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[공부합시다] CAP rate
05/20/2017 13:55
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[공부합시다] CAP rate 



부동산 투자의 중요 지표인 '투자 회수율' 
순이익을 건물의 현재 시장가치로 나눈 비율 


부동산 투자의 회수율을 위해 사용하는 지표가 'Capitalization rate' 인데, 해당 부동산을 통하여 창출하는 수익을 바탕으로 만든 지표이다. Cap rate의 공식은 순 운영수입(Net Operating Income; NOI)을 현재 시장 가치로 나눈다. NOI란 그 해당 자산의 일 년 수입에서 모든 운영 비용을 뺀 순이익을 말한다.

Capitalization rate = Net Operating Income/Current Market Value

이는 부동산 투자의 중요한 정보로서 투자 가치 해석을 아주 쉽게 한다. 예를 들어 갑이 어떤 건물을 200만 달러에 사려고 할 때, 모든 고정 지출을 제외한 일 년간의 수입이 12만 달러라면, 그의 투자의 Capitalization rate은 6%($120,000 / $2,000,000 = 6%)이다. 

이 의미는 매해 갑이 6%의 이윤을 창출할 수 있다는 말이다. 

이 사례는 갑의 CAP rate 계산에 관련되는 모든 요인들이 고정되어 있다고 가정할 때인데, 실제상황에서는 다소간 복잡해진다. 갑이 투자한 이후에 그 타운의 수요가 증가하여 건물 가치가 400만 달러가 되었다면? NOI 즉 연간 운영 수입은 고정되어 있는 반면에, 갑의 부동산 시장 가격이 계속 상승하기 때문에, CAP rate는 지속적으로 떨어지게 된다. 즉, CAP rate는 3%($120,000/4,000,000)가 되어 버린다. 

또 다른 변수는 미래에 대한 상승 가능성 기대심리이다. LA에서 가까운 커머셜 지역의 웨어하우스 건물들의 CAP rate는 현재 4.7%에 불과하다. 

다른 리버사이드나 샌버나디노카운티 외곽 지역의 CAP rate 6% 전후에 비하여 낮음에도 거래가 형성되는 이유는 향후 미래의 자산 상승 가능성이 크다고 판단되기 때문이다. 따라서, 커머셜 건물 투자시 CAP rate를 단순 비교하기가 어려워지는 이유이다.

또한 오랫동안 소유한 경우, 만일 CAP rate가 많이 떨어졌다는 것을 알게 되면, 무엇을 암시하는 것일까? 통상적으로 CPI 기준으로 3% 연간 상승을 반영한 임대계약을 체결했다면, NOI도 3% 정도로 일정하게 상승하고 있는데, 그 상승폭보다 또 다른 변수인 건물의 시장 가치가 급상승했다면, CAP rate는 급격히 떨어지게 될 것이다. 

즉, 갑의 건물의 CAP rate가 50% 이상 하락하였다면, 그는 이 건물을 파는 것을 고려해야 할지도 모른다. 그러므로, 오랫동안 건물을 소유하고 있는 투자자들은 자신들의 건물 시장 가치를 정기적으로 점검해 볼 필요가 있다. 렌트비는 장기 계약으로 조금씩 상승하고 있는데, 건물의 마켓 가치가 크게 상승하였다면, 어떻게 미래의 투자 계획을 세워야 할지 고려해야 한다. 

주식을 무릎에 사서 어깨에 팔라고 하는 것과 같이 부동산도 최저점이나 최고점을 기대하며 최고의 수익을 확보하는 타이밍을 기대하는 것은 어렵다. 

한 투자자는 현재 건물을 팔려고 고려하고 있는데, 그 이유는 위와 같은 이유로, 컨설팅 결과 이미 자신이 산 가격에 2배에 해당하는 시장 가치를 확인하였기 때문이다. 

건물을 사서 무조건 장기 보유하는 전략은 올바른 투자 전략이 아니며, 시장의 흐름과 대세를 보고, 어떤 투자전략을 세워야 할지 현명하게 대처해야 할 때이다. 


미주 중앙일보 /김주희(수잔 김)/2017.5

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