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[필독! 투자분석]LA 지역,인컴유닛 투자분석사례((NEW HOME VS OLD HOME)
02/23/2017 15:24
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[필독! 투자분석

LA 지역,인컴유닛 투자분석사례

(NEW HOME VS OLD HOME)


■서두


2016년 12월초,매물을 보여달라는 TEXT를 손님으로 부터 받았다.

바로 전화를 드리고 통화를 해보니,손님은 본인을 알고 있다는 말씀을 하셨다.

내용인즉,2015년에 한번 쇼잉을 해드렸다는 것이다. 

어떻게 전화를 하셨냐고 하니까, 

2015년에 쇼잉을 해드릴때는 솔직히 본인이 '사기꾼'이라고 생각했단다.

이유 인즉,

제가 보여드리는 집들이 S.LA다 보니 생소하기도 하고, 

너무도 많은 CAP을 제시하니까, 

말도 안된다고 생각해서 연락을 끊었다고 말씀하셨다.

그러다가,손님께서 투자매물을 찾고 있든중,

저한테 전화하기 며칠전,

같은 교회에 다니시는 장로님이 인컴주택에 투자하고 있다는것을 알고 있어, 

궁금해서 그분한테 물어봤단다. 

그랬더니, 저한테 투자해서 인컴을 매달 잘 받고 있다는 말씀을 듣고,손님도 나를 안다고 했다는 것이다. 그러면서 자연히 그런 오해는 없어지고 바로 다음날,본인한테 연락이 온것이다. 

그래서 본인의 첫마디는,'그럼, 선생님! 이제는 저 믿어시죠?'라는 물음이었다. 

손님도 당연히'믿는다'는 말씀을 하시고, 괜챦은 매물을 추천하시기에, 

본인이 추천한 매물이 지금 소개하는 이 매물이었다.

그날, 공사중인 집 주소만 달라고 해서,드렸더니 혼자서 가서 보시고, 

그날 오후에 연락와서 마음에 드신다는 것이다.

그리고는 바로 그날 오퍼를 쓰신다고 해서 솔직히 손님얼굴도 기억이 나지 않으면서 막상 오퍼를 준비해갔고 오퍼 쓰는날에도 기억이 잘 나지를 않았다.


참고로 이 매물은

10FWY와 ADAMS 그리고 LA BREA와 LA CIENEGA근처에 

기존주택을 밀어버리고 새로 건축한 2유닛 인컴PROPERTY이다.


기존에는 10FWY 밑이다 보니 

그렇게 좋은 지역이라고 말하기는 뭐했다. 

하지만, 이 지역은 CULVER CITY가 바로 옆에 붙었고, 

뒤로는 METRO LINK가 지나가고,또10FWY와 405FWY가 가까워 

젊은 층에게 굉장히 APPEAL하는 지역이다.


당초,본인도 처음이라 CAP분석을 하면서 

과연 렌트비를 얼마나 받을수 있을지 고민을 많이 했었다.


당초 광고안은 CAP이 5.9%로 예상했다.(※표참조)

기존 근처에 나와있는 거래된 매물들이 평균CAP이 4.5%선을 감안해도 

충분히 경쟁력이 있었다.


하지만,많은 손님을 보여드렸지만,막상 오퍼를 쓰겠다는 손님을 찾지 못하고 있든터였다

그 이유는 나름 분석해보면,

첫째,과연 이 지역에 투자가치가 있나?하는 근본적인 물음표가 있었다고 생각한다

       10FWY남쪽지역이다 보니 신뢰가 많이 떨어진것이다

두번째는 건물을 짓고 있다보니, 현장은 어수선하고 완성된 그림이 머리속에 그려지지 않으니 

       망설일수 밖에 없었다고 생각한다.

셋째는,집을 다 짓지도 않고,완성된 모델도 없는데 내가 뭘 믿고 투자를 결정하냐?라는 

         심리가 많으신것 같다.

마지막으로는,제가 제시하는 렌트비에 대해 의구심을 많이들 가지고 계신다는 생각이다.

                 말만 그렇게 받아준다는 것이지, 정말 받아줄까?하는 근본적인 의구심 말이다.


하지만, 이 손님은 12월초에 집을 보다보니 내부가 상당부분 작업이 진행되다보니 

좀더 그림이 눈에 들어오다보니  좀더 쉽게 구입 결정을 하셨다고 생각한다.

어쨋든,이렇게 쇼잉한번 해드리지 않고 손님이 처음 혼자가서 보시고 바로 결정을 하셨다

그 밑바탕은 바로 그 교회장로님으로부터 들은 본인에 대한 신뢰가 밑바탕에 깔리지 않고서는 

불가능한 일이라고 생각한다.

이를 통해, 정말, 좀더 손님에게 정직하게 그리고 성실하게 임해야겠다는 생각을 했다.


■투자 분석 결과 소개


아래 표는 손님이 투자한 결과와 유사한지역내 오래된 마켓에 나와 최근 거래된 내역을

그대로 비교해 보았다.(새집에 투자한결과가 손님이 투자한것임)


먼저 간단히, 현재 LA에 나와있는 수많은 오래된 인컴유닛에 대한 CAP이 오른편에 있다

(평균 CAP 4.5%)

그리고 왼쪽에는 손님이 본인에게 투자한 결과를 보여주고 있다(CAP6.5%)

당초광고에서 변경된 부분은 

1.손님이 현금으로 구매하면서 일부 DEAL을 통해 가격을 깍았고,

2.렌트비는 유닛당 올려받았다

  2월14일(2017년) 클로징을 하고 한집은 2월26  다른한집은 3월1일 이미 렌트가 나간실정이다.

3.그리고 한가지더, WATERLINE이 1개에서 2개로 늘어나서 

  현재 모든 UTILITIES BILL은 TENANT가 내기로 되어 

  투자는 별도의 별도발생이 최소화 되었다.


■결론


지금도 본인은 LA지역에 새로 짓는 2-4UNIT을 열심히 소개하고 있다.

지역은 S.LA와 KOREA TOWN그리고 N.LA와 E.LA를 망라하고 있다.


현재 아직 매물을 찾지 못하고 있는 손님중에는

이 매물이 좋았는데 놓쳤다고 후회하시는 손님도 계시다.


똑같은 매물을 소개해 드려도

구입하고 안하고는 손님의 몫이라고 생각한다.


현재 LA에 나와있는 기존인컴주택의 CAP은 대부분이 4.5%+-선인데 비해

본인이 취급하는 새로지은 인컴주택은 최소 5.5%이상의 인컴을 보장하고 있다.


항상 손님에게 말한다.

'내일보다는 오늘 결정하시라'고...


본인은 지역별 편차는 있지만,

마켓에 없는 현재 새로 짓는 2-4유닛을 다수 보유하고 있다.


여러분의 관심을 바라며 언제든지 투자문의를 해 주시길 간곡히 바랍니다






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