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$(방장컬럼( 2019년 7월의 남가주부동산소식:달라진바이어패턴과 시장에 미치는 심리적인요소들
07/08/2019 15:29
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안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019 7월의 남가주 부동산소식을 업데이트 해드리겠습니다.


5월의 맑은 날씨처럼 회복기의 부동산 시장의 모습을 보이던 시장 상황이 6월에는 갑작 스러운 흐린 날씨처럼 흐름이 역전이 되었고 이러한 한달간의 시장 상황이 모두를 당혹 스럽게 만들었습니다. 6 마지막주 현재 모기지 이자율이 3.8% 이하로 하락했지만 (30년기준) 바이어들의 움직임은 빠른듯 하면서도 서두르지 않는 모양새를 취하고 있고 오래된 리스팅 들의 경우 최소 10%에서 그이상의 디스카운트를 원하는 바이어들의 오퍼들이 늘어나고 있으며 셀러들의 경우 아직 까지도 리스팅 가격을 고집하거나 약간의 딜만 해주려는 움직임 그리고 에스크로가 캔슬이 되는 경우들이 혼재되면서 거래량은 지속적으로 상승하지 못하고 하락하는 상황이 이어지고 있습니다 .


이러한 상황 속에서 최근의 바이어들의 움직임은 이전과는 다른 모습들을 보여주고 있습니다.  

 첫번째로 , 모든 바이어들의  경우가 그렇지는 않겠지만 여러가지 조건들을 까다롭게 고려하는 바이어들이 많다는점 입니다. 특히 도시별로 중간 가격대 이상의 가족이 거주 가능한 방세개 이상의 매물의 경우 위치와 함께 특별히 업그레이딩이 최신형으로 되어 있는지의 여부 주택 선택시 상당히 중요하게 생각하고 있고 더불어 주택의 위치 주택 유지 상태그리고 각종 바이어 본인들의 우선 선택사항이 반영 주택구입을 원하는 바이어들이 늘어나고 있습니다 (. 좋은 학군이나 본인의 직장이나 사업체 까지의 거리, 샤핑몰 포함한 편의시설이 근거리에 있는지의 여부등). 그리고 추가로 앞으로 주택 유지 비용까지도 신경을 쓰면서 특히 에너지 절약이 가능한 여러가지 시설들이 갖추어진 주택 (. 에너지 효율의 극대화를 위한 이중창 (double paneling windows) solar 패널장치의 여부, 각종 절수형 물의 이용이 가능 한지와 인슐레이션이 충분한지등) 구매를 선호하는 것으로 특징 지어지고 있습니다.


두번째는, 대부분의 바이어들이 온라인을 이용해서 실제 방문전에 관련 주택에 관한 모든 기록과 자료들을 충분히 이해하고 실방문후 바로 결정을 내리는 패턴들이 증가하고 있습니다.  저도 에이전트 로서 개인적으로 가지고 있는 리스팅들의 오픈 하우스를 다양한 가격대와 지역들을 대상으로 진행을 해보지만 매번 느끼는 점이 과거와 다르게 상당한 사전지식을 가지고 있는 예비 바이어들 (?) 보고 때때로 놀라는 경우들이  있습니다. 모든 주택의 사진과 동영상 현재 주인의 주택 구입시기와 가격 그리고 해당 주택의 업그레이드 상태와 더불어 각종 시티의 건물에 관한 기록 그리고 특히 주변의 최근 매매정보와 현재 에스크로에 있는 pending 매물에 대한 각종 자료 까지도 알고 있는등 사실상 에이전트가 아는 내용보다 더많고 광범위한 지식을 가진 바이어들이 상당히 많다는것을 느낍니다. 이러한 현상들은 일종의 트렌드가 되어갈 전망이고 이미 거의 대부분의 지역에서는 이미 정착된 새로운 구매 패턴으로 보여 집니다. 이에 따라서 거의 모든 리스팅 에이전트들이 각각의 리스팅 들의 사진 촬영시 전문 사진사를 고용하고 주택 마다의 별도의 웹사이트 제작이나 동영상 제작등을 거의 필수화 하고 있는 경향 입니다. 좀더많은 눈으로 볼수있는 정보들을 소비자들은 요구하고 있습니다. Virtual tour 이와 같은 맥락에서 최근 활발히 tool로써 에이전트들이 활용하기 시작하고 있습니다.


