 여기다보니 탈세나 편법으로 변질되는 경우가 비일비재한데 우선 제대로 보고하는 경우를 살펴본 후 고민을 시작하는 것이 순서인 것 같다.

일단 소유하고 있는 부동산을 판매하여 양도 소득이 생긴 경우를 보면 주정부 소득세가 없는 몇 개의 주를 제외하고는 일반적으로 세금은 연방 정부와 주정부 양쪽으로 납세를 하게 된다.

우선 연방정부의 경우 Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)에 따라 부동산 판매대금의 15% (2016년 2월 17일 이전에 판매된 부동산에 대해서는 10%)를 국세청(IRS)에서 원천징수를 하고 나머지 금액만을 판매자인 외국 거주민에게 지급하게 된다. 이를 피하기 위해 내국인이 판매하는 것으로 하려해도 판매자가 외국거주민이므로 매각대금을 다시 외국으로 송금하는 과정에 은행이 개입하게 되고 국외 송금의 절차가 개입되다 보니 송금시 부동산 매각대금이라는 사유를 기입하게 되므로 부동산의 매각인이 외국인임이 드러나게 된다.

세금의 계산 방법이나 산출 세액은 거주민이나 비거주민이나 차이가 없지만 거주민인 경우는 일단 부동산 매각대금 전체에서 관련 비용을 공제한 부분 전액을 판매 종결시 받게 되지만 비거주민인 경우에는 매각대금에서 15%를 우선 공제한 후 비용을 차감한 금액을 받게 되므로 매각후 원천징수 당한 세금을 다시 돌려받는 것인지 혹은 이렇게 원천징수 후 부동산 매각에 대한 납세의 의무가 종결된 것인지 혼돈하게 된다.

상당히 많은 경우가 이 15%의 원천징수를 납세의 의무 종결로 생각하고 마는데 이것은 단지 미리 세금을 예납한 것일 뿐이다. 만약 부동산을 손해 보며 매각하게 되는 경우에는 부동산 매각을 통하여 산출세액이 없는 경우가 대부분이므로 반드시 이 예납한 15%의 세금을 돌려받아야 한다.

해외 거주민인 경우는 세금보고시 사용하게 되는 소셜 시큐리티 번호가 없는 경우가 종종 있다. 이런 경우에는 세금보고서 Form 1040NR을 작성하여 위의 환급 내용을 기입한 후 소셜 번호 대용인 납세자 번호 TIN(Tax Identification Number)를 신청하여 세금보고를 하면 된다.

해외 거주자가 소유했던 부동산을 구입하는 사람은 이 원천징수의 의무가 있는데 이는 Form 8288 혹은 Form 8288-A를 통해 해외 거주민의 부동산을 구입했으며 이에 세법에 의하여 매각대금의 15%를 원천징수하여 납부한다는 내용을 보고하여야한다. 이런 의무에는 예외 조항이 있는데 첫째는 부동산가격이 30만 달러보다 낮을 때는 원천징수의 의무가 없다. 단 이 부동산은 거주 목적이어야 한다. 다른 하나의 예외는 구입자가 미정부기관인 경우이다. 이런 경우 역시 원천징수의 의무가 면제된다.

▶문의:(213) 389-0080 www.ucmkcpa.com

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