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콘도집을 개조하고 싶을때의 절차...
05/13/2017 11:11
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콘도 개조할 때 먼저 HOA 허가받아야 
콘도소유주보다 공동 단지의 복지 우선
구조·소음 이슈 외관디자인도 승인사항

할리우드 인기배우 애쉬튼 커처의 아내 밀라 쿠니스(33세)가 마더스데이를 맞아 LA에 있는 콘도를 개조해 부모님에게 선물해 화제다.


밀라 쿠니스는 1991년 9세 때 우크라이나에서 미국으로 부모님과 함께 이민 온 후 LA콘도에서 유년시절을 보내고 고등학교를 졸업했다. 할리우드 스타가 되었지만 그 콘도에는 현재까지 부모님이 살고 있다. 

최근 밀라 쿠니스는 인테리어 웹사이트 하우즈(Houzz)의 개조프로젝트 도움으로 콘도를 개조했다. 오래된 콘도는 가족의 역사를 고스란히 간직하면서 요즘 인기인 오픈 플로어 구조에 세련된 인테리어와 스마트홈 시스템이 장착되어 신규 건축 콘도처럼 변신했다. 

밀라 쿠니스 가족처럼 이민와서 처음 마련한 오래된 콘도를 개조해 판매 혹은 렌트를 주고 싶어하는 주택소유주들이 많다. 하지만 콘도 개조는 주택개조 작업과정과 차이가 있다. 콘도 개조작업을 원활하게 진행하고 개조 비용 예산을 최대한 합리적으로 짜기 위해 개조를 시작하기 전 고려해야 할 사항을 소개한다. 

▶콘도 소유주연합(HOA) 규정 알기 

콘도를 개조 계획을 세우기 전 해야 할 첫 번째 단계는 콘도소유주모임의 규정 및 정책을 아는 것이다. 콘도 단지 HOA마다 디자인 혹은 건축재료 선택에 영향을 미치는 규정이 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 하지만 대부분의 경우 건물에 자재를 가져오기 위해 엘리베이터를 사용할 수 있는 시간 시기 등 다양한 개조작업과 관련해 구체적인 규제 조항이 있다. 개조를 시작하기 전 미리 이런 세부 정보를 확인하지 않으면 자재 배달 당일 문제가 발생할 수 있다. 

대부분 HOA는 콘도소유주에게 개조 작업에 따른 허가 혹은 승인을 요구할 수 있다. HOA에서 개조작업 규정에 대해 잘 알고 있는 회원 건축설계사 혹은 컨트랙터와 함께 개조 작업에 대해 논의한 다음 기본 작업기간에 적어도 2개월을 추가하는 것이 현명하다. 

▶개조 목적 인지 

콘도소유주는 누구를 위해 개조하는 것인지 생각해 봐야 한다. 콘도를 판매하거나 렌트할 때 주택가치를 더 높이기 위한 것인지 집을 취향에 맞게 즐기기 위해 개조하는지 결정해야 한다. 

직접 디자인할 때는 향후 콘도에서 거주할 기간을 염두에 두고 작업의 우선 순위를 정해야 한다. 예를 들어 5년 후 이사할 계획이라면 타일 교체 하드우드 바닥 마감 같은 고정 재료를 바꾸는 대신 가구 업그레이드 같이 이사할 때 가져갈 수 있는 부분에 집중하는 것이 현명하다. 

콘도를 재판매할 목적으로 개조한다면 투자회수율(ROI)을 극대화하는 프로젝트에 집중해야 한다. 주방캐비닛 욕실 기구 바닥재 타일 문 하드웨어 그리고 벽 청소 등은 현명한 투자다. 

▶작업 한계 알기 

고치고 싶은 부분은 많지만 원하는 대로 개조작업이 진행되기 어렵다. 한계를 인정하는 것도 중요하다. 변기 위치를 옮기거나 세면대 한 개 추가를 하는 것은 현실적으로 힘들다. 콘도는 공간에 종종 이상한 각도의 벽 혹은 방해가 되는 기둥이 포함되어 있어 구조적으로 이동할 수 없는 경우도 많다. 프로젝트를 계획할 때 벽과 기둥을 제거할 수 있는지 없는지 아는 것이 중요하다. 그러므로 개조 작업을 구체적으로 짜기 전 전문가와 상담하는 과정이 꼭 필요하다. 

▶조명 높이 낮추기 

많은 콘도가 시멘트 천장이 있어서 뚫기가 힘들다. 단독주택에서 많이 설치하는 리셋 조명을 콘도에서 달기는 현실적으로 어렵다. 리빙룸이나 주방 위에 새로운 조명을 설치하고 싶다면 패널을 내려 조명을 다는 것도 좋은 방법이다. 추가하려는 조명기구에 따라 6-12인치 정도 내리는 것이 적당하다. 머리에 닿는 정도까지 내려오지 않도록 주의해야 한다. 

▶제거 대신 추가 

단독주택 경우 문 프레임에 다양한 디테일이 있는 몰딩을 하는 것이 인기다. 대부분 콘도 유닛의 문 프레임은 금속이어서 없애는 것이 간단한 일은 아니다. 문 프레임을 제거하는 것보다 기존 프레임 위에 겹치도록 백밴드(backband) 혹은 몰딩을 추가하는 것이 쉽다. 몰딩을 추가하면 딥 몰딩이 되어 집안 전체 분위기가 세련되어 보여 인테리어 효과도 있다.

허가가 필요한 콘도 개조작업

단독주택이라면 외벽에 단열재를 추가할 경우 전문가에게 연락해 즉시 작업할 수 있다. 벽을 열 필요가 없기 때문에 복잡한 절차의 허가가 필요 없다.

하지만 콘도 경우는 다르다. HOA는 콘도소유주가 콘도를 구입할 때 법적으로 준수해야하는 자체관리규정(CC&R)을 통해 콘도 개조와 관련된 작업을 엄격히 규제하고 있다. HOA 허가는 주택소유주와 HOA 사이 법적으로 준수해야 하는 규정이 기준이다.

콘도 개조를 위해 HOA 승인을 받아야하는 이유는 콘도가 개인이 아닌 공동 거주 단지이고 HOA는 부동산 전체 관리에 초점을 맞추며 콘도소유주보다 공동 단지의 복지를 우선으로 생각하기 때문이다. 기본적으로 건물의 구조를 해칠 수 있거나 건물을 구조적으로 변경할 수 있는 개조는 허가되지 않는다. 구조 외 소음 또한 규정의 중요한 부분이다. 배관과 전기는 콘도의 공동단지 재산으로 간주한다는 것도 염두에 둬야 한다.

콘도를 개조를 할 때 HOA 승인이 필요한 프로젝트는 내부 또는 외부의 벽, 바닥 구조, 천장, 바닥 마감, 배관, 전기, 외관디자인 변화 등이다. 반면 승인이 필요하지 않은 작업은 내부 페인팅, 크라운 몰딩, 베이스 보드, 문과 창문틀 교체 같은 트림작업, 조명기구와 스위치 교체, 샤워부스, 세면대 교체 등이다. 
HOA 승인 없이 작업할 경우 HOA는 위반에 대해 벌금을 부과할 수 있다. 만약 법원까지 가게 된다면 변호사 비용뿐만 아니라 벌금도 내야 한다. 

미주 중앙일보 이은영 객원기자 2017.5


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