여러가지 정보로 사전에 무장한 바이어들은 좀더 적극적으로 자신들의 의견을 에이전트를 통해서 요구하며 협상에 임하고 있습니다. 아직 에이전트가 바이어와 셀러의 입장을 대변 하고는 있지만 과거 보다 바이어들과 셀러들의 개입과 영향력 행사가 더더욱 늘어났다고 보시면 됩니다. 이는 어떤 때에는 긍정적으로 때로는 잘못된 정보일 경우 부정적으로 딜에 영향을 미치고 있습니다.


세번째로, 최근에 발생하고 있는 기후의 변화또한 주택 구입 결정시 고려를 하시는 분들이 생겨나고 있습니다. 특히 지난번에도 언급 들였지만 습도가 높아지고 강우량이 증가 하면서 남가주 지역의 일부 주택단지들은 전반적으로 터마이트의 피해나 각종 벌레를 포함한 PEST 문제가 점점 심각해 지고 있습니다. 지난 몇년간 겨울철의 많은 강우량과 일종의 집중 호우로 지붕에 문제가 생기는 빈도가 늘어나고 있는 추세속에서 저의  바이어들에게  주택 구매시  HOME WATTANTY 가능하면 Roofing 커버리지 옵션을 추가 하거나 지붕이 오랜된 경우 roof certificate 셀러에게 요구하도록 권해 드리고 있습니다. 특히 남가주의 경우 렌트용 프라퍼티의 경우 추후 발생 가능한 문제를 예방 하기 위해서라도 정기적으로 pest control 해주시거나 아니면 계약서에 (특히 하우스의 경우) pest control 누가 할것인가에 대한 명시를 해주시는게 좋다고 생각 합니다.


네번째, 셀러와 바이어가 그동안 별로 서두르지 않고 딜을 진행해 왔다면 최근 6 이후에는 셀러가 조금더 서두르는 입장이 되어 가고있고 특히 7 부터는 시장에 나오는 매물들의 숫자가 늘어나고 있는 패턴을 보여주고 있습니다.

확실히 5월의 회복기에 비해서 6월에는 침체 국면 이라는 흐름을 주택 거래량이 보여주고 있고 다만 아직은 모기지가 낮고 7,8,9월의 전통적인 성수기 국면을 앞두고 있는 상황에서 속단은 이르지만 일단은 앞으로의 경기전망에 대한 불투명성과 아울러 일종의 위기심리 그리고 대통령 선거 시즌이 너무 일찍 시작하면서 모든 경제 전반에  둔화가 시작되는 듯한 느낌을 받고 있고 이는 주택 시장에도 영향을 미치는걸로 보여지고 있습니다.


지난 몇년간 언론에서 이야기 해왔던 경기의 호황 일반 사람들은 전혀 체감을 하지 못해온것 같고 이와 더불어 작년에 개정된 30년만의세제 개혁의 시행으로 인해 상대적으로 적은 택스 리턴의 혜택을 받게된 대부분의 중산층 사람들의 상황에 앞으로의 대통령 선거의 예상이 힘들어 지면서 대통령이 결정될때 까지 일종의 두고보자 분위기가 형성이 되면서 특히 중요한 결정 뒤로 미루는 어쩌면 실제 보다 심리적인 요인 주택 시장에도 악영향을 미치고 있다고 개인적 으로는 생각하고 있습니다.

모든게 반드시 예상대로만 되어가지 않고 숫자의 계산 그리고 통계치를 이용한 과학적인 방법으로의 예측이 가능한 요즈음 이라고는 하지만 결국은 모든 결정은 바로 개개인이 하기 때문에 아무리 모기지 이자율이 낮게 형성이 되거나 실제로 가격이 하락을 하더라고 모든이들이 결정을 미루고 고민하는 국면이 (심리적인 위체상황) 실제로 시장에 영향을 끼치는 것이라면 이패턴이 최소한 당분간은 주택 시장에 나쁜 영향으로 작용할 것으로 생각이 됩니다


그리고 제생각이 맞다면 여유가 있는 셀러들의 경우 원하는 정도의 오퍼를 못받을경우 주택을 매매하지 않을수 있습니다. 기존의 리스팅에서 인벤토리가 빠지고 만일 렌트로 전환이 되기 시작한다면 시장에 매물은 줄어들것이기 때문에 여러가지 조건에 맞는 매물일 경우 진지하게 거래를 추진해 보는것도 좋을것 같습니다.

여러가지로 이상한 날씨에 보기드문 여름이 이어지고 있습니다. 일단은 계속 마켓의 움직임을 지켜 보시는게 좋을것 같습니다.

 



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