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특수관계인과 1031 Exchange
05/26/2017 09:43
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하와이 법인 Malulani Group Limited 부동산 투자회사였습니다. 미국 전역에 임대용부동산을 소유하고 있었습니다. 메릴랜드에 소유하고 있던 상업용부동산을 처분키로 결정했습니다. 1031 Exchange 이용해서 새로운 부동산에 투자할 계획으로 2007 1 10 메릴랜드 부동산을 양도했습니다. 원가 270 달러의 부동산을 470 달러에 팔아서 생기는 양도차익에 대한 절세계획이었습니다. 470 달러를 새로운 부동산에 투자하면 양도차익 200 달러에 대한 세금이 유예됩니다.

 

연방세법 1031(a)(3) 규정상 Malulani Group 45일내에 새로운 부동산의 구매계약을 해야하고, 180일내에 명의이전을 마쳐야합니다. 시간에 쫓긴 Malulani Group 관계사가 소유하고 있는 부동산을 취득하기로 결정합니다. 관계사는 하와이에있는 상업용부동산을 550 달러에 Malulani Group으로 양도합니다. 관계사는 310 달러의 양도차익이 발생했지만, 그해 다른 손실과 상계할 있었기때문에 실제로 세금을 내지 않아도 됐습니다. Malulani Group 전체로는 세금을 내지않고 부동산을 양도한 결과가 되었습니다.

 

연방세법 1031(f)조의 규정을 들어 세금유예를 해줄 없다고 IRS 추징서를 보냈습니다. 특수관계인과 1031 Exchange 하면, 교환일로부터 2년내에 판매를 금지하는 규정입니다. 특수관계인을 개입시킨 규정악용을 막으려는 취지로 1989년에 추가된 세법이 1031(f)조입니다.

 

불복한 Malulani Group 세무법원에 제소했고, 2016 11 세무법원은 IRS 추징이 합당하다고 판결합니다. 법원은 연방세법 1031(f)(4)조를 근거로 판단했습니다. 1031조의 취지를 무력화시키고, 세금을 회피하는 것이 주목적인 거래는 1031조의 유예규정을 적용하지 않는다는 조항입니다. Malulani Group 세금을 회피할 목적이 없었다며, 그간의 정황증거를 제시합니다. 하지만 실질적인 이익이 있었기때문에 정황증거만으로는 법원을 설득시키기에 역부족이었습니다. 관계사의 손실을 이용해서 세금을 회피할 목적으로 관계사와 1031 Exchange 것이라 법원이 판단했습니다.

 

연방세법 1031조는 사업용 자산을 매도하고 같은 종류의 자산을 구입한 경우, 새로운 자산을 매도할때까지 양도차익에 대한 과세를 유예해줍니다. 새로운 자산을 매도할때 과거의 양도차익을 합산해서 과세하는 규정입니다. 사업용 자산이어야 하고, 새로 구입한 자산이 매도한 자산과 같은 성격이어야 합니다. 자산의 성격은 매우 엄격하게 구분하지만, 부동산의 교환에 대하여는 인정해주는 범위가 넓습니다. 미국내 부동산을 처분하고 미국내 부동산을 구입하거나, 외국의 부동산을 미국내 부동산으로 교환하는 경우는 거의 모든 거래에 대하여 1031 Exchange 인정해줍니다. 미국내 부동산을 처분하고 외국의 부동산을 구입하거나, 외국의 부동산을 외국 부동산으로 교환하는 경우는 매우 까다롭게 성질이 같은 자산인지 확인합니다.

 

1031 Exchange 트럼프같은 부동산투자자들이 많이 이용하는 세법규정입니다. Malulani Group 경우 중간에 특수관계인의 범위에 들지않는 부동산과 일차 교환을 하고, 다시 관계사 부동산으로 교환했으면 문제가 없었을 겁니다. 특수관계인이란 형제, 자매, 배우자와 직계 존비속, 그리고 사람들이 50% 이상 공동소유하고 있는 법인입니다. 트럼프와 사위 쿠쉬너가 지분을 교묘하게 조합하면 특수관계인 규정을 합법적으로 무력화시킬 있습니다.


세금,최재경,FBAR,FATCA
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