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[공부합시다]1031 익스체인지
05/20/2017 14:24
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[공부합시다]1031 익스체인지



박유진 변호사 유산상속법 전문 변호사

1031 exchange라 하면, 상업용 부동산을 팔면서 취득한 이익을 비슷한 종류의 다른 부동산을 사는 데 쓰게 되면, 양도소득세 납세를 지연해주는 것을 말한다.

여기서 양도소득세란, 자신의 재산에 대한 권리를 양도하면서 발생되는 소득에 관한 세금을 일컫는다. 예를 들어, 부동산을 팔고 남은 순이득 그리고 주식과 같은 유동자산을 팔고 남은 소득에 대해 세금을 내는 것이다.

부동산에 관한 많은 세금코드 중에 잘 알려진 것이 IRC 121과 IRC 1031이다. IRC 121은 자신의 주거지를 팔기 5년 전에 2년을 살면 개인은 25만달러까지 양도소득세 감면을 받으며, 부부일시는 50만달러까지 감면을 받는 것이 요지이다.


많은 한인들이 오랫동안 한 집에서 오랜 기간 살면서 융자를 다 갚는 경우가 있다. 가격이 저렴할 때 샀다가 다 페이오프 하고 나중에 판다면 양도소득이 많이 발생하게 된다.

부모가 살아있는 동안 부동산을 증여하게 되면, 자녀의 양도소득세 혜택은 줄어들게 된다. 이는 자녀에게 부동산을 증여해 주게 되면 자녀는 부모가 샀던 가격 그대로 세금 기준치를 물려받게 되기 때문이다. 재산세를 매길 때는 유리한 상황이나, 양도소득이 발생할 경우에는 양도소득세를 많이 내게 될 수 있다.


이와 달리 상속을 해주게 되면, 양도소득세 기준치를 상향조정(step up basis), 즉 올려서 측정을 한다. 즉, 이는 망자가 가지고 있던 부동산의 세금 기준치를 망자의 사망 시 시장가격에 맞춰주는 것이다. 또한 주민발의안 58을 통해 재산세도 부모가 낸 금액으로 동결 받을 수 있다.

흔히 1031 exchange라고 알려진 IRC 1031은 상업용 부동산 혹은 개인이 투자용으로 산 부동산을 사고 팔때 많이 사용하게 된다.

부동산의 예로, 어떤 이가 자신의 부동산 A를 팔고 남은 금액을 비슷한 종류의 부동산인 B 를 사는 데 다 쓰게 되면, A를 팔고 남은 소득에 대한 세금을 지연해주는 것을 골자로 하는 것이다.

허나, 납세 지연혜택을 받기위해 꼭 갖춰야할 요건이 있다.

첫째, 비슷한 종류의 재산으로 exchange 할 것. 1031 exchanges는 부동산, 비행기, 미술품 또는 비즈니스에 사용되는 차량까지 해당이 된다. 따라서 부동산은 부동산끼리 exchange하고, 비행기는 비행기끼리, 미술품은 미술품끼리 exchange를 할 때만, 비슷한 종류의 exchange 가 일어났다고 보기에, 납세지연 혜택을 받는 것이다.


두 번째, 새로 구입할 부동산은 판매 건물의 가격과 같거나 비싸야 한다. 즉, 예전 건물을 80만달러에 파셨다면 새로 매입 할 부동산은 적어도 80만달러가 되거나 그 이상이 되어야 하는 것이다.

이때 유의할 점은 1031 exchange를 통해 판매한 부동산이 하나일지라도 여러 개의 부동산으로 분산해서 새로운 건물들을 구입하실 수 있는 점이다.


세 번째, timeline을 잘 맞추어야 한다. A라는 부동산을 처분한 뒤, 45일 이내에 새로 매입 할 부동산의 에스크로(escrow)를 열고 180일 이내에 새로 살 부동산의 에스크로가 끝나야 한다. 45일 이내에 새로 살 부동산을 명시하는 작업을 영어로 ‘property identification’이라 일컫으며, 부동산 3개까지 명시할 수 있다. 180일 이내에 새로 살 부동산의 에스크로가 끝나야하는 원칙 또한 잘 준수해야 한다.

즉 A라는 부동산을 판 날짜부터 정확하게 180일이 되는 날 자정까지 새로운 부동산에 관한 에스크로 절차가 끝나야하는 것이다.

많은 한인들이 1031 exchange를 잘 활용해서 매매차액 소득에 대한 양도소득세를 연기하면서 부동산을 늘린 경우가 많다. 이때 늘어난 재산을 전문가와 충분히 상담해서 적절한 유산상속 계획을 통해 후세대에 잘 넘겨주어야 하겠다.

미주 한국일보 박유진변호사 2017.5




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