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거주용 주택 양도세 면제 혜택
10/27/2010 07:50
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IP 98.xx.xx.127

캘리포니아에 거주하는 Gates 1984 조그만 집을 구입합니다. 1988 결혼을 이후에도 계속 거주합니다. 1999 Gates 집을 확장하는 리모델링 공사를 계획하지만 시의 건축 조례때문에 리모델링을 포기합니다. 결국 기존 건물을 철거한 , 두배 크기의 집을 짓습니다. 완공된 건물을 2000년에 양도해서 59만불의 차익을 남깁니다. 그리고 한푼도 세금보고에 포함시키지 않습니다.

 

IRS로부터 세금을 추징당한 Gates 9만불에 해당하는 세금만 납부하며, 50만불은 거주용 주택 양도세 면제에 해당하니 세금을 내지 못하겠다고 IRS 맞섭니다. 연방세법 121조의 면제 혜택입니다. 주택을 판매한 날짜로 부터 과거 5년의 기간중 2년이상 소유하고 있었고, 2년이상 거주지 (principal residence) 사용하고 있었으면 양도차익 25만불 (부부인 경우 50만불)까지는 양도세 계산에 포함되지 않습니다.

 

IRS 세법 121조의 면세혜택을 없다고 주장했고, 길고 분쟁은 2010 7 세무법원의 판결로 일단락되었습니다. 세무법원도 IRS 의견에 동의하고 Gates에게 양도차익 전액에 대하여 세금을 내라고 판결했습니다. Gates 십여년동안 거주한던 집은 이미 사라졌고, 판매한 집은 거주하던 집이 아니라는 논리입니다. 세법 121조의 2년이상 거주 조건을 맞추지 못했다는 판단입니다.

 

대부분의 서민용 주택은 양도세를 내지 않습니다. 얼추 계산해서 차액이 50만불을 넘지 않으면 따져 생각조차 하지않는 납세자들이 대부분입니다. 의회의 의도를 제대로 파악한 것입니다. 1997 의회에서 세법 121조를 전면 개정한 주요 이유는 납세자가 양도세를 계산해야 하는 불편을 덜어주기 위해서였습니다. 1997 법이 개정되기 전까지는 주택을 판매한 금액을 전액 새로운 주택 구입에 사용해야 했습니다. 주택을 구입하면 세금을 유예해 주는 대신, 판매한 주택의 원가를 계속 이어가야 합니다. 사업용 주택의 교환 (1031 Exchange) 같은 개념입니다.

 

미국인은 평균 6년에 한번씩 집을 바꾼다고 합니다. 평생동안 여러차례 집을 바꾸면서 교환한 집의 원가를 계속 정확히 기록해 온다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 집을 때마다 계산을 해서 세금이 있으면 내고, 옛날 집에서 생겼던 일들은 모두 잊어버리자는 의도로 서민 주택 양도 차익의 상한선 50만불이 정해졌던 것입니다. 이러한 의회의 의도대로 세법 121조는 다분히 납세자 편의 위주입니다.

 

첫째가 소유기간과 사용기간의 분리 적용입니다. 2년이란 기간만 충족시키면 소유한 때와 사용한 때가 달라도 면제혜택을 받을 있습니다. 둘째가 세법 121(c)(1)조의 다양한 구제 조항입니다. 취업, 건강 예기치 못한 상황으로 계속 거주가 불가능 경우, 2년을 채우지 못하더라도 거주한 기간만큼 비율로 면제혜택을 줍니다.

 

재무부 규칙으로 취업 건강에 대한 편의 규정 (safe harbor rules) 두었습니다. 새로운 직장이 집에서 50마일 이상 떨어져 있으면 새로운 직장에 근접한 집으로 이사할 경우 121(c)(1)조의 구제를 받을 있습니다. 의사의 권유로 집을 이사할 경우도 편의 규정에 의한 구제 대상입니다. 예기치 못한 상황은 재무부 규칙 1.121-3조에 다양하게 나타납니다. 쌍둥이를 출산해서 집이 필요해진 경우, 입주한 콘도의 관리비가 두배로 올라 감당이 어려워진 경우, 직장에서 해고를 당해 페이먼트를 납부하기 어려워진 경우등 다양한 상황이 해당됩니다.  

 

집의 소재지에 관계없이 혜택을 받을   있습니다. 2 거주, 2 소유의 조건만 맞춘다면 한국에 있는 집도 해당됩니다. 세법 121조는 13년뿐이 안된 새로운 법인만큼 계속 발전을 나가고 있습니다. 2009년부터 유효한 121(b)(5)조가 좋은 예입니다. 2009년이후 임대기간중 발생한 양도차익만큼은 면제혜택에서 제외됩니다. 2 거주 조건을 이용해서 과거 임대 소득을 올리던 주택에 2년간 거주하다 판매하는 임대업자가 생겨났기 때문입니다. 과거에는 2년단위로 집을 옮기면서 임대부동산을 경우, 양도차익에 전체에 대한 세금을 내지 않을 있었지만 2009년부터는 불가능해 졌습니다.

 

내용은 납세자의 고유한 사실이나 여건을 감안하지 않은 필자의 일반적인 의견입니다. 자세한 내용은 전문가와 상의하십시오.

세금,최재경
